Міжміський обмін квартир - найбільш складний вид операцій з житлом

05.05.2011 16:35
Статті про нерухомість | Міжміський обмін квартир - найбільш складний вид операцій з житлом Міжміські обміни квартир - найбільш складний вид операцій з житлом. Адже в даному випадку рішення обмінного завдання, і без того непростого, ускладнюється географічної віддаленістю об'єктів і їх власників один від одного. Відповідно ускладнюється і завдання організації обмінного процесу.

Основна складність міжміського обміну полягає в тому, що в різних містах практика здійснення угод з житловою нерухомістю може помітно відрізнятися. Звичайно, у багатьох питаннях (прописка-виписка, фізичне звільнення квартири і так далі) технологія більше залежить від домовленості сторін у кожному конкретному випадку, ніж від регіону. Наприклад, у питаннях перереєстрації всі керуються єдиним законодавством. Однак, на окремих етапах операції є кардинальні відмінності, які можуть серйозно вплинути на результат "підприємства". Але про все по порядку.

"Радянський" обмін

Строго кажучи, квартирний обмін між містами може бути здійснено двома основними способами: за "прямою" і "альтернативною" технологіями. Технологія прямого обміну відома з радянських часів. У її рамках угода здійснюється між власниками житла, що мають житлові інтереси, взаємно доповнюють один одного. Іншими словами, громадяни, які мають квартиру в Києві і бажають при цьому переїхати, допустимо, до Донецька, повинні знайти жителів Донецька, які бажають перебратися до столиці. При цьому квартири учасників обміну повинні взаємно влаштувати протилежні сторони.

Способів пошуку варіантів обміну існує чимало, і всі вони не дуже ефективні. Навіть зараз, коли інтернет дозволяє знайти все, що потрібно, підбирати влаштовує варіант міжміського обміну можна не один рік. Тому користуватися технологією прямого обміну я б рекомендував тільки тим, для кого швидкість обміну не занадто принципова і в запасі є кілька років. Якщо це дійсно так, пошук варіанту рекомендую вести одночасно в двох напрямках, поєднуючи як вивчення інформації в пресі, включаючи спеціалізовані видання того міста, куди планується переїзд, так і розміщення інформації про бажання зробити обмін. Відповідно, кожен потенційно привабливий варіант доведеться оглядати на місці. Причому без гарантії, що дорогі поїздки виявляться успішними.

Зустрічна купівля або "альтернатива"

У силу "ринкового" характеру другий варіант обміну забезпечує велику ймовірність успішного втілення задуманого. Мова про так званої "альтернативної" схемою, яку в багатьох регіонах фахівці ринку нерухомості називають "зустрічної покупкою". Відповідно з даною технологією спочатку продається існуюча квартира, а потім купується житло в іншому місті. Оскільки в рамках "альтернативної" схеми обмін відбувається "через гроші", ймовірність його проведення незрівнянно вищий, ніж у рамках "прямої" технології. Правда, свої складнощі існують і тут.

Зокрема, дуже ймовірно, що покупцеві квартири буде все одно, що на переїзд в інше місто вам буде потрібно час, сили і витрати, і він буде наполягати, щоб квартира була звільнена протягом, наприклад, у двох-трьох тижнів. Самим завбачливим раджу на час проведення операції подбати про тимчасове / найманому житлі, де можна буде жити, якщо придбання кінцевої квартири з яких-небудь причин затягнеться.

Тонкощі перепропіскі

Як і при звичайній угоді, при міжміському обміні покупців, безсумнівно, буде турбувати питання виписки продавців та їх домочадців. Той факт, що "перепропіска" виробляється в інше місто, якоїсь особливої ??лояльності до вас покупцеві, як правило, не додає. Тому він, швидше за все, буде прагнути утримати певну суму, яка належить продавцю, до завершення "перепропіскі". Якщо продавець не знає, як правильно оформити це утримання, він, найімовірніше, розпрощається з нею назавжди.

Існує два основних взаємодоповнюючих способу оформлення утримання грошових коштів. Спосіб перший: до підписання договору купівлі-продажу покупець вносить в окрему банківську комірку суму, утримувану під перепропіску. В якості умов доступу продавця до цієї суми в банківському договорі вказується надання зареєстрованого договору купівлі-продажу та виписки з будинкової книги за новим місцем проживання.

Другий спосіб підвищує для продавця гарантованість отримання утримуваної суми, оскільки в його рамках у договорі купівлі-продажу детально розписується, коли і за яких умов продавець одержує гроші. Відповідно, у випадку утримання частини грошей під перепропіску це відображається в договорі, і при реєстрації щодо квартири, операція з якої виробляється, встановлюється обтяження у вигляді застави у силу закону. Після того, як продавець встає на реєстраційний облік за новою адресою і отримує належні гроші, покупцеві знадобиться зняти заставу, повторно звернувшись до Росреестра і надавши документи, що підтверджують завершення розрахунків за угодою, включаючи розписку продавця про отримання грошей.

Що ж стосується самої "перепропіскі", то оптимальний варіант тут такий же, як при звичайних угодах. Оформлення прописки до продажу квартири вигідно обом сторонам: покупцеві не доводиться хвилюватися, що в його квартирі залишаються зареєстровані сторонні люди, а продавець спокійний, що в рахунок "перепропіскі" з нього не втримають зайве.

Тривалість оформлення реєстрації на новому місці визначається загальноросійським законодавством, незалежно від того, внутрішньо це обмін або міжміський, і незалежно від продажу або покупки квартири. Після подачі документів до паспортного столу штамп про нову реєстрації повинен бути у вас в паспорті через 3 дні. Повідомлення про виписку зі старого місця відправляється в паспортний стіл за місцем реєстрації поштою. Тривалість надходження документів у старий паспортний стіл залежить від роботи пошти. Іноді в інше місто вони приходять швидше, ніж у сусідній район одного міста.

Обмін не може бути нескінченним

Важливою обставиною для учасників міжміського обміну є і те, що продаж існуючого житла і придбання нового необхідно пов'язати в часі. В іншому випадку висока ймовірність такої ситуації: стара квартира продана і її пора звільняти, а переїжджати і виписуватися ще нікуди. Зареєструвати продаж і купівлю одночасно, як це відбувається в межах одного міста, при міжміському обміні зрозуміло неможливо: необхідно спочатку продати квартиру, одержати гроші, і вже після цього робити покупку. Ваше завдання - подбати про те, щоб між цими угодами пройшло якомога менше часу. Оптимальна схема тут така: напередодні продажу потрібно знайти квартиру в іншому місті, внести аванс і переконати продавця почекати, поки ви не продасте першу квартиру і не зареєструєте цю угоду. Постарайтеся операцію з продажу першої квартири підготувати так, щоб не виникло зволікань, інакше аванс, внесений за куповану квартиру, швидше за все, буде втрачено. Після продажу першої квартири - їдете в інше місто і проводите другу операцію.

Технологія розрахунків у столицях і регіонах

Одне з ключових відмінностей між простими і міжміськими обмінами - технологія проведення розрахунків. У столиці в абсолютній більшості випадків для передачі грошей за квартиру використовують банківські комірки. У день підписання договору вся сума, призначена на сплату за придбання об'єкта, закладається в банківську комірку, доступ до якої продавець отримує тільки після державної реєстрації договору (саме в цей момент покупець стає новим власником квартири). У регіонах, в основному, розплачуються "по старинці": передаючи готівку "з рук в руки". Практика показує, що переважна кількість міжміських обмінів відбувається з участю Києва і обласних центрів, тому учасникам угоди з регіонів буде незайвим познайомитися зі столичними традиціями.

Як знайти "правильних" ріелторів

Враховуючи всі тимчасові і комунікативні складності міжміського обміну, довіряти проведення такого роду операцій доцільно ріелторам, готовим взяти на себе взаємну координацію угод у різних містах. На сучасному ринку житла послуги міжміського обміну "у комплексі" можна отримати двома способами: звернувшись в мережеву компанію, що має філії в регіонах, або скориставшись послугами рієлторських фірм різних регіонів, у яких налагоджено взаємодію і - бажано - є досвід проведення подібних операцій. Як правило, такі ділові зв'язки існують між членами АФНУ або членами спеціально створених професійних ділових співтовариств, які об'єднують різні регіони.

Як контролювати ріелтора на угоді

Зазвичай компанії, що займаються міжміськими обмінами, спираються на колег з інших регіонів, і намагаються ретельно підбирати партнерів. Враховується й репутація компанії, і технології роботи, і єдині погляди на якість обслуговування клієнтів, і однакові принципи проведення правової експертизи майбутніх угод. Адже в даному випадку клієнт звертається лише в одну компанію, а значить, вона несе перед ним відповідальність і за дії своїх колег. Відповідно, агенція, яка буде виконувати міжміську правочин, повинна задовольняти двом умовам. Перше - бути надійним в "своєму" регіоні. Друге - мати надійних партнерів в цікавому клієнта регіоні.

Надійність агентства визначається за трьома звичайним пунктами: особистого досвіду, рекомендацій знайомих і гарантій, які дають самі ріелтори (деякі агентства, наприклад, дають письмове гарантійне зобов'язання).

Які гарантії можна вимагати від ріелтора

У договорі, запропонованому вам мережевою компанією або агентством - членом МПР, повинні міститися всі ті ж пункти, що і в договорі про обмін в рамках одного міста, з тією лише різницею, що при міжміському обміні в договорі відображається назва міста, район і параметри квартири , яку клієнт хотів би придбати натомість продається.

Якщо ж ви маєте справу з непов'язаними між собою компаніями, доведеться укладати два окремих договори з різними агентствами: один - на продаж, інший - на купівлю, в яких і вказуються всі умови, як при звичайній купівлі, і контролювати їх виконання окремо, звертаючи особливу увагу на координацію дій між посередниками, відмінності в технологіях їх роботи та особливості проведення операцій в кожному місті.

Незважаючи на очевидну вигоду, свої мінуси є і у єдиних операторів угоди. Мають регіональну мережу компанії переважно відносяться до числа лідерів ринку, проте часто це лідерство проявляється в столиці, що аж ніяк не гарантує того ж лідерства регіональних відділень на місцях, і не завжди сприяє успіху проведених операцій. Крім того, відділення мережевих компаній часто змушені працювати за приписаними головним офісом технологіям, які не завжди адекватні особливостям місцевих ринків нерухомості. Нерідкі також випадки, коли під вивіскою великого мережевого агентства по франшизі працює автономне місцеве агентство, з якого запитати за якість роботи може виявитися дуже важко. З'ясувати, як ми бачимо, репутацію кінцевого агентства, яке буде займатися вашою угодою, необхідно заздалегідь.

Деякі недоліки можливі й у роботі агентств - членів АФНУ. Ці компанії, як правило, не зв'язані юридично та організаційно, є незалежними структурами, зі своїм керівництвом, не підлеглим один одному. Відповідно, жодна компанія не може наказувати колегам з іншого регіону, тому питання взаємодії в рамках конкретної угоди ріелтори узгодять окремо. Втім, подібні узгодження в даному випадку - завдання професіоналів, але тримати руку на пульсі їх в даному випадку не буде зайвим.

www.zagorodna.com

Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою. Дякую Вам за прочитання статті. Бажаю щастя! Прошу в коментарі нижче поділитися Вашою думкою.
 
 
Увійти