Мораторій на продаж землі не буде скасований у 2012-му

05.10.2010 20:21
Статті про нерухомість | Мораторій на продаж землі не буде скасований у 2012-му «Навіть після його зняття тільки 5 - 6% українців готові будуть продавати свої паї», - повідомив інтерв'ю «proUA» директор ІРЦ "Реформування земельних відносин в Україні» Максим Федорченко

Минулого тижня Президент Віктор Янукович повідомив, що владою вже підготовлений пакет законопроектів щодо регулювання ринку землі. І в найближчі півроку ці документи будуть прийняті. Багато вітчизняних фахівців розцінили цю заяву, як намір влади найближчим часом зняти мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення.

Правда, тут же віце-прем'єр Борис Колесніков трохи охолодив запал прихильників вільної купівлі-продажу землі. За логікою віце-прем'єра першим етапом «земельної реформи» може стати введення адміністративним шляхом мінімального терміну у 15 років на оренду паїв у селян. Саме такий підхід нарешті дозволить власникам землі відчути (і помацати в своїй кишені) користь від наявності у них подібної власності.

«ProUA» вирішив розібратися, що мав на увазі Президент і до чого призведуть ініціативи урядовців. З цим запитаннями ми звернулися до Максима Федорченка, директору ІРЦ «Реформування земельних відносин в Україні»

Як Ви вважаєте, багато хто в Україні вважають, що збереження мораторію на продаж сільгоспземлі - політичний крок. Але навіть аполітичні експерти запевняють, що для зняття заборони прийняти закони про ринок землі та земельний кадастр. Як зараз йдуть справи з формуванням цих документів?

- Саме по собі прийняття цих законів не означає автоматичного введення ринку землі. Навіть якщо одночасно з введенням в дію цих законів із Земельного кодексу виключать пункт про мораторій, ринок почне працювати дуже слабо. Причому ця робота обмежиться операціями купівлі-продажу в досить невеликому обсязі; іпотеку сільгоспземель ми побачимо ще не скоро. Причин тому кілька, але головна - відсутність кадастрово-реєстраційної системи.

Як відомо, функція реєстрації прав власності на нерухомість і землю зараз закріплена за Мін'юстом. Однак закон про реєстрацію набирає чинності лише 1 січня 2012 року. Таким чином, ні реєстрації, ні ринку, ні земельної іпотеки раніше цього терміну очікувати не слід.

На мою думку, зараз актуальність законів про ринок і кадастр набагато нижче, ніж актуальність завершення технічної підготовки - тобто створення картографічної основи, земельно-інформаційної системи і реєстру прав.

До речі, розробники документа кажуть, що законопроект «Про державний земельний кадастр» буде поданий у Раду вже цього місяця. Не вийде так, що Закон буде діяти, а самої «основи» не буде ще кілька років?

- Цей закон завжди «ось-ось буде поданий». І навіть вже подавався, і був прийнятий, і був ветований Президентом України. Так що законопроектної минуле цього закону досить бурхливе. Набагато важливіше, щоб було, куди прикласти цей закон. Йому, як важеля Архімеда, необхідна точка опори, і тоді земля «підніметься», в сенсі перетвориться на капітал.

По суті, закон опише нам порядок ведення кадастру, а не процес його створення. Відповідно, якийсь час закон про кадастр буде у підвішеному стані, точно так само, як кілька років існував закон про державну реєстрацію прав на нерухомість - без реєстрації і реєстру.

Тим не менше, закон про кадастр необхідний. Хоча б тому, що разом із законом про реєстрацію прав він створить повноцінну правову базу української кадастрово-реєстраційної системи (ВРХ). Маючи ці два закони, нехай навіть ще не вступили в дію, всі залучені в процес ведення кадастру та здійснення реєстрації прав організації зможуть ефективніше взаємодіяти в процесі підготовки запуску ВРХ. А то вийде: колія широка, а вагони - для вузькоколійки.

Що стосується перспектив створення кадастру в найближчі два роки - думаю, ці перспективи були досить туманними на початку 2010 року, коли експерти з світовими іменами вказували на можливість завершення робіт зі створення кадастру до червня 2012 року. Мені здається, що зараз ці перспективи можуть бути ще туманнішими, оскільки головне кадастрове відомство країни останній рік перебувала в стані кадрової невизначеності.

Також існує думка, що першим кроком у земельній реформі може бути адміністративне управління термінами і ставками оренди землі (паїв)? На Ваш погляд, від такого кроку виграють власники паїв?

- Проте примусове встановлення строків навряд чи слід вважати позитивною новацією. По-перше, така примус суперечить принципу свободи договору, на якому заснована ринкова економіка, по-друге, свобода договору передбачає можливість його дострокового розірвання, тобто в принципі змусити сторони перебувати в певних відносинах протягом якого-небудь терміну представляється скрутним.

По-третє, це дає козир недобросовісним і неефективним орендарям - селянину знадобитися довго оббивати пороги судові, щоб позбутися від такої напасті. Упевнений, що влада не повинна втручатися в процес, який і так вже йде.

У класичній «ринкової» ситуації власник землі НЕ зацікавлений в довгостроковій оренді. Справа в тому, що при укладанні договору оренди на новий термін власник має право збільшити вартість землі на вартість поліпшень, зроблених орендарем. Відповідно, зростає орендна плата, навіть при незмінній ставці. Саме тому власник зацікавлений якомога частіше «капіталізувати» ці поліпшення.

Однак наша ситуація некласична - ціна землі сформована за формулою, і відобразити в ній вартість поліпшень вкрай складно, якщо взагалі можливо.

Що стосується ставок орендної плати - вони повинні бути продуктом конкуренції, у нас же вони поки продукт адміністративного впливу. У недавньому дослідженні Українського Клубу Аграрного Бізнесу, експерти довели, що зростання ставок оренди обумовлена в першу чергу підвищенням мінімальної ставки оренди і активними діями влади щодо переукладання договорів оренди з новими мінімальними ставками.

Конкуренції ж на ринку оренди немає - на 7 млн. орендодавців припадає 50 тисяч орендарів. Крім того, досить багато землі знаходиться поза обробки. Саме тому мінімальні ставки оренди не отримали повного розповсюдження - тому що нерозвинена конкуренція.

Однак ці мінімальні ставки мають і зворотній бік: той, хто їх платить, власнику землі більше нічого не винен, хоча б навіть його бізнес міг дозволити собі платити і більш високу орендну плату. Таким чином, держава обмежує вартість землі як ресурсу для агробізнесу - але за рахунок власників землі, яким не належить більше 3 відсотків від нормативної вартості землі.

Упевнений, що світові тенденції призведуть до того, що і в України виникне конкуренція на ринку оренди земель сільгосппризначення. Якщо ж держава буде споруджувати адміністративні бар'єри, то цей процес може бути відстрочено, але він не може бути зупинений.

До речі, багато експертів говорять, що в України не врегульовано процес передачі місцевій владі паїв, власники яких померли, не залишивши спадкоємців, неймовірно складний. Через це збільшується відсоток «нічийної землі»?

- Процес врегульовано, проте визнання майна відумерлою і передача його в державну або комунальну власність пов'язані з судовим процесом. Це зусилля, гроші ... Тому процес цей не йде. Він ніби накопичується. Якщо ми подивимося на дані кадастру, площа державних земель сільгосппризначення тільки зменшується з року в рік, а площа приватних земель сільгосппризначення - збільшується. «Нічийна земля» поки що ховається в приватній землі - поки не прийняті відповідні судові рішення.

Також слід врахувати і той факт, що земля, яка втратила власника, легко стає об'єктом «необгрунтованого збагачення», тобто її можуть використовувати у сільгоспвиробництві без оформлення договорів та сплати орендної плати. Не виключено, що місцеві органи влади розпоряджаються її вже сьогодні, як своєю ... Тому відповісти на Ваше запитання можна іншим запитанням: «кому вигідно?»

За Вашими оцінками, який сьогодні в країні цей відсоток? Який відсоток землі, які ніде не зазначені в державну статистику? Чому так склалося?

- Не знаю, скільки землі «ні» в статистиці. Але смію Вас запевнити, що і та земля, яка там «є», викликає чимало запитань. Державними сільгоспземлями сьогодні керує досить велику кількість органів. Коли був прийнятий Земельний кодекс, КМУ зобов'язали провести оцінку, скільки землі перебуває в користуванні державних та комунальних структур, і скільки їм по-справжньому необхідно. Цього зроблено не було.

У строгому сенсі слова ці землі - всього близько 11 млн. га, у тому числі 5,6 млн га ріллі - у багатьох випадках заслуговують перекваліфікації в землі інших категорій або потребують консервації.

При знятті мораторію, за Вашими оцінками, який відсоток українців готовий продати свої паї?

- Думаю, цей відсоток не буде високим, не вище 5-6%, особливо протягом перших двох років. Продавати будуть в основному ті, хто виїхав з села, перебувають у скрутному становищі або не мають спадкоємців. Цю думку поділяють також експерти, опитані мною в рамках дослідження питань, пов'язаних з правом власності на землю с / г призначення, яке я проводив у березні-квітні 2010 року.

Не виключено, що в деяких місцевостях цей відсоток буде вище, в деяких - нижче, а подекуди продажів не буде зовсім.

Крім того, зараз вже можна говорити у поступовому зниженні ролі домогосподарств у виробництві сільгосппродукції і збільшенні ролі корпоративного сектора. Відповідно, у міру зниження цієї ролі домогосподарства можуть почати продаж землі. Проте це перспектива почне себе проявляти, думаю, років через три.

Ваш прогноз - мораторій на продаж землі буде відмінено з 2012 року?

Я б сказав, що мораторій не буде відмінено раніше цієї дати і навряд чи буде скасований протягом 2012 року.
www.zagorodna.com
Теги до контенту: земельна ділянка
Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою. Дякую Вам за прочитання статті. Бажаю щастя! Прошу в коментарі нижче поділитися Вашою думкою.
 
 
Увійти