Німеччина: найкраща країна для приватних інвестицій у нерухомість

Ринок нерухомості Німеччини вважається кращим для приватних інвестицій. Купивши тут квартиру, прибутковий будинок, готель або торговий центр, можна непогано заробити. Однак треба постаратися стати досвідченим гравцем на ринку приватних інвестицій, так як дилетанти можуть більше втратити, ніж заробити.

Інвестиції в нерухомість продовжують залишатися одним з ефективних засобів для примноження капіталів. Фінансова криза помітно відбилася на ринку закордонної нерухомості, тому що стрімке зростання цін, що в першу чергу привертало інвесторів в цьому сегменті, припинився, а на падаючому ринку охочих щось купувати поменшало. На тлі безрадісної картини, що спостерігається в більшості європейських країн, ринок нерухомості Німеччини зберіг свою стійку позицію. «Німеччина залишається однією з небагатьох країн, на стабільності і мощі якої і продовжує триматися економіка Європи», - заявив журналу www.metrinfo.ru Станіслав Зінгель, президент міжнародного агентства нерухомості Gordon Rock.

У червні 2011 року компанія Gordon Rock сформувала рейтинг довіри російських інвесторів до нерухомості західних країн. Дослідження проводилося протягом трьох місяців (березень-травень 2011 року), і в ньому брало участь декількох тисяч респондентів - фактичних і потенційних інвесторів з Росії, які оцінювали доцільність інвестування в закордонну нерухомість. Як параметри фігурували політичні та економічні ризики, стійкість сектора нерухомості, рівень законодавчої захищеності інтересів інвесторів, ліквідність нерухомості, а також наявність системи страхування девелоперських проектів, можливість отримання інвестором ВНЖ або спрощення для інвестора візового режиму, наявність проектів з гарантованим рентним доходом, доступність іпотеки для росіян та ін Підсумки показали, що лідерами рейтингу довіри російських інвесторів стали Німеччина, Великобританія і Франція, що недивно: сектори нерухомості цих країн пройшли через світову фінансову кризу без істотних втрат,об'єкти житлової і комерційної нерухомості характеризуються високою ліквідністю. Завдяки доступності для росіян іпотеки з фіксованими ставками від 3% і досить високого і нерідко гарантованого орендному доходу інвестори з Росії цілком можуть розраховувати на отримання стабільного 10-15% річного доходу на вкладені інвестиції.

За оцінкою Gordon Rock, на Німеччину припадає більше 25% інвестиційних запитів - і це не дивно, оскільки саме в Німеччині російські інвестори можуть знайти оптимальну комбінацію з невисокою за європейськими мірками вартості нерухомості, досить високого рентного доходу, гарантованого довгостроковими договорами оренди, можливості кредитування до 70% від вартості об'єкту нерухомості та можливості отримання ВНЖ при інвестиціях від 250 тис. євро.

«Більшість наших клієнтів купують нерухомість у Німеччині саме з метою інвестицій», - погоджується з колегами Вадим Оришака, керуючий директор компанії Pleiada International. Як відзначає експерт, вибір об'єкта для інвестицій в Німеччині широкий: тут є і недорогі окремі квартири, і блоки квартир, і цілі прибуткові будинки, що здаються в найм, та студентська нерухомість, та мотелі або міні-готелі, і торгові центри, і REIT фонди (інвестиційні фонди нерухомості Real Estate Investment Trust).


Студентська нерухомість, апартаменти і прибуткові будинки
На закордонних інвесторів довелося 36% інвестицій в житлову нерухомість Німеччини. Як уточнив Станіслав Зінгель (Gordon Rock), в першій половині 2011 року в житлову нерухомість держави було інвестовано 2540000000 євро. Це на 11% більше, ніж в аналогічний період роком раніше. При цьому частка зарубіжних інвесторів у загальному обсязі угод склала 36%.

Втім, великого прибутку ринок житлової нерухомості Німеччини не обіцяв ні раніше, ні тепер. За даними Pleiada International, з II кварталу 2009 по II квартал 2010 року ціни на житлову нерухомість в цілому по Німеччині збільшилися на 2,45%, а з II кварталу 2010по II квартал 2011 року - на 1,68%.

«Німеччина традиційно фігурує як напрями низькобюджетних інвестицій в нерухомість, - каже Петро Коваленко, керівник відділу закордонної нерухомості компанії Knight Frank. - Основний фактор привабливості даного ринку - низька вартість квадратного метра. Але треба враховувати, що в багатьох прибуткових будинках проживають іммігранти з Туреччини, країн Магрибу, України та Молдови. І при доступній ціні багато об'єктів нерухомості перебувають у незадовільному за місцевими мірками технічному стані, їм потрібен капітальний ремонт ».

За даними Gordon Rock, вхідний квиток при купівлі об'єкта студентської нерухомості всього 20 тис. євро, дохідних апартаментів - 60 тис. євро, а інвестицій в фонд нерухомості (REIT фонд) - 30 тис. євро. Умова - ці гроші повинні бути у покупця, тому що банківське фінансування навряд чи вдасться отримати. Якщо мова піде про купівлю прибуткового будинку, то інвестор повинен мати як мінімум 200 тис. євро, а маючи суму, рівну половині платежу, можна розраховувати на кредит у банку.

Серед міст, цікавих для рентних інвестицій, - в першу чергу Берлін, далі йдуть Франкфурт і Мюнхен, проте ціни на нерухомість тут вище, ніж у Берліні. «Якщо купувати в землях Баварія, Баден-Вюртемберг, то нерухомість завжди буде затребувана», - стверджує Тетяна Виноградова, експерт відділу закордонної нерухомості компанії Rentsale.

Об'єкти, розташовані в Східній Німеччині, як правило, менш привабливі. Як пояснив Станіслав Зінгель (Gordon Rock), в ряді східних регіонів економічна ситуація непроста настільки, що населення активно мігрує з них на захід країни - як наслідок, рівень вакантних орендних житлових площ у таких регіонах може досягати 30-40%

«Особливість Німеччини - більшість місцевих жителів вважають за краще орендувати, а не купувати житло у власність», - зазначає Вадим Оришака (Pleiada International). Прибутковість інвестування в житлову нерухомість ГермАні за російськими мірками не здається великою, хоча для європейців це дуже гідний показник. У компанії Gordon Rock підрахували, що студентська нерухомість дає 8-12% річних від вкладеної суми, апартаменти 6-8%, фонди нерухомості - 10-17%, а прибуткові будинки - 9-14%.

Наприклад, в Берліні, в зеленому районі Грюневальд, продаються апартаменти для оренди під управлінням спеціалізованої компанії. Проект представляє собою сучасний 13-поверховий будинок з високоякісної зовнішньої і внутрішньою обробкою, з підземним паркінгом. Площа апартаментів з повною обробкою під ключ - 42 кв.м, ціна - 61,5 тис. євро. Гарантований дохід: 6% річних.

Якщо кошти дозволяють, то за 295 тис. євро можна придбати цілий прибутковий будинок. Він розташовується в Баварії і розрахований всього на шість квартир площею від 90 до 120 кв.м. Об'єкт обслуговує керуюча компанія, яка обіцяє дохід у розмірі 13% річних.

Пастки для орендодавця
Як попереджає Тетяна Виноградова (Rentsale), орендодавець повинен бути напоготові: багато орендарів дешевих дохідних будинків знаходяться на посібнику з безробіття, яке може бути переглянуте найближчим часом. «Законодавство Німеччини обмежує права орендодавця, тобто навіть якщо у такого орендаря закінчується термін оренди, його не можна виселити », - зазначає Петро Коваленко (Knight Frank).

Ще один фактор - це німецькі податки. Так, податок на прибуток доходить до 45%, а оптимізувати податки в Німеччині на відміну від інших південноєвропейських країн дуже складно. Тому є приклади, коли норма прибутку в дешевих дохідних будинках знижується до 2-3%, що вже невигідно з точки зору інвестування: такі об'єкти неліквідні, продати їх досить складно.


Готелі й торгові центри
Ринки комерційної нерухомості Берліна, Франкфурта і Мюнхена входять в десятку найбільш популярних інвестиційних майданчиків на території Європи. Як зазначив Станіслав Зінгель (Gordon Rock), Берлін займає слідом за Лондоном і Парижем третє місце в топ-десятці. На користь німецької столиці каже будівництво на її території великого аеропорту, а також географічна близькість самого міста до динамічно розвиваються країнам Східної Європи. Франкфурт - центр тяжіння міжнародних фармацевтичних компаній, тому тут будується багато складів із спеціальним температурним режимом. У Мюнхені, Гамбурзі та Дюссельдорфі більш перспективні об'єкти індустріальної нерухомості, оскільки в цих містах зосереджена важка промисловість.

Правда, фінансовий портфель для входу в ринок комерційної нерухомості Німеччини повинен бути помітно товще, ніж в житловий. За даними Gordon Rock, мінімальна потреба у власних коштах для покупки невеликого готелю - 400 тис. євро - це половина від необхідної суми, так як решту, швидше за все, погодиться надати банк. Для покупки супермаркету або торгівельного центру необхідно мати близько 600 тис. євро, але це всього 30% від загальної вартості об'єкта. У Німеччині банки готові профінансувати 70% від вартості торгової нерухомості. Для покупки великого готелю буде потрібно не менше 900 тис. євро (40%), а на решту можна відкрити банківське фінансування.

Наприклад, на півдні Берліна продається міні-готель на 30 номерів загальною площею 650 кв. м, побудований в 1992 р. Повна вартість об'єкта 750 тис. євро, але за умовами угоди на половину цієї суми можна отримати банківський кредит. Міні-готелем керує КК. Рентабельність інвестицій: 12,5% річних. Друга пропозиція - готель 4 * в Берліні на 50 номерів з баром, паркуванням і КК. Потреба у власних засобах: 800 тис. євро - це 50% його вартості. На решту суми надається банківське фінансування. Щоб купити супермаркет загальною площею 2,6 тис. євро на ділянці 10 тис. кв. м з паркуванням на 100 машино-місць буде потрібно 900 тис. євро. Кредитне фінансування: 70% від вартості об'єкта. Повна вартість ТЦ - 2,9 млн євро. Площа супермаркету знаходиться в оренді до 2025 року, і є можливість пролонгації договору. Обіцянарентабельність інвестицій: 15,5% річних.

Резюме журналу www.metrinfo.ru
Чи буде нерухомість Німеччини такою ж цікавою для інвесторів і в майбутньому? Експерти відповідають ствердно, правда, ще раз підкреслюють, що на високий приріст вартості нерухомості розраховувати не потрібно. Ще один момент - все-таки у світі очікують другу хвилю кризи, і в зв'язку з цим російські інвестори шукають стабільності та надійності. І знаходять - у Німеччині.

www.metrinfo.ru