Проте влітку ситуація може значно змінитися, коли почнуться великі знижки від власників, які вирішили залишитися в Європі. У хід також піде житло від забудовників, що відновили роботу. Але свій внесок зробить і прогнозована економічна криза.
UBR.ua з'ясував у експертів, почім зараз квартири та будинки в Бучі, Ірпені та інших сателітах в Київській області, а також особливості їх купівлі та продажу.
Зважаючи на важкий психологічний фактор та відсутність доступу до реєстрів нерухомого майна українцям знадобилося майже півтора місяці, щоб повернутися хоча б до розмов про ринок нерухомості. І хоча найактивніше відновлюється оренда у Києві, люди з гарячих точок також активно шукають тимчасове житло і у передмісті – у Вишгородському напрямку, Вишневому, Крюківщині, Гатному та на Борщагівці.
Скільки коштує повоєнне житло під столицею
У Бучу, Ірпінь та Гостомель, які постраждали від окупації у лютому та березні, не всі жителі готові навіть повертатися і деякі шукають можливості продати своє житло.
"З відкриттям ринку зросла кількість виставлених на продаж квартир на вторинному ринку - приріст оголошень складає приблизно до 10% за моїми даними. Є також оголошення "продається терміново" і їхня кількість також помірно зросла", - коментує UBR.ua експерт у сфері нерухомості Вікторія Берещак.
Вона також наголошує на двох головних тенденціях щодо цін: перша – небажання власників квартир йти на поступки, обвалюючи ринок. Друга – готовність невеликого відсотка господарів таки зробити невелику знижку, щоб швидше отримати оборотні кошти. "Але, як правило, не більше ніж 5%", – уточнює експерт.
Наприклад, середня вартість 1-кімнатних квартир, виставлених на продаж в Ірпені, становить $40-45 тис. за 35-45 кв.м. при середній вартості квадратного метра на вторинному ринку там $900-1050. У Бучі однокімнатні квартири готові продавати за $30-35 тис. за середньої вартості квадратного метра в $750-900.
"Це можуть бути, звичайно, квартири з меблями та технікою, але навіть при цьому ціна не говорить про дисконт від власників", - зазначає Берещак.
Квартири в Бучі та Ірпені будуть продавати активніше
Експерти переконані, що до кінця воєнного стану в країні угоди будуть виключно від продавців, для яких нерухомість – це життєва необхідність. Серед причин можуть бути еміграція, переїзд до іншого регіону України та необхідність отримання коштів для життєзабезпечення.
"Я не зовсім розумію, як зараз продавати. Хоча нотаріуси і запрацювали, але як бути з показами? Також у когось двері - забиті, запінені і т.д. - як вийти на ринок із цими квартирами? Плюс треба все якось прибрати, вікна поставити. У деяких ще проблеми з комунікаціями", – коментує юрист компанії DreamDim, експерт із містобудівного та земельного права Юрій Брикайло.
За його словами, продажі можуть активізуватися з початку літа і від тих продавців, для яких житло в Ірпені та Бучі було єдиним. Такі власники вже змогли отримати тимчасовий притулок у Європі, соціальну допомогу, знайти роботу і, зрештою, можливо, там і вирішать залишитися. Однак без накопичень стати на ноги їм буде нелегко. Також деякі суто психологічно досі не готові повертатися у свої квартири та будинки у цих передмістях.
"Але я думаю, що вони не сильно зіб'ють ринок, тому що так, щоб прямо зараз були покупці - не впевнений. Тільки на вкрай низькі ціни. Ну, а восени ми просто побачимо інші економічні моменти, і це точно вплине на весь ринок", – переконаний Брикайло.
Він вважає, що вартість житла в особливо постраждалих від російської окупації передмістях Києва "провалилася" мінімум на 30% і буде досить оптимістичним, якщо його вдасться продати хоча б за півціни від довоєнної вартості. Проте за зовсім "безглузду" суму продавати ніхто не буде.
Коли краще продавати, щоб не прогоріти у ціні
На думку експерта, квартири у цих містах доцільніше продавати після того, як повноцінно запрацює ЖКГ. А тим, у кого житло у передмісті Києва залишилося цілим, простіше його здавати і поки що жити на ці гроші – до кращих часів.
"Однак, якщо люди розуміють, що гроші їм потрібні цього року, то, напевно, краще зараз продавати, бо це – лотерея. Восени може виявитися, що якщо економічно все впаде, то продати буде дуже складно і тоді чекати доведеться дуже довго – рік, два, а то й три”, – каже Брикайло.
Експерт також упевнений у тому, що ні Буча, ні Ірпінь містами-примарами не стануть: їх упорядкують, добудують нове житло або реконструюють те, що не повністю знищено і покупці з'являться. Єдине, що ціновий діапазон щодо Києва буде іншим – "не еліта та не супер-клас". І щоб повернути колишнє відчуття комфортабельних сателітів у передмісті столиці потрібно буде щонайменше 2 роки.
Первинка на Київщині активізувалася: які ризики
У прямій залежності від термінів відновлення цих міст є і ринок первинної нерухомості.
"Навіть теоретично - купити квартиру в зруйнованому місті і переїхати в неї жити - нереально. Сьогодні інвестиція в нерухомість зруйнованих територій виглядає авантюрою, хоча, можливо, це і виправданий ризик у довгостроковій перспективі", - каже гендиректор компанії Greenol Олег Приходько.
Серед ризиків вкладення у будівництво нових будинків експерт відзначає ймовірність нової окупації, повну або часткову руйнацію внаслідок наступальних або оборонних військових дій, також не можна виключити і ракетні обстріли.
На цьому фоні, а також через те, що понад 70% будинків на цій території постраждали, пропозиції від самих забудовників Ірпеня, Бучі та Гостомеля наразі майже відсутні.
"Виявлено лише точкові пропозиції від власників новобудов, які не були порушені військовими діями. Проте покупцям нерухомості важливо звернути увагу на ризики незавершення проектів з причин порушення ланцюжків поставок та збільшення вартості матеріалів", – переконаний фахівець із нерухомості Михайло Артюхов.
Відновлення операцій з купівлі-продажу первинної нерухомості у Західному та Північно-Західному напрямках передмістя Києва сформувалося на рівні $700-1100 за квадратний метр.
Також з'явилися перші пропозиції від забудовників із Крюківщини та Гатного у ціновому діапазоні $770-1070 за квадратний метр для квартир та $70-107 тис. – за будинки площею 120-150 квадратних метрів.
Про що варто пам'ятати при покупці
Враховуючи нестабільність ситуації та великий вплив психологічного фактора на ухвалення рішення про продаж та купівлю, нині експерти наголошують на важливості виваженого рішення. Насамперед необхідно перевірити право власності на квартиру згідно з Реєстром речових прав на нерухоме майно, уважно звірити паспортні дані, а також перевірити реєстрацію нотаріуса, який фіксуватиме угоду.
Також потрібно перевірити всіх, хто прописаний у квартирі: у випадку з неповнолітніми та недієздатними буде потрібна згода законного опікуна на продаж, а якщо продавець одружений – згода партнера.
Зважаючи на активізацію первинного ринку нерухомості в передмісті важливо пам'ятати про перевірку документів на землю, ліцензію генпідрядника та дозвіл на будівництво.
"Рекомендують за нинішніх умов особисто переконатися, що крани працюють, на майданчику відновилися роботи, девелопер взявся за виконання своїх зобов'язань", - резюмує Вікторія Берещак.
Коментарі