Недобудовані об'єкти: потопаючі - турбота самих потопаючих?

Фінансова криза і, як наслідок, труднощі забудовників у завершенні реалізації ними будівельних проектів, а також ж прийняття Закону України «Про запобігання впливу світової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» № 800-VI від 25 грудня 2008 р., що захищає інтереси забудовників, змусив інвесторів кооперуватися для захисту своїх прав.

Зазначений Закон № 800-VI фактично визнав кризові явища в житловому будівництві обставинами форс-мажору до 1 січня 2013 р. Тобто до початку наступного року забудовники, заздалегідь озброївшись відповідною довідкою про настання форс-мажорної обставини, цілком законно можуть уникнути будь-якої відповідальності за порушення зобов'язань, як щодо передачі збудованого житла, так і щодо повернення проінвестованих коштів. До всього іншого, інвестори, які здійснили часткову оплату вартості об'єкта, можуть вимагати розірвання договору із забудовником тільки за умови подальшого відчуження такого об'єкта іншому інвестору. При цьому, враховуючи проблемний статус будівництва, перспективу появи нового інвестора - спрогнозувати неважко. І на додаток до всього, зазначеним Законом забудовники до 1 січня 2013 р. звільнені від нарахування та сплати штрафних санкцій за невиконання своїх зобов'язань по поверненню проінвестованих коштів.

Проблема недобудов, обговорювана міською владою та Мінрегіонбудом, існує вже не перший рік, а ідеї по її вирішенню, зокрема щодо передачі об'єкта незавершеного будівництва інвесторам або ж органам місцевого самоврядування / місцевим міським адміністраціям з метою завершення будівництва, не є новаторськими.

Тим не менш, на сьогоднішній день інвестори все ще не мають в своєму розпорядженні ефективних механізмів примусу забудовників до завершення будівництва при відсутності у останніх фінансових ресурсів або їх суттєвої обмеженості. Також як інвестори не мають реальної можливості повернути вкладені в будівництво кошти, адже ні претензії, ні судові розгляди щодо визнання укладеного з забудовником договору недійсним або його розірвання, у фінансовому плані нічого не обіцяють потерпілому інвестору, якщо у забудовника відсутні будь-які фінансові ресурси.

Пропоновані шляхи вирішення проблем, пов'язаних із призупиненням будівництва проектів забудовниками або навіть дефолтів останніх, які полягають у передачі самоорганізуватися інвесторам недобудованого об'єкту, насправді вже випробувані практикою. Одним з найбільш поширених механізмів такої самоорганізації стало створення житлово-будівельних кооперативів (ЖБК), що дозволяють інвесторам самостійно вирішувати питання подальшого будівництва. Зокрема, такий ЖБК, оформивши право власності на об'єкт незавершеного будівництва, має право укласти всі необхідні договори, в тому числі і з підрядниками, і з власником земельної ділянки, для завершення будівництва об'єкта з подальшою передачею проінвестованих квартир його членам (інвесторам). Тим не менш, масового характеру ця тенденція не набула через низьку в принципі активності інвесторів, небажання кооперуватися, незначного рівня довіри інвесторів до будь-яких організацій, а також через цілком обгрунтованих організаційних та фінансових побоювань і ризиків. Адже створення ЖБК має на увазі не тільки наявність серед інвесторів ефективних менеджерів, а й готовність членів створеного ЖБК здійснювати додаткові фінансові вливання для забезпечення можливості завершення будівельного проекту.

Також, важливим фактором, що впливає на доцільність і можливість кооперуватися, є ступінь готовності проекту: чим вище ступінь готовності - тим більше шансів завершити проект інвесторами самостійно. Не останню, а іноді і визначальну, роль у можливості завершити будівельний проект інвесторами грає позиція забудовника і ступінь його сприяння, зокрема добровільна передача їм об'єкта незавершеного будівництва у власність створеного інвесторами ЖБК. В рамках такого сприяння забудовника важливо також врахувати структуру позикових коштів, кредитів банку, залучених забудовником для цілей реалізації будівельного проекту, і проаналізувати обсяг майнових прав банку на об'єкт незавершеного будівництва. Адже, в разі наявності зареєстрованої іпотеки об'єкта нерухомості або майнових прав на нього на користь банку, останній може звернути стягнення на об'єкт у разі дефолту забудовника на якому етапі будівництва об'єкта, в тому числі після його завершення і прийняття в експлуатацію, незалежно від переходу права власності на такий об'єкт від забудовника до інвесторів або створеному ними ЖБК.

Додатково до механізму ЖБК, для кожного окремого інвестора існує можливість укласти із забудовником договір купівлі-продажу частини об'єкта незавершеного будівництва (яка відповідає проінвестованої квартирі) з одночасним укладенням із забудовником договору підряду для завершення будівельних робіт. Такий механізм, звичайно, створює великі гарантії для інвесторів, що придбали право власності на частину об'єкта незавершеного будівництва, але не вирішує проблему глобально, так як частина об'єкта незавершеного будівництва не може бути відокремленою і функціонувати сама по собі без завершення будівництва об'єкта в цілому. Тому такий варіант доцільно розглядати в комплексі зі створенням ЖБК.

Слід також зазначити, що банк, що кредитує забудовника, в разі дефолту останнього може звернути стягнення на об'єкт незавершеного будівництва ще до створення інвесторами ЖБК. В такому випадку, банк може продати такий об'єкт органам місцевого самоврядування або органам виконавчої влади, які таким чином фактично «підміняють» забудовника, що зазнає фінансові труднощі або знаходиться в дефолт, тобто: продовжують будівництво, але вже за рахунок бюджетних коштів. В цьому випадку дійсно важлива наявність виваженої, прозорої і зрозумілої державної політики щодо участі органів місцевого самоврядування / органів виконавчої влади в таких «проблемних» проектах, адже на сьогоднішній день обов'язки підтримувати такі проекти у зазначених органів немає, так само як і критеріїв, за якими визначається пріоритетність такої підтримки.

Цілком очевидно, що існуючі механізми вимагає удосконалення та збалансування інтересів всіх учасників будівельного процесу: інвесторів, фінансових установ, забудовника та його можливого правонаступника, органів муніципальної та державної влади, зокрема, для координації дій та мінімізації, пов'язаних з процесом виходу забудовника з проекту, ризиків.

На жаль, підтримуючи існуючу тенденцію самоорганізації інвесторів, і висловлюючи принципове розуміння необхідності участі держави і органів місцевого самоврядування для завершення таких «проблемних» проектів, ні місцева влада, ні Мінрегіонбуд не пропонують конкретних механізмів з вирішення проблеми недобудов, щоб громадськості можна було приєднатися до їх обговорення для вироблення найбільш оптимального рішення.

Анна Сисецька, адвокат, "Василь Кісіль і Партнери"
Building.ua