Новий порядок визначення оціночної вартості нерухомості почав діяти

1 листопада набрав чинності Тимчасовий порядок визначення оціночної вартості нерухомості та об'єктів незавершеного будівництва, які продаються або обмінюються (далі - ВП). Цей порядок закріплений постановою уряду № 1103 від 26 жовтня 2011 року. У свою чергу, ФДМУ зобов'язаний затвердити в двомісячний термін форму подання суб'єктами оціночної діяльності інформації про об'єкт з оціночною ціною, а також інформацію про ступінь будівельної готовності для об'єкта незавершеного будівництва.

Крім того, Фонд повинен протягом півроку внести на розгляд уряду законопроект щодо визначення органу, який проводитиме оцінку нерухомості, а також разом з Мінрегіонбудом розробити та затвердити порядок визначення вартості відтворення чи заміщення будинків, будівель і споруд.

Даний нормативний акт має пряме відношення до професійних оцінювачів і породжує ряд дуже суттєвих питань. Отже, навіть при прочитанні, ще до проведення робіт з оцінки, виникають наступні питання:

1. Який новий орган передбачається створити для проведення оцінки об'єктів нерухомості з метою оподаткування і чому недостатньо існуючої інфраструктури ринку оцінки для проведення таких робіт?

2. п.1 постанови вказує необхідність прийняття у двомісячний строк особливої ​​форми подання суб'єктами оціночної діяльності, уповноважених проводити оцінку земельних поліпшень, інформацію про таких поліпшень, а також для об'єкта незавершеного будівництва - інформацію про ступінь будівельної готовності. Навіщо потрібна особлива форма, чому недостатньо вимог до звіту з НСО? Фактично, маємо непотрібне ускладнення.

3. Яким чином оцінювач буде визначати ступінь готовності незавершених будівництвом об'єктів? Для цього, як мінімум, потрібна певна профпідготовка.

4. Пункт 3 ВП закріплює, що визначення оціночної вартості здійснюється суб'єктами оціночної діяльності. А саме, для земельних ділянок - юридичними особами - суб'єктами господарювання та фізичними особами - суб'єктами підприємницької діяльності, які відповідно до Закону України «Про оцінку земель» отримали відповідні ліцензії, а також Держземагентством. Але з яких пір Держземагентство виконує експертну оцінку земельних ділянок або це розширення функцій? чи є для цього необхідні фахівці? Яким чином і з якою метою планується поєднання функцій держрегулятора у сфері оцінки земельних ділянок та оцінювача цих же об'єктів? Що це: просто недбалість написання документа і нерозуміння компетенцій держорганів?

5. Пункт 4 ВП: «Оціночна вартість об'єктів малоповерхового житлового будівництва, у тому числі дачного і садового типу, визначається шляхом застосування витратного і порівняльного методичних підходів. Порівняльний підхід застосовується відповідно до Національного стандарту № 2 в разі наявності інформації про продаж або пропонування подібних об'єктів нерухомості, проданих або виставлених на продаж за шість місяців до дати проведення оцінки ». Чому визначається термін саме 6 місяців і чому не може бути використаний в розрахунках об'єкт, виставлений на продаж менше 6 місяців тому? Як тоді бути з положеннями НСО про актуальність пропозицій саме на дату оцінки? Пропонований варіант визначення вартості об'єктів оподаткування («визначається шляхом застосування витратного і порівняльного методичних підходів») не має нічого спільного з оцінною вартістю, бо не містить алгоритм її визначення. Як результат: у різних оцінювачів будуть різні результати, а це принципово неправильно і може викликати конфлікт.

6. Пункт 5 вказує, що об'єкти багатоповерхового житлового будівництва, а також їх частини оцінюються шляхом застосування порівняльного підходу і з урахуванням інформації про продаж або пропонування подібних об'єктів нерухомості, проданих або виставлених на продаж за шість місяців до дати проведення оцінки, якою володіє суб'єкт оціночної діяльності, проводить таку оцінку. У разі відсутності зазначеної інформації оцінна вартість об'єктів нерухомості визначається в послідовності, визначеною пунктом 7 Національного стандарту № 2, та з урахуванням укрупнених показників вартості відтворення багатоповерхових житлових будинків. Фактично, пропонується застосовувати два альтернативних варіанти - порівняльний похід або витратний з використанням укрупнених показників вартості відтворення. Однак це два принципово різних підходи, перший дасть ринкову вартість, другий - ні. Різні бази оцінки - різні результати.

7. Пункт 8 ВП: «Визначення оціночної вартості об'єкта незавершеного будівництва шляхом застосування декількох методичних підходів здійснюється відповідно до абзацу другого пункту 26 Національного стандарту № 2 за умови, що об'єкт має такі ознаки: його будівельна готовність становить більше 70; показники міцності конструкції об'єкта дозволяють завершити будівництво; об'єкт розпочато будівництвом не більше п'яти років тому; в разі тимчасового припинення будівництва об'єкта роботи по його консервації виконані своєчасно; об'ємно-планувальні характеристики об'єкта відповідають сучасним вимогам будівельних норм і правил ». Але яким чином оцінювач зможе об'єктивно визначити ступінь готовності і показники міцності конструкцій? Хтозна, чи своєчасно виконані роботи з консервації і що він взагалі може знати про порядок проведення таких робіт? Перелічені вище вимоги об'єктивно нездійсненні, отже, змусять оцінювача фантазувати на запропоновані теми. Екстремальне заняття, враховуючи, що за результати своєї роботи він несе кримінальну відповідальність.

8. Пункт 12 ВП «суб'єкти оціночної діяльності подають щомісяця ФДМ інформацію про результати проведення оцінки за формою, встановленою Фондом». Знову непотрібне ускладнення роботи оцінювача бо незрозуміло, у зв'язку з чим ФДМУ раптом став суб'єктом адміністрування оподаткування та фінмоніторингу. Інша справа, якщо ФДМУ сам планує виконувати такі роботи, тобто і є тим загадковим органом, про який йдеться в Постанові.

9. Пункт 13 ВП зобов'язує оцінювачів зберігати такі звіти не менше 5 років. Таким чином, Тимчасовий порядок суперечить вищестоящому нормативному акту - Закону про оцінку, в якому зазначено, що зберігання звітів обумовлюється в договорі на оцінку, в тому числі, і право не зберігати їх взагалі. Тому законодавчо і не встановлено вимогу до оцінювачів про наявність приміщення під архів.

10. «Бомбу» уповільненої дії несе в собі і пункт 14 документа, який вказує, що «у разі незгоди платника податків з визначеною суб'єктом оціночної діяльності оціночною вартістю об'єкта нерухомості, звіт про оцінку може бути оскаржена в судовому порядку». Підозрюю, що незгодна сторона буде майже у всіх випадках, оскільки процедура оцінки виписана таким чином, що у різних виконавців буде різний результат.

Не можна не сказати про те, що в документі чомусь земельні поліпшення ототожнюються з нерухомістю, оціночна вартість з ринковою, ніж повністю ігнорується визначення даних понять по НСО. Вийшла дивна, але вибухонебезпечна, суміш незалежної оцінки, з обов'язковим включенням нормативів, та стандартизованої, з повною відсутністю алгоритму.

Сумнівна сама доцільність використання ринкової вартості як такої для цілей оподаткування. Бо ринкова вартість є імовірнісна величина, що характеризується певним інтервалом невизначеності. Джерелами невизначеності при оцінці об'єктів нерухомості є свобода у виборі базових об'єктів для оцінки, неоднозначність у встановленні величини зносу, нечіткість методів розрахунку зовнішнього і функціонального износов і т. п. Як результат - значення ринкової вартості майна, отримані в результаті оцінки різними оцінювачами, можуть істотно різнитися між собою. Це пов'язано з тим, що кожен оцінювач має свободу у виборі конкретних методів оцінки, він використовує власні статистичні дані і, крім того, сама процедура оцінки допускає значну суб'єктивну компоненту. Це призводить до того, що результати оцінки стають непорівнянними, а вартість майна може істотно занижувати або завищувати, що неприпустимо при розрахунку бази для обчислення податків. Тому, поки що немає структури, які б проводили систематичний моніторинг ринку, статистичний аналіз ринкової інформації і розрахунки інтегральних параметрів, необхідних для оціночної діяльності, говорити про ринкову вартість для цілей оподаткування, як мінімум, передчасно.

В цілому, забезпечити суворе відповідність вимогам постанови № 1103 на практиці буде досить важко. Настільки довгоочікуваний і необхідний нормативний акт, при розробці проекту якого спочатку залучалося безліч експертів, у тому числі міжнародного рівня, в результаті вийшов неякісним, непродуманим, що базується на досить хиткою методологічній основі. Незрозуміло, чим викликано таке легковажне ставлення до нормативного документу, адже запропонований порядок хоч і тимчасовий, та прийнятий на невизначений термін, отже, де-факто може стати постійним.

Тетяна Павлюк, власник оціночної компанії «Аверті», президент Федерації оцінювачів бізнесу та інтелектуальної власності спеціально для Building.ua