Найпоширеніший міф - агентства нерухомості працюють в інтересах клієнта

Сьогодні кожне агентство нерухомості обіцяє провести операцію, гарантуючи повну безпеку для клієнта. Про те, чи так це насправді, ми поговорили з адвокатом Олегом Суховим, провідний юристом «Першого Столичного Юридичного Центру».

Олег Володимирович, підкріплені чи чим-небудь обіцянки агентств нерухомості в бездоганності проведення угод? Які гарантії може або повинна надати агентство нерухомості?

- Так, дійсно, на словах кожне агентство запевняє звертаються до них клієнтів у тому, що вони гарантують безпеку і повне юридичне та фактичне супровід угоди, крім того, обіцяють, що саме з їх агентством і клієнтами їх агентства ніколи не було ніяких проблем і непорозумінь . Дані запевнення співробітників агентств нерухомості ніколи не підтверджуються практикою, і переконатися в цьому можна відразу, як тільки вам нададуть на підписання договір, спрямований на надання послуг агентства. А саме, такі договори не містять простих і зрозумілих клієнту гарантій, несуть в собі загальні фрази та повноваження, дані договори агентства нерухомості не коригують, не доповнюють і не змінюють. Що стосується пунктів щодо забезпечення та захисту прав клієнтів, то їх можна і потрібно прописувати в договорах. Всі угоди діляться на групи, у кожної групи угод є свої ризики, перевіривши які, можна з більшою часткою ймовірності стверджувати - ризикована операція чи ні. Так от, Агентствам нерухомості не складає ніяких труднощів перерахувати до своїх договорах весь перелік можливих ризиків за тим чи іншим угодам, які передбачаються до вчинення. Дії, направлення на перевірку та усунення передбачуваних «сюрпризів», будуть істотною гарантією для учасників договору.

- Агентства нерухомості різні. Є агентства, штат фахівців яких налічує сотні людей і які працюють на ринку близько 20 років. Є агентства, про яких практично немає ніякої інформації в інтернеті, штат фахівців яких налічує 5-10 чоловік. Як виглядають юридичні можливості у великих і дрібних агентствах нерухомості?

- Я можу сказати навіть більше, є агентства, де штат співробітників налічує від 1 до 3 осіб. Що стосується юридичних можливостей та кваліфікації таких агентств, то вони ніяк не пов'язані зі штатом компанії; кваліфікація ріелторів, як показує мій досвід, завжди приблизно однакова, якщо, звичайно, не брати новачків, які тільки почали працювати. У багатьох великих агентств нерухомості є штат юристів або один юрист, однак така юридична «підмога» направлено більше на охорону інтересів самого агентства, ніж на охорону клієнтів. Минулого тижня у мене був наочний прецедент, який, гадаю, буде доречним прикладом з даного питання. До мене звернулися покупці, які бажали придбати квартиру, яка продавалася через велике агентство нерухомості. Власники квартири, і проживають в ній особи, своєю поведінкою давали підставу вважати, що під час здійснення операції можливі сюрпризи. Я попросив співробітників великого ріелторського агентства внести додаткові пункти в договір з моїми клієнтами, які могли б їх убезпечити, причому відразу обмовлюся, дані пункти були спрямовані на дійсну захист покупців і не несли за собою якихось обтяжливих вимог ні для агентства, ні для продавців нерухомості. Крім того, що найцікавіше, дані зобов'язання агентства, що я пропонував включити в договір з моїми клієнтами - покупцями, самим агентством були прописані в договорі з клієнтами продавцями розглянутої квартири. І, здавалося б, дані зобов'язання в будь-якому випадку Агентству доведеться виконати, тому що договір з продавцями підписаний, але з покупцями той же договір з тими ж самими зобов'язаннями агентство підписувати відмовився геть. Розмовляючи з цього приводу з ріелтором, відповідальним за операцію, він обмовився, що розуміє, що агентство вступає не просто некваліфіковано, але і нез'ясовно нерозумно, втрачаючи клієнта на підставі необгрунтованого, і просто не зрозумілого принципу роботи, який суперечить здоровому глузду і логіки. Однак юридичний відділ і керівництво компанії - агентства прийняли рішення, і воно не підлягало обговоренню.

- Усім відомо, що кожне агентство нерухомості в першу чергу зацікавлений у продажу того чи іншого об'єкта нерухомості (новобудови), так як отримує свій відсоток з кожного продажу. Скажіть, яка ситуація з їх заангажованістю? Наприклад, агентство може знати, що новобудова ось-ось буде заморожена, але природно покупець про це ніколи не дізнається. У той же час, у випадку «заморозки» агентство не несе ніякої відповідальності, оскільки не є забудовником.

- Так, у моїй практиці були такі прецеденти, можу з упевненістю сказати, що агентства продають нерухомість в новобудовах, які не тільки повинні бути заморожені, але і які вже заморожені, такі продажі здійснюються до моменту, коли починаються скандали і повальне звернення обдурених покупців в щодо проблемного будинку і його проблемного забудовника. Поки масові звернення клієнтів з претензіями не починаються, агентство не зупиняє продажу.

- Чи є різниця у вартості послуг із супроводу угод в агентствах нерухомості та юридичних компаніях?

- Так, є, однак, агентства нерухомості, як правило, не здійснюють юридичну допомогу окремо від послуг «ріелторства». Ними виявляється комплекс послуг і з підбору необхідного клієнтом об'єкта нерухомості, і по його юридичної перевірці. Вартість послуг ріелторських компаній становить від 3% до 5% від ціни угоди, це дуже великі гроші, наприклад, якщо ви купуєте найдешевшу однокімнатну квартиру в Москві вартістю 5 млн. рублів, то вам доведеться оплатити послуги ріелторам в розмірі мінімум 250 000 рублів. Вартість допомоги юридичних компаній може дуже сильно відрізнятися один від одного, в нашому «Першому Столичному Юридичному Центрі» послуги по повному юридичному супроводі купівлі або продажу нерухомості становлять від 40 000 до 100 000 рублів, в середньому 60 000 рублів - це юридична перевірка операції з нерухомістю на первинному ринку і 50 000 рублів на вторинному ринку.

- Найпоширеніший міф, підтримуваний агентствами нерухомості в контексті їх юридичних можливостей, плюсів?

- Таких міфів можна назвати кілька, і вони застосовні практично до будь агентству нерухомості: 1. Міф про те, що в їхній агенції ніколи не було проблемних угод. 2. Міф про те, що агентство повністю перевіряє квартиру для покупця, і ризик залишитися обманутим відсутня. 3. Найпоширеніший міф - агентства нерухомості працюють в інтересах клієнта.

Розмовляв Вадим Горжанкін, оглядач Realto.ru