Купівля нерухомості за кордоном перестала бути екзотикою для українців. Більше того, інтерес до неї активно росте з 2014 року на тлі нестабільної політичної та економічної ситуації в Україні.
«Рік тому переважаючим мотивом покупки нерухомості за кордоном, як правило, виступала потреба зберегти валютні заощадження або вкласти їх з метою отримання прибутку. Сьогодні покупці все частіше заявляють про бажання мати власну нерухомість для життя та відпочинку », - розповіла« Вістям »член Ради директорів компанії ХАН (Харківське агентство нерухомості) Олена Манжос.
Відповідно цьому люди формують і вимоги до об'єкта нерухомості, суть яких зводиться до наступного: при необхідності переїхати всією сім'єю і швидко вселитися, додала Манжос.
Тим більше, що в Європі досить легко підібрати нерухомість «за українськими цінами», тобто близько тисячі доларів за квадрат.
«Вести» проаналізували, що можна придбати за кордоном за 40000 євро - саме на таку суму у ріелторів в Києві зараз найчастіше просять підшукати квартиру.
Як відзначають експерти, за такі гроші можна підшукати «працюючу» нерухомість (ту, що можна буде здати в оренду і заробляти) практично по всій Європі. А далі справа смаку: хто вибирає більш близькі за менталітетом Болгарію і Чехію, хто - більш комерційні Туреччину з Кіпром.
«Треба звертати також увагу на стан ринку в цілому - ростуть або знижуються ціни, на умови здачі в управління і багато інших нюансів», - зауважила «Вістям» директор City Development Solutions Ярослава Чапко.
Найбільшим попитом в Болгарії зараз користуються аналоги готелів - квартири, які можна здавати подобово. У Варні можна знайти студію в заселеному комплексі від 15000 євро, в Сонячному березі - від 25000 євро. Новострої - трохи дорожче: від 27 000 євро, оскільки пропонують більше інфраструктури (наприклад, закритий басейн).
Оформлення угоди займе від 2 до 4 тисяч євро. При покупці треба буде заплатити ще три відсотки від кадастрової вартості.
«Це два податки - на купівлю / продаж та вивіз сміття», - пояснив нам менеджер з продажу Sun Real Сергій Каршаев. Ремонт та облаштування обійдеться ще в дві - три тисячі євро. Обслуговування - 8-12 євро на рік за один квадратний метр.
Щорічний податок на нерухомість сплачується з кадастрової вартості - в середньому 50-70 євро на рік. Тобто після покупки витрати на утримання апартаментів (податки плюс обслуговування) вкладуться в 400 євро, плюс доведеться сплатити воду / електрику.
«Влітку вода плюс електрику в моїй квартирі в 120 квадратних метрів обійшлися в 40 євро за місяць, взимку дорожче, оскільки централізованого опалення тут немає», - пояснив Каршаев.
Можна за ті ж кошти, що на курортах, придбати квартиру в містах Болгарії, однак ціна оренди тут набагато нижче, і, якщо ви маєте намір не жити, а виставити на здачу, вона при цілорічному орендування принесе доходу навіть менше, ніж апартаменти біля моря за два місяці.
Якщо ж ви маєте намір користуватися нерухомістю одноосібно, то теж зможете укластися в суму 40000 євро. «Буквально днями продав будиночок у містечку в 100 квадратних метрів за 35 000 євро нашому співвітчизнику», - розповів Каршаев.
Він, до речі, стверджує, що Болгарія - ідеальне місце для наших пенсіонерів. «Для отримання посвідки на проживання пенсіонеру достатньо довідки з соцзабезу. Не потрібно навіть володіти нерухомістю в Болгарії, достатньо договору довгострокової оренди ».
Угорщина: зі своєю квартирою можна отримати посвідку на проживання
Угорщина - єдина європейська країна, де вид на проживання не залежить від суми, інвестованої в нерухомість. За 40000 євро можна знайти студію на околицях міст. «У Мішкольці - від 15 тис. Євро, наприклад. Гарні термальні курорти (Хайдусобосло), їх можна здавати в оренду цілий рік », - пояснює Ярослава Чапко.
Угода укладається у місцевого адвоката, а не у нотаріуса, як у більшості країн ЄС. Він і повинен отримати на неї дозвіл у місцевої влади.
«Це, по суті, формальність, але займає вона 1-1,5 місяця», - пояснила гендиректор ЮО «Феміда» Надія Вороницька-Гайдак. Після вибору нерухомості потрібно підписати договір купівлі-продажу і внести передоплату.
Потім адвокат отримує від мерії дозвільні документи на покупку, ви доплачуєте іншу частину суми, і житло записується на нового власника. Після чого треба виплатити держмито при покупці - близько 2 тисяч євро (чотири відсотки від кадастрової вартості). Обслуговування житла обійдеться в 30-40 євро / місяць. Щорічного податку на нерухомість в Угорщині поки немає, крім курортних місць (Балатон / Хевіз).
Іспанія: багато податків і мало доходу
В Іспанії до 40 тис. Євро можна підшукати квартиру на вторинному ринку у великих містах. Це, наприклад, можуть бути невеликі апартаменти з однією спальнею в центрі Аліканте або Торревьеха. «До того ж місцеві банки зараз розпродають заставну нерухомість, так що ви можете знайти що-небудь по-справжньому цікаве», - запевнила Ярослава Чапко. Але експерти попереджають: не варто розраховувати, що ця інвестиція швидко окупиться.
До суми угоди треба додати ще 5 відсотків - витрати на оформлення через агента (іншого не передбачено). Плюс передавальний податок - сім відсотків від вартості, заявленої в основному договорі, і муніципальний (на нього впливає вік нерухомості, кількість років володіння попереднім власником і ін.). Обслуговування нерухомості обходиться досить дорого - 800-1000 євро в рік плюс витрати на ремонт вторинки.
При покупці нерухомості на первинному ринку треба бути готовим до додаткових витрат. Реєстрацію оплачують нові власники. «У разі, якщо вартість нерухомості - від 50 до 100 000 євро, то внесення імені в Реєстр власників обійдеться близько 200 євро, якщо сума покупки вище, то і ціна реєстрації буде вище», - пояснила Надія Вороницька-Гайдак.
Плюс податки: для квартир і житлових будинків - сім відсотків, для комерційної нерухомості та земельних ділянок без будівель - 16 відсотків від вартості. І ще 0,5 відсотка від вартості - податок на документальне оформлення. Здати в оренду можна через місцеве агентство, яке за свої послуги візьме до 20 відсотків. «У підсумку прибутковість - максимум чотири відсотки», - зазначає Чапко.
Туреччина: Популярна для курортників навіть взимку
Курортну нерухомість за 40000 євро в Туреччині можна підібрати на відстані від 600 метрів від лінії моря. Це буде студіо або навіть квартира з однією спальнею і вітальнею.
За оформлення операції доведеться викласти 2-3 тисячі євро. Обслуговування - 50-100 євро плюс щорічний податок у розмірі 0,1-0,2 відсотка від кадастрової вартості (встановлюють муніципалітети). У цілому витрати на утримання складуть 500-600 євро на рік.
Найбільшим попитом користуються апарт-готелі з басейнами, фітнес-залами, дитячими та спортивними майданчиками. Якщо здати в оренду своєї ж керуючої компанії, вона бере від 10 до 20 відсотків вашого доходу за послуги, але це дозволить отримувати до семи відсотків доходу на рік, оскільки сезон тут практично цілорічний.
Якщо здавати самостійно і пощастить - можна отримувати щорічний дохід у розмірі 10 відсотків. «Взимку такі апарт-готелі популярні у європейців, адже інфраструктура сдающихся комплексів передбачає закриті басейни», - зазначила Ярослава Чапко.
Північний Кіпр: найдовший сезон і басейни
На Кіпрі найдовший курортний сезон у Європі - до 10 місяців. До 40 тисяч євро можна підібрати студію в курортних містах. Причому забудовники зараз борються за інвестора інфраструктурою: комплекс може включати, наприклад, п'ять басейнів, кілька водних гірок і дитячий сад.
Оформлення угоди обійдеться до дев'яти відсотків покупки. Щорічний податок - до 100 євро за апартаменти. Обслуговування - 800-900 євро на рік. Самі забудовники пропонують гарантовану оренду (5-7 відсотків дохідності), але в деяких випадках обіцяють і 12-15 відсотків на рік.
Чехія: дає іпотечні кредити іноземцям під шість відсотків
У Чехії можна купити комфортне житло навіть від 10000 євро. «На півночі Чехії в маленьких курортних містах двушку в реставрованих панельках можна підшукати по 10-13 тисяч євро, в самій Празі можна знайти від 40 000 євро», - розповіла «Вістям» менеджер Trade Estate Анастасія Кіпенская.
Зараз, за її словами, досить високий попит у українських пенсіонерів на нерухомість в Чехії. Причому частіше - на більш дорогу. «Нещодавно оформили операцію з продажу вілли в 350 квадратних метрів у Празі за 1,5 млн євро», - розповіла Кіпенская.
Продавець / покупець платить чотири відсотки від вартості угоди (по кадастрової вартості). Щорічний податок - приблизно 10 крон / квадратний метр / рік, тобто 60 квадратних метрів - 600 крон на рік. Це близько 600 грн.
У чеських новобудовах є особливість: все одно, коли входиш в проект, на початковій стадії або на фіналі, ціна однакова. Однак дешевої її назвати складно - ціна від забудовника в півтора-два рази вище київської.
З плюсів - в Чехії кредитують на рівних з місцевими іноземців: при сплаті 50 відсотків вартості - від 2,7-6 відсотків річних. Оренда в Празі - від 400 євро на місяць.
Що дають закордонні квадрати: від мультивізи до громадянства
Одна з основних причин, чому українці цікавляться нерухомістю в ЄС, - можливість отримання власником (а в деяких випадках і членами його сім'ї) мультивізи, тобто візи, яка дає право багаторазового в'їзду в держави, що входять в Шенгенську угоду. Однак їх термін відрізняється.
Право на річну мультивізу надає, наприклад, Чехія, Іспанія, Фінляндія, Німеччина. А в Болгарії річну візу дають ще дітям і подружжю. На Кіпрі інвестори і родичі отримують мультивізу строком до трьох років.
В інших куточках світу можна знайти і більш привабливі умови. «Папір, що підтверджує право власності на нерухомість в Китаї, є підставою для отримання посвідки на проживання. При покупці нерухомості в Бразилії іноземцю видається постійна віза на п'ять років », - навів« Вістям »приклади консультант з податків і зборів АТ« Вдовичен і Партнери »Юрій Баштовой.
Купівля нерухомості в деяких з країн ЄС дає право на отримання виду на проживання з можливістю подальшого оформлення ПМЖ і громадянства. Але витратитися потрібно серйозно, і 40000 євро в цьому випадку не вистачить.
Причому треба розуміти, що менше п'яти років процес отримання громадянства не займе. Приймаюча сторона встановлює особливі умови: кількість днів перебування в країні, знання мови, наявність стабільного доходу або рахунок в банку, відсутність кримінального минулого і ін.
Донедавна найлояльнішої була Латвія, де покупка нерухомості на суму від 150 000 євро давала право на отримання виду на проживання, однак нещодавно вона підняла ценз до 250000 євро.
Греція видає посвідку на проживання при купівлі нерухомості вартістю від 250 000 євро, Болгарія - від 300000 євро, Іспанія та Португалія - від 500000 євро.
А ось в Ірландії треба інвестувати мільйони євро. Будь-який іноземець може придбати нерухомість в Туреччині, при цьому він отримує мультивізу, а через рік - вид на проживання з можливістю подальшого отримання громадянства.
У деяких країнах ЄС покупка житла безпосередньо не гарантує отримання ВНЖ. «Проте саме наявність своєї нерухомості може стати вирішальним фактором при отриманні посвідки на проживання. А через кілька років ВНЖ можна поміняти на громадянство. Така практика зустрічається у Польщі, Угорщині, Італії. І вартість об'єкта не має значення », - уточнив« Вістям »керуючий партнер Kiev Standard Олег Перегінець.
Як купити і оформити нерухомість у Європі
Процедура покупки нерухомості в різних країнах особливо не відрізняється і базується на таких основних етапах:
вибір об'єкта;
попередній договір;
Основний договір;
реєстрація договору купівлі-продажу нерухомості.
Продавці закордонної нерухомості зізнаються, що схема «безнал плюс кеш» вельми вітається. Але законодавство більшості країн передбачає саме безготівковий розрахунок при оформленні угоди.
З самим відкриттям рахунків для наших громадян проблем немає, проте в більшості країн йде перевірка походження коштів.
Законодавство України вимагає від громадянина після відкриття закордонного рахунку звернутися в територіальне управління нашого Нацбанку з повідомленням про цю дію і отримати індивідуальну ліцензію НБУ. «Під розміщенням грошей розуміється як перерахування грошей самим резидентом, так і третіми особами», - підкреслив консультант з податків і зборів АТ «Вдовичен і Партнери» Юрій Баштовой.
Втім, є й альтернатива. Експерт нагадує, що існують легальні способи виведення грошей за кордон.
Можна виїхати за кордон з картою українського банку і розраховуватися нею. Недоліки такого способу: є країни, в яких можуть запитати про джерела походження грошей, і суттєва банківська комісія (до п'яти відсотків).
Переміщення готівки. Згідно з інструкцією «Про переміщення готівки через митний кордон», українцеві дозволено мати при собі 10 тис. Євро на людину. Тобто велика родина цілком може вивести суму, рівну вартості невеликої квартири в країні Центральної Європи.
Придбати дорожні чеки (American Express або Thomas Cook) і вивести кошти в них. Їх недолік: вартість чеків прирівнюється до суми готівки, на яку вони куплені. Ще один мінус: на чеки встановлюються денні ліміти витрат, в основному це дві тисячі доларів на день. А основна їхня перевага - можливість відновлення у разі втрати (крадіжки). Комісія за купівлю дорожніх чеків - один відсоток.
Переказ грошей міжнародними платіжними системами (Western Union, MoneyGram, Migom). Перевага - швидкість переказів, недоліки - ліміт на суму переказу за день і розмір комісії.
Всі ці варіанти користуються підвищеним попитом в українців, оскільки, як стверджують юристи, з отриманням індивідуальних ліцензій НБУ зараз склалася тупикова ситуація.
«Обмежуючи відтік валюти з країни, Нацбанк заборонив такі платежі. І якщо ліцензія не отримана, то передбачений штраф, рівний вартості придбаної нерухомості », - попередив партнер юридичної фірми« Астерс »Олексій Дем'яненко.
Правда, зауважив при цьому, що люди часто обходять нацбанкові обмеження. «Розраховуючи, що їхні квартири ніколи не знайдуть, багато українців ігнорують вимогу по наявності ліцензії. Деякі купують нерухомість на підставну особу - іноземця, чинного за договором довірчого управління. Третій варіант, більш просунутий: покупка нерухомості на віргінський, сейшельський або інший острівної офшор », - уточнив Дем'яненко.
При «офшорній схемі», коли гроші зберігаються не у фізособи (на рахунках компанії-нерезидента, яка і виступає покупцем нерухомості), операції не потрапляють під вимоги нашого законодавства.
«Переваги офшору - можливість збереження конфіденційності власника, а також складність відстеження руху грошей», - підкреслив Юрій Баштовой.
У країнах, де заборонена оплата нерухомості безпосередньо з офшорних рахунків, її придбання здійснюється через дочірню структуру, засновану таким нерезидентом у країні нерухомості.
Наприклад, у Франції, в Монако і Чорногорії оплату від офшору може прийняти нотаріус, який виступає гарантом угоди, і зареєструвати майнові права на особа, на користь якого здійснено оплату.
«Якщо ж зовсім ідеалізувати структуру, у Франції та в Монако можна заснувати SCI - громадянську компанію-холдера нерухомості, де реальні власники будуть володіти правами на компанію через свої офшори, а інформація про них може бути розкрита тільки при наявності міжнародних конвенцій між країнами, що дає додаткові гарантії в конфіденційності », - пояснила« Вістям »партнер консалтингової компанії SAFIR Law & Finance Олена Сікан.
www.zagorodna.com
Нерухомість за кордоном
Світ
06.11.2015
Коментарі