На дачі як вдома

Чи потрібен котеджного селища власний зоопарк або траса для картингу? Криза закінчується, однак на заміському ринку як і раніше панує «інфраструктурний мінімалізм» - навіть у найдорожчих комплексах часом не виявляється найнеобхідніших об'єктів. Чи варто очікувати зміни ситуації найближчим часом?

Життя без зручностей
«У кризу багато інвесторів пішли шляхом усікання інфраструктури, здешевлення проектів, - говорить Ігор Сергієвський, аналітик компанії« Велес Капітал Девелопмент ». - Багато відмовлялися навіть від прокладки центральних комунікацій до ділянки, від створення дитячих майданчиків, нормальних в'їзних груп. Зараз спостерігається черговий підйом, пов'язаний з виходом з кризи і підвищенням вимог покупців. Однак не варто думати, що зміни глобальні. Більшість девелоперів прагнуть з самоокупності інфраструктури і передбачають самий мінімум ». Так, майже всі комплекси таунхаусів (за оцінками фахівців, 80-90%) не мають власних розважальних об'єктів. Їх практично немає і в селищах середнього пояса (більше 30 км від МКАД). Покупці котеджів у дальній зоні намагаються економити і на «розваги» дивляться в останню чергу.

Але навіть недалеко від МКАД, на найпопулярніших трасах інфраструктури мало, переконані експерти. Максимально облаштовані Рубльовське і Новоризьке шосе. Там є й приватні школи, і яхт-клуби, і торговельні комплекси. Проте навіть найбільш забезпечені райони в цьому сенсі не зрівняються з Москвою. «На Новій Ризі не вистачає продуктових магазинів, недорогих розважальних центрів, кінотеатрів, салонів краси, перукарень, хімчисток, - повідомляє Євген Шевченко, директор з продажу селища« Маленька Італія ». - Інфраструктурні переваги споживачів поки тільки формуються, причому спільними зусиллями забудовників і клієнтів. Люди, які купили нерухомість на цьому шосе за останні три роки, в'їжджають в будинку. З'являється реальний, а не гіпотетичний попит на побутові та торговельні об'єкти. Крім того, зараз Нову Ригу (традиційний напрям бізнес-класу) починають заповнять економкліенти, що купили ділянки без підряду в районі бетонки і далі. Їм потрібні більш доступні товари і послуги, які там поки у великому дефіциті ».

За і проти
Заміських проектів з повноцінною внутрішньою інфраструктурою в Підмосков'ї не більше двох-трьох десятків, впевнений Петро Кирилівський, директор з маркетингу селища «Веліч». У кризу такі комплекси взагалі не виходили на ринок, переважали пропозиції без підряду і економклас, для якого побутові «зручності» вважаються необов'язковими. Правда, фахівці відзначають цікаву закономірність. Якщо в преміум-сегменті (традиційно передбачає велику інфраструктуру) видна тенденція до скорочення числа додаткових сервісів, то в економкатегоріі, навпаки, до розширення. Хоча оригінальні послуги і розваги в недорогих селищах практично не зустрічаються, зате такі елементи, як охорона, гостьовий паркінг, спортивний та дитячий майданчики стають обов'язковими незалежно від вартості домоволодіння, розповідають фахівці компанії «Терра-нерухомість».

У той же час забудовник елітного проекту «Ліон», де котеджі коштують від $ 1,3 млн, вважав за краще обійтися мінімальним набором. «Це комплекс камерного формату, тому ми обмежилися дитячим майданчиком, КПП, гостьовий паркуванням і невеликими приміщеннями під об'єкти першої необхідності (аптечний пункт, хімчистка), - пояснює Луїза Улановська, керівник департаменту маркетингу і продажів селища« Ліон »(ТОВ« Газпромбанк-Інвест »). - У такому випадку зміст не лягає тяжким тягарем на мешканців, при цьому багата інфраструктура Рубльовки знаходиться в їх розпорядженні ».

Будувати чи приєднатися
Універсального рецепту не існує, все залежить від безлічі факторів (величина комплексу, клас, напрямок, віддаленість від основних трас, навколишнє середовище, цільова аудиторія). Багато чого залежить від призначення проекту. Великі селища для постійно проживання вимагають комплексного підходу до освоєння, відзначають в компанії «Заміський проект». Це має на увазі наявність великої соціальної, культурної та торговельної інфраструктури. Дачного сезонному селищу цілком достатньо впорядкованій території і основних комунікацій. З метою економії девелопери прагнуть по максимуму використовувати зовнішні, вже діючі об'єкти, що знаходяться в сусідніх котеджних комплексах або населених пунктах. Розташувавши свій проект поряд з великим торговим або спортивним центром, забудовник без додаткових витрат підвищує його привабливість.

«Нам дуже пощастило, - радіє Є. Шевченко. - «Маленька Італія» - клубне селище, і ми не могли дозволити собі велику інфраструктуру. Зате в сусідньому «Павлове» девелопер (компанія ОПІН) побудував і дитячий садок, і приватну гімназію, та інші об'єкти, до яких наші покупці отримали вільний доступ. Я думаю, майбутнє за такими комплексами, як «Павлово Подвір'я», з розвиненою, відкритою для всіх бажаючих інфраструктурою, яка є окремим орендним бізнесом і будується в розрахунку на аудиторію навколишніх селищ. На жаль, багато забудовників побоюються співпраці з конкурентами, хоча це обіцяє велику користь усім сторонам. В ідеалі власники земельних ділянок в одному районі могли б зустрічатися і розробляти єдину інфраструктурну стратегію. Упевнений, це було б дуже корисно з точки зору створення комфортної і збалансованою середовища для майбутніх жителів ».

Нерентабельні фішки
До кризи заміські забудовники часто намагалися здивувати клієнтів незвичайними рішеннями. Серед найцікавіших експерти назвали концертні зали в Барвисі Luxury Village і «Павловому Подвір'я», танцювальні салони на Рубльовці, штучні канали в «Міленіумі», зоопарк в «Княжому озері». Однак поряд з успішними і прибутковими знахідками траплялися осічки. «Так, компанія« Реакарт », що побудувала картинг на 1-му км Рубльовки, була змушена його закрити, - наводить приклад Є. Шевченко. - Траса для радіокерованих автомобілів в селищі «2071» позиціонувалася як фішка, але викликала більше шуму серед журналістів, ніж реальний інтерес покупців. В останні роки проекти з розвиненою та оригінальною інфраструктурою взагалі не з'являлися на ринку. Але ми впевнені, що ситуація змінюється, і самі тримаємо напоготові кілька нових великих об'єктів. Поки це комерційна таємниця ».

Для нинішніх заміських девелоперів соціальна та розважальна інфраструктура - все ще необов'язковий елемент, який може бути або прибутковим бізнесом (для самоокупних об'єктів), або інструментом підвищення ціни та класу. «Якщо потрібно заощадити, інфраструктура зазвичай мінімальна або відсутня зовсім, - пояснює І. Сергієвський. - Якщо ж потрібно підняти ціну або класність, селище наповнюється різноманітними сервісами ». Як видно, про потреби і комфорті покупців девелопери думають в останню чергу. Частково в цьому винні самі споживачі, які або дивляться виключно на вартість (економклас), або прискіпливо вивчають якість будинку, планування і т.п., але майже не цікавляться наявністю і рівнем інфраструктури. Чому клієнти настільки «нерозбірливі» і які об'єкти дійсно необхідні для комфортного життя за містом? Про це поговоримо іншим разом.
Джерело: «Фотонедвіжімость»