Новий закон підірве ринок заміської нерухомості

Влада може заборонити будівництво дачних будинків на землях сільгосппризначення і поза межами населених пунктів. Мінрегіон Росії підготував законопроект, згідно з яким земельні ділянки будуть розділені по трьох типах: дачні, садові і городні. На дачних ділянках, як йдеться в документі, "можуть розміщуватися індивідуальний житловий будинок, а також не призначені для проживання господарські будівлі та споруди".

Проблема в тому, що ділянки ці зобов'язані "перебувати в межах населених пунктів" і не на землях сільгосппризначення. Порушення цих обмежень тягне заборону легального підключення до комунікацій, офіційної реєстрації і, як наслідок, "прописки" в такому будинку. А на садовій і городній ділянці дозволено будувати тільки "будівлі та споруди, не призначені для проживання". Іншими словами, дачне будівництво поза населеними пунктами опиниться поза законом. І з дешевими далекими дачами потенційні дачники і девелопери можуть попрощатися.

Опитані "РБГ" девелопери за силою руйнівного впливу на бізнес порівняли ініціативу Минрегиона з 214-ФЗ, що підірвала пайове будівництво багатоповерхівок. Як пояснив "РБГ" Артем Горлюб, комерційний директор ДК "Логіс - Заміська нерухомість", зараз більшість коттеджних селищ будуються або розташовані на землях сільгосппризначення з дозволеним видом використання під дачне будівництво. "Очевидно, що вони всі знаходяться поза існуючих населених пунктів і не примикають до них (що в подальшим дозволило б розширити територію населеного пункту і включити в нього селище), - говорить він.

- Отже, заборона на будівництво зробить неможливим реалізацію багатьох вже існуючих та запланованих проектів котеджних селищ ".

Законослухняному девелоперу залишається або будувати селища на землях поселень або змінювати категорію земельної ділянки. Завдання це дуже непроста.

"Внаслідок того що вартість земель сільгосппризначення нижче вартості земель населених пунктів, а також враховуючи той факт, що обсяг пропозиції земель сільгосппризначення перевищує обсяг пропозиції земель поселень на ринку Московської області більш ніж в 3 рази, девелопери часто набувають сільгоспземлі та міняють дозволене використання на" дачне будівництво ". Цей захід також дозволяє власникам земельних ділянок суттєво економити на земельний податок у процесі підготовки до реалізації інвестпроекту, - пояснює Анастасія Залуцька, керівник проектів департаменту структурування та оцінки девелоперських проектів Консалтингової групи" НЕО Центр ".

- Законопроект не передбачає виділення земельних ділянок для дачного будівництва на землях сільськогосподарського призначення, що призведе до збільшення термінів і витрат на реалізацію проектів з будівництва котеджних селищ, тому що зміна категорії земельної ділянки - більш тривалий і дорогий процес ніж зміна виду дозволеного використання. З огляду на обмеження обороту земель сільгосппризначення, деякі девелопери зіткнуться з тим, що ділянка, набутий під будівництво котеджного селища, не зможе бути переведений з сельхозкатегоріі в категорію землі поселень.

Вартість ділянок під будівництво котеджних селищ з належно оформленою документацією, очевидно, зросте внаслідок прийняття закону. А витрати девелоперів на будівництво селищ виростуть, внаслідок чого зростуть і ціни на котеджі або земельні ділянки з підрядом ".

У першу чергу, як вважає Григорій Алтухов, радник президента ФСК "Лідер", нововведення позначаться на компаніях, що працюють в сегменті економ-класу, оскільки будівництво саме в цьому сегменті ведеться на землях сільгосппризначення з можливістю використовувати під дачне будівництво. "Очевидно, що законопроект вплине на підвищення вартості землі, розташованої в населених пунктах, в той час як земельні активи багатьох великих девелоперських компаній, а також приватних осіб будуть знецінені", - відзначає він.

Знеціняться землі сільгосппризначення. Це очевидно для Артема Горлюба. "Законопроект ставить реєстрацію права власності на житлову будову, розташований на земельній ділянці с / г призначення, під питання. Відповідно, вже не можна буде де захочеш організовувати котеджне селище, - роз'яснює він. - Величезна кількість земель с / г призначення втратять свою цінність.

Тримати її стане безглуздо, так як будувати на ній житлові будови не можна. Природним бажанням власників буде від неї позбутися. Адже будь-який актив в кінцевому підсумку повинен приносити позитивний грошовий потік, а не використовуваний земельну ділянку генерує тільки негативний потік і перспектива одна - с / г виробництво ".

А от значне зростання цін на ділянки, де будувати можна, спричинить, на думку Артема Горлюба, зростання цін на заміські будинки у всіх сегментах, навіть на ті будинки, які спочатку будувалися на землях ІЖС. Втім, якщо дачник на своїй ділянці просто відпочиває, а не розцінює його як актив, для нього нічого не зміниться. "Побудувати на садовій ділянці дачний будиночок як і раніше можна, правда, вважатися він буде господарським будовою, - заспокоює Олена Полеонова, партнер правого бюро" Олевінскій, Буюкян і партнери ". - Якщо ви в ньому реєструватися не збираєтеся, то зміни в законодавстві вас не торкнуться. Отримувати дозвіл на будівництво такого будиночка не потрібно ".

Не бачить великих проблем для дачників і Сергій Поправка, юрист компанії Penny Lane Realty. Він нагадує, що до постанови КС РФ, яке з'явилося на світ у квітні 2008 року, реєструватися за місцем проживання на дачах було не можна. І нічого страшного не відбувалося.

З "справжніми" дачними ділянками, на думку Олени Полеоновой, буде складніше. "Для будівництва на дачній земельній ділянці житлового будинку потрібно буде отримати дозвіл. Якщо ж будинок на садовій ділянці, який розташований у межах населеного пункту (це ключовий момент), ви встигнете побудувати або хоча б почати будувати до вступу в силу поправок, то дозвіл на будівництво у вас не вимагатимуть, ваш земельну ділянку буде визнаний дачним, і ви зможете зареєструватися в будинку ", - уточнила експерт.

Згідно з законопроектом, до 1 січня 2015 року видача дозволу на будівництво не потрібна у відношенні індивідуальних житлових будинків, будівництво яких почалося до вступу в силу цього закону. Тобто фундамент треба встигнути поставити до 1 січня 2015 року.

У складі земель сільськогосподарського призначення залишаються два інших види земельних ділянок - городній та садовий ділянку. "Якщо стосовно городньої ділянки зміни бачаться мінімальними, то відносно садового зміни, навпаки, суттєві, - каже Артем Горлюб.

- Справа в тому, що в існуючій редакції законодавства про садівничих, городницьких об'єднаннях громадян встановлена можливість зведення житлової будови на садовій ділянці без права реєстрації в такій будові. Нова ж редакція не передбачає такої можливості. Це викликає найбільшу тривогу, оскільки основна маса земельних ділянок надана саме для садівництва ".

Виходить, що ініціатива Минрегиона боляче б'є і по бізнесу, і по споживачеві. Кому і навіщо вона потрібна? Григорій Алтухов бачить позитивну сторону законопроекту: не буде хаотичного будівництва, спроститься і впорядкується оборот земель, населені пункти отримають розвиток за рахунок освоєння прилеглих до них територій.

Артем Горлюб зазначає, що ініціатива спрямована на впорядкування правовідносин, які виникають при будівництві на земельних ділянках, наданих для городництва, садівництва та ведення дачного господарства. А ось на погляд Костянтина Астаф'єва, партнера адвокатського бюро "Корельський, Іщук, Астаф'єв і партнери", ініціатива Минрегиона абсолютно безглузда і деструктивна.

"Прийняття подібного закону призведе до посилення контролю чиновників над дачним будівництвом, що дасть бюрократам лише нові корупційні можливості, - говорить він. - Очевидно, що якщо зараз у потенційного дачника є достатньо великий вибір, де купити ділянку і побудувати будинок, то після прийняття поправок цей вибір істотно скоротиться, а дозвіл на будівництво там, де треба, буде коштувати дорожче. Який економічний ефект від подібного "нормотворчості" мені, наприклад, не зовсім зрозумілий ".
www.zagorodna.com