Міняємо стару квартиру на нову: прораховуємо економіку кожного способу, ігноруємо «безкоштовний сир»

Серед послуг, пропонованих продавцями новобудов, досить часто зустрічається взаємозалік - обмін наявною у вас квартири на нову. Реклами подібної послуги багато, зробити всі пропонують «безкоштовно» або як мінімум «максимально вигідно для клієнта». Зауважимо, що при слові «безкоштовно» клієнт зазвичай відчуває деяке напруження, передчуваючи підступ. Сьогодні ми постараємося розібратися в суті настільки привабливих пропозицій.

Обирай з двох одне ...
Представники всіх спеціальностей люблять у розмові з дилетантами блиснути своїм професіоналізмом. Зрозумілий психологічний мотив («дивіться, який я крутий!") Тут зворушливо гармонує з цілком собі корисливими міркуваннями: показати новачкові, що самостійно зі своїми проблемами він впоратися не в змозі. А там, дивись, і в клієнти цієї людини вдасться «заарканити» ... З ріелторами (і - якщо брати вже - з обговорюваною темою обміну «вторічки» на новобудову) все так само: можна почути чимало слів про «унікальних технологіях». Іноді навіть складових «комерційну таємницю». Але насправді все дуже просто.

Клієнт купує новобудову - з цим все очевидно. Навряд чи потрібно уточнювати, що квартира ця - з числа продаваних компанією: інакше навіщо ріелторам бігати і потіти, пристроюючи чужий об'єкт?! А от куди дівається стара квартира? Варіантів виявилося всього два: або вона швиденько продається - тобто фактично тут «в'яжеться» добре відома на вторинному ринку «альтернатива». Або агентство викуповує цю нерухомість на себе (варіант - на якась приватна особа, частіше всього свого співробітника), а потім продає. Ось і всі технології.

План «А»: ти туди не ходи, ти сюди ходи!
Перший варіант, як ми вже сказали, схожий на звичайну «альтернативу». «Суть взаємозаліку полягає в тому, що продається старий квартира і одночасно купується квартира в новобудові», - підтверджує Світлана Бирине, керівник департаменту міської нерухомості компанії «Стройтрест-Нерухомість».

«Альтернатива», як відомо, усім гарна, але абсолютно непередбачувана за термінами. Покупець на продавану вами квартиру може знайтися відразу - а може й дуже нескоро. «Терміни експозиції залежать від багатьох чинників: характеристик реалізованого об'єкта, стану і розташування квартири, від конкретної ситуації з клієнтом (буває, що терміни продажу затягуються через тривале проходження необхідних інстанцій, проблем з пропискою, сімейних ситуацій і т.д.), - відзначає Світлана Бирине. - Але головним, все ж таки, є ціна: якщо вона завищена, квартира може продаватися більше півроку ». Від себе додамо, що півроку - це ще дуже оптимістично: практичні ріелтори можуть розповісти чимало історій про те, як на ринок приходили зовсім неадекватні (в сенсі оцінки власного «скарби») люди, намагалися продати роками - і в результаті або кидали цю справу, або радикально знижували ціну.

Тепер питання: а що буде весь цей час з придбаної вами новобудовою? Продає її компанія буде терпляче сидіти і чекати, поки ви зумієте продати за «Мільярде» свою «панельку» в Браїлів? Це навряд чи: у забудовників плани продажів, терміни. Крім того, в цей період може з'явитися покупець з живими грошима - і йому відмовлять тільки для того, щоб не засмучувати вас? Думати так було б наївно. Так що, швидше за все, продавець запропонує забронювати що сподобалася вам квартиру - а «бронь» коштує грошей, і ці гроші «згорять», якщо ви не зумієте внести основну суму до обумовленого терміну.

Інший варіант - відсутність будь-яких зобов'язань сторін: ви продаєте свою квартиру як хочете і за яку завгодно суму, але і продавець новобудови вам нічого не обіцяє. Коли будуть гроші - тоді й приходьте, що і за якими цінами опиниться на той момент у продажу - то вам і дістанеться.

Втім, наші експерти відзначили і відміну описуваної моделі від вторинної «альтернативи» - і воно відноситься до числа «обтяжуючих». «При класичній схемі колишній власник житла після угоди реєструється в купленій квартирі і переїжджає до неї, - відзначає Ірина Карпова, керівник відділу вторинного ринку інвестиційно-девелоперської компанії« Сіті-XXI століття ». - При обміні на новобудову це часто неможливо (будинок ще не побудований), тому необхідно вирішити питання з реєстрацією та проживанням до моменту здачі будинку ». Сергій Мигунов керівник Управління маркетингу і розвитку Групи компаній «КОНТІ», уточнює, що продавцеві квартири слід про це подбати і прописатися в іншу квартиру. Хоча не будемо так вже залякувати споживача, проблема це здійсненне. Можна тимчасово «прописатися» у квартирі в родичів або зафіксувати в договорі з покупцем, що ви «випишеться» до певного терміну, скажімо через три місяці. Головне, щоб на ці варіанти погодилися або родичі, або покупець.

... І про найголовніше - про гроші. Вартість послуг з продажу старої квартири, загалом, вже усталилася - це стандартні для нашого ринку 2-4% від вартості. А ось з пошуком новобудови можливі варіанти. «Якщо це об'єкт, що продається компанією« БЕСТ-Новострой », що входить до ГК« БЕСТ-Нерухомість », то для клієнта це буде безкоштовно, - говорить Едуард Буличов, керівник відділу вторинного житла компанії« БЕСТ на Барикадній ». - Якщо ж потрібно пошук, то ми отримуємо звичайну покупку новобудови: від 2% до 4% ».

Мораль із всього виходить дуже проста. Якщо вже й ходити за «взаємозаліком», то тільки до фірми, що продає цікавить вас новобудову: там ви хоча б заощадите на комісії за підбір нової квартири.

План «Б»: він полетів, і не обіцяє повернутися
Повернемося тепер до описаного на початку цієї статті другого варіанту - коли вторинна квартира викуповується на агентство нерухомості. На перший погляд, все тут «гаразд і прекрарасно» (формулювання, прочитана на коробці з китайською взуттям): процедура проводиться швидко, а потім агентство без поспіху реалізує квартиру як вільну. Однак при найближчому розгляді з'ясувалося, що все не так.

Ріелторські компанії дійсно охоче викуповували квартири на себе - але кілька років тому, в період активного росту цін: навіть просто потримати нерухомість в умовах 4-5-відсоткового щомісячного подорожчання означало отримання дуже непоганого доходу. Сьогодні ж ціни чи то стоять, чи то дуже повільно ростуть - у результаті рентабельність всієї процедури сумнівна (не забудемо, що придбання квартири і зміст її на балансі теж означає витрати). «Власнику первинної квартири не цікаво міняти шило на мило. Адже мило теж треба потім продати », - різкувато, але дуже по суті виражається Ілля Шкоп, голова Ради Гільдії ріелторів Москви, директор агентства нерухомості« Власник ».

Одним словом, господареві вторинної квартири потрібно погодитися на дуже істотний дисконт, щоб агентство викупило її - і наші експерти розійшлися в думці виключно в питанні про розміри цього дисконту. Скромніше всього його оцінив Ілля Шкоп - не менше 20%. Сергій Мигунов («КОНТІ») говорить про 40%. А радикальніше всього налаштована Олена Балабанова, генеральний директор агентства нерухомості «VERITAS»: за її оцінкою, він часом досягає і 60% (!) Від ринкової вартості. Як відзначає експерт, все це «може спричинити неприємні наслідки для наступних набувачів: виникають сумніви, що договір укладається продавцем не внаслідок збігу тяжких обставин і не на вкрай невигідних для себе умовах, а так само, що дана угода не є для продавця кабальної. Згідно з п.1 ст. 179 ГК РФ, за даними підставах угода може бути визнана недійсною ».

Так що, підводить підсумок Олена Щупкова, керівник відділення Холдингу МГСН, схема з викупом виявляється невигідною і для клієнта, і для агентства, і на ринку вона майже не застосовується.

Примітно, що більшість експертів не вірять в можливість відродження технології «термінового викупу» у майбутньому. Лише Юрій Куваєв, провідний спеціаліст компанії «Стройтрест-Нерухомість», вважає, що «перспективи зовсім не туманні: ринок вторинної нерухомості показує стійке зростання купівельної активності». Решта переконані у зворотному. «Якщо клієнтові потрібно швидка продаж, ми просто пропонуємо виставити квартиру з 10-процентним дисконтом», - говорить Едуард Буличов («БЕСТ»).

Загород: так само, і навіть краще!
Крім квартир у міських новобудовах, взаємозаліком іноді пропонують купувати та об'єкти заміської нерухомості: котедж, таунхауси і т.д. Принципової різниці для клієнтів тут немає: агентство, швидше за все, так само буде шукати бажаючого купити вашу московську квартиру, а потім продавати вам свій новий об'єкт. Втім, певні відмінності виявити все-таки вдалося: ситуація з ліквідністю на заміському ринку в цілому гірше, ніж у Москві, що робить їх продавців більш поступливими. «Заміські об'єкти продаються набагато довше, ніж міські квартири, - зазначає Віра Скалозубова, експерт« Московського Агентства Нерухомості ». - Тому забудовник або компанія-продавець легше йде на більш тривалий бронювання і на більш вигідних умовах. Якщо квартира бронюється на строк від 5 до 15 днів, то таунхаус можна забронювати і на місяць ».

Резюме від журналу Metrinfo.ru
Всім нам хочеться, щоб наші проблеми хтось вирішив - бажано без особливої участі з нашого боку. У дитинстві це цілком зрозуміле людське бажання проявляється в казках з феями, чарівними паличками, скатертина-самобранка і Ємеліна щукою. Але й подорослішавши, людина не перестає сподіватися на диво: зокрема, що його квартиру швидко поміняють на те, що йому потрібно, чарівним «взаємозаліком».

Треба, однак, дорослішати. Чудес не буває. Або захід зажадає зусиль - продаємо свою квартиру, купуємо нову. Чи все дійсно зроблять за вас - але за ваш же рахунок.

Володимир Абгафоров | www.metrinfo.ru