Михайло Хазін: нерухомість може впасти в ціні в 5 разів

Тема високих цін на житло періодично і постійно виникає на всіх ресурсах, які мають хоча б яке-небудь відношення до економіки. І мені здається, що варто обговорити цю тему.

Правда, не з точки зору конкретної ціни на конкретну нерухомість, а з точки зору причин високого зростання і, відповідно, ситуації, коли ці причини діяти перестануть.

Почнемо ми з 1981 року, коли стала реалізовуватися політика, що отримала згодом назву «рейганоміка». Суть цієї політики полягала в постійному збільшенні попиту домогосподарств за рахунок грошової накачування шляхом кредитування. Але доходи громадян весь цей час падали (хоча і не так швидко, як у 80-ті роки), а доходи домогосподарств росли тільки завдяки тому, що все більше жінок починали працювати. Втім, виросли вони незначно, а останні роки взагалі стали знову падати, але справа не в цьому, а в тому, що в цьому місці загальна концепція стимулювання економічного зростання зайшла в суперечність з позицією окремих банків.

Справа в тому, що сама модель кредитного стимулювання передбачала (явно або неявно), що споживачі поступово перейдуть від повернення кредитів за рахунок власних доходів, виключно до їх обслуговування. Що означає, що власне повернення може здійснюватися тільки за рахунок перекредитування - тобто шляхом взяття нових кредитів, з яких і повинен здійснюватися повернення старих. Оскільки головна мета такої політики полягала у збільшенні попиту, то кожен наступний кредит повинен був бути не просто більше попереднього, але більше, ніж попередні і відсотки по них. І для того, щоб при цьому вартість обслуговування не росла занадто сильно, Федеральна резервна система постійно знижувала вартість кредиту.

Але от для кожного конкретного банку ситуація була досить складною. Банк не може собі дозволити видавати кредит позичальнику, який не може пояснити, як він буде повертати кредит. Розраховувати при цьому на те, що якийсь інший банк дасть кредит, з якого буде повернуто попередній - наївно, ніхто так на практиці ніколи не робить. Як же могла тоді працювати система «рейганоміки» з урахуванням того, що доходи домогосподарств як мінімум не дуже швидко росли, а часто і падали?

Частково ситуація масажувався статистикою. Саме після початку «рейганоміки» почалися активні маніпуляції зі статистикою, особливо щодо інфляції, що дозволило створити ілюзію зростання доходів громадян, оскільки номінали зарплат росли, а реальна їхня купівельна спроможність була прихована заниженою інфляцією. Іншими словами, банки отримували прибуток у все більш і більш слабнучих доларах. Втім, оскільки кредити все-таки вважаються не за купівельною спроможністю, а за номіналом, то, повторюся, частину негативного ефекту за неможливості повернення кредитів цим покривалася. Але лише частина.

А значить, принциповим завданням в процесі реалізації політики «рейганоміки» було створення системи забезпечення «гарантії» повернення кредитів, як домогосподарствами, так і підприємствами (в основному, малим і середнім, у великих були інші інструменти). І найбільш природним варіантом стало створення у всіх потенційних позичальників адекватного забезпечення, застави, в якості якого ідеально виступала нерухомість. Відповідно, програма кредитного стимулювання домогосподарств отримала серйозний крен у бік іпотеки, на нерухомості почав роздуватися серйозний «бульбашка». І чим сильніше він роздувався, тим вигідніше було брати нову іпотеку під заставу зростаючої вартості нерухомості, чим більше був обсяг іпотеки, тим сильніше роздувався міхур на ринку нерухомості. І сьогодні велика частина заборгованості домогосподарств у США - це борги по іпотеці.

Ми не будемо детально описувати цей міхур, це не є тема даного тексту, але відзначимо, що така ситуація могла стати не тільки результатом осмисленої програми, але і скластися цілком стихійно, уже коли ідея постійного зростання кредитування домогосподарств стала домінуючою, а супутні ризики стало модним ігнорувати. Але результат, який ми сьогодні маємо, дозволяє досить точно спрогнозувати ситуацію.

Вже не тільки в США, але і у всьому світі частка фінансових активів по відношенню до реальних багато вище, ніж 30 років тому. І якщо уважно подивитися на ланцюжки забезпечення кредитів, то всі вони або прямо зводяться до заставних активів (більша частина яких - нерухомість), або забезпечені комерційним і споживчим попитом, причому перший, якщо йти по ланцюжку продажів, все одно зводиться до другого, значна частина якого має кредитну походження, знову ж таки, забезпечене нерухомістю. Іншими словами, значна частина сучасної економіки, перш за все, її фінансова частина, існує лише остільки, оскільки існує нерухомість з високою ціною.

Саме з цієї причини банки будь-яку ціну намагаються зберегти високу вартість нерухомості. Рекорди з особистих банкрутств і дефолти по іпотеках у США не приводять до появи на ринку великої кількості дешевого житла: банки, у яких надлишок ліквідності, просто викуповують її один у одного за високими цінами. Так, звичайно, тримати її на балансі накладно - але втрати від її знецінення будуть на порядок сильніше.

Зрозуміло, в міру розвитку кризи скоротиться і масштаб фінансового сектора, і ціни на нерухомість. За нашими оцінками, падіння ВВП США складе за підсумками кризи приблизно 55-60%, але реальний сектор при цьому впаде всього відсотків на 35-40, а ось фінансовий - в 3-5 разів. Таким чином, частка останнього в загальному прибутку корпорацій скоротиться з нинішніх більш, ніж 50%, до, як максимум, 20%, а як мінімум - повернеться до нормальних значень першої половини ХХ століття, тобто 10%.

Це і є масштаб падіння середніх цін на нерухомість: від 2,5 до 5 разів. Зрозуміло, до кожного конкретного об'єкта ця оцінка не відноситься, але ефект в цілому майже неминучий. Зрозуміло, держава шляхом варіювання податків може цей масштаб спаду кілька коригувати в той чи інший бік, але принципово змінити не зможе. Але, зазначимо ще раз, це падіння неминуче буде супроводжуватися руйнуванням існуючої фінансової системи.
www.zagorodna.com