Бюрократія здорожує нерухомість

Забюрократизовані процедури узгодження, прихована і явна корупція підвищують вартість нерухомості на третину - у регіонах і на дві третини - в Москві. До таких висновків прийшли фахівці Європейського університету в Санкт-Петербурзі, які досліджували проблеми впливу поганий інституційного середовища на результати ведення бізнесу в Росії.

«Ми виходили з посилки, що погане функціонування інститутів, пов'язаних з регулюванням господарської діяльності та забезпеченням прав власності, є причиною завищених цін на основні блага і послуги», - пояснює науковий співробітник Європейської університету (ЄС) Елла Панеях.

Методика

Для проведення дослідження була розроблена спеціальна методика. За кінцевий показник хорошої чи поганої роботи інститутів різних країн була прийнята доступність набору товарів чи послуг для середнього жителя. В якості об'єктів порівняння були обрані товари, що відповідають декільком критеріям: місцевого виробництва, однаково активно споживаються в різних країнах, а також - що не мають в ціні брендової складової.

До списку виявилися включені продовольчі товари (курятина, пиво, картопля), послуги (інтернет, мобільний зв'язок, кредити) і нерухомість (продаж, оренда офісу і вартість ночі в готелі). Їх доступність для жителів Росії порівнювалася з двадцятьма країнами Східної та Західної Європи і США.

Однак - з урахуванням того, що продуктивність праці в Росії приблизно в три рази нижче, ніж у США і Західній Європі, - просте ділення середньої зарплати на вартість вибраних товарів не відображає їх реальну доступність. «Якщо європеєць працює в три рази краще, справедливо буде, що він зможе на свою середню зарплату придбати в три рази більше благ», - пояснює Елла Панеях. У дослідженні наводиться приклад Росії та Португалії.

Номінальні середньомісячні зарплати в цих країнах складають 358 євро і 862 євро відповідно. Оплата швидкісного інтернету обходиться португальцям в 21,5 євро, а росіянам - у 15,2 євро на місяць. Як видно в номінальних цінах, вартість інтернету в Португалії вище, ніж у Росії. Якщо розрахувати доступність послуги, виходячи з середньої національної зарплати, то для португальця вона на 70% вище.

Якщо ж провести корекцію з урахуванням продуктивності праці, яка в Росії вдвічі нижче, то вийшов вже інший результат: купівельна спроможність португальської зарплати відрізняється від російської всього на 16%. Це, на думку ЄС, і буде показником доступності благ, «очищеним» від продуктивності праці.

Номінальна недоступність

Після корекції середніх зарплат з урахуванням національної продуктивності праці з'ясувалося, що за доступністю продуктів харчування та інтернету наша країна знаходиться приблизно в середині списку. Мобільний зв'язок у нас навіть дешевше, ніж у більшості порівнюваних країн. Зате все, пов'язане з нерухомістю, - купівля квартири, оренда офісу, вартість номера в готелі, - виявляється непомірно дорого.

Порівнювалися ціни 1 кв. м житлової площі у двокімнатній квартирі, розташованій в столицях і найбільших містах досліджуваних країн. Усереднена номінальна ціна квадратного метра в Москві і Петербурзі увійшла до десятки самих високих - дорожче житло тільки в Нью-Йорку, Лондоні, Парижі, Женеві, Римі, Дубліні. На середню заробітну плату росіянин може купити лише 0,06 кв. м житлової площі, що є найнижчим показником (близько до нас підходить тільки Болгарія, де цей показник становить 0,09 кв. м).

Після корекції зарплат з урахуванням продуктивності праці картина змінюється, але не кардинально. Можливості для покупки житла в Австрії, Бельгії, Німеччини, Португалії, Естонії в чотири-п'ять разів перевершують російські. У Словенії, Польщі, Нідерландах, Греції, Фінляндії нерухомість доступніше в два-три рази. У Болгарії, Швейцарії, Іспанії, Словаччини, Італії, Чехії - у півтора-два рази. Зате вартість житла в зарплаті, скоректованої на продуктивність, в США і Франції виявляється навіть вищою, ніж у Росії - в силу високих столичних цін.

Скоригований недоступність

Ціна офісної нерухомості в Росії також є однією з найвищих. Вона поступається тільки Парижу і лише трохи перевершує вартість лондонської офісної нерухомості. Але в решті країн Західної Європи і США оренда офісу на 20-30% дешевше, а в Східній Європі - дешевше вдвічі. Так, на середню зарплату росіянин може орендувати в Москві в 20 разів менше офісних площ, ніж бельгієць у Брюсселі.

Після корекції середньої зарплати з урахуванням продуктивності праці показник доступності оренди для росіян зростає, але не кардинально. В Австрії, Данії, Бельгії, Греції підприємець може орендувати в шість - шість з половиною разів більше офісної нерухомості в столиці своєї країни, ніж росіянин в Москві чи Петербурзі. З Гельсінкі, Берліном, Лісабоном, Таллінном, Амстердамом, Любляною різниця виявилася трьох-чотирикратної. В інших країнах оренда офісів доступніше в півтора-два рази.

Ставки проживання в 4-зірковому готелі в Росії дуже високі - на рівні 150 євро на добу. Для порівняння - у Празі вартість проживання в три рази нижче, ніж у Росії. Після коригування середніх заробітних плат з урахуванням продуктивності праці доступність готелів для росіян виявилася нижче, ніж у всіх інших країнах, крім США (Нью-Йорк). Різниця варіюється від 16% (в Братиславі) до 3,3 рази - в Афінах.

Бюрократична недоступність

Якщо доступність певного товару або послуги (скоригована з урахуванням продуктивності праці) в Росії знаходиться на середньому рівні, то, швидше за все, з регулюванням в даній галузі справи йдуть нормально, і ціни в ній складаються під впливом ринкових факторів, вважають в Європейському університеті. Якщо ж доступність набагато нижче, то різниця в ціні визначається тією найгіршою інституціональним середовищем.

Під час інтерв'ю з учасниками досліджуваних галузей гіпотеза дослідників отримала підтвердження. Як з'ясувалося, одна з основних проблем - низька бюрократична культура, яка веде до затягування термінів будівництва: якщо в Європі від бізнес-плану до відкриття готелю проходить два-три роки, то в Росії - чотири-п'ять років.

Ціну нерухомості підвищують також явні і завуальовані хабарі. За оцінкою будівельників, хабарі готівкою складають від 5% до 15% вартості проекту. При цьому однією з найбільш «хабароємних» процедур є придбання землі. Якщо в регіонах її вартість може становити від 5% у кінцевій ціні 1 кв. м типового житла, то в Москві - перевищує 30%.

Інша частина поборів виникає з так званої легалізовану корупцію - коли дозвіл відомства можливо отримати, тільки замовивши підготовку документації конкретної приватної компанії, виставляє монопольно високі ціни на свої послуги. За оцінками власника будівельної компанії, додаткові витрати на проектування і узгодження становлять від менш 1% у регіонах до 3-5% у Москві і Петербурзі. Сумарно втрати від взаємодії з державними інститутами складають у будівництві нерухомості від 25% до 33% у провінції і до 66% у Москві.

«Негативний вплив інституційного середовища на доступність благ в Росії практично повністю зумовлене адміністративної рентою і процесом її вилучення. Ефективність дозвільних процедур - як джерела адміністративної ренти - визначається здатністю держави перешкодити економічної діяльності в тій області, до якої належить процедура.

Таким чином, уразливість фірми як джерела адміністративної ренти визначається не «стратегічною важливістю» бізнесу або його незаконністю, а його вразливістю перед загрозою припинення діяльності », - роблять висновок дослідники.

www.zagorodna.com