Купівля успадкованої квартири: бути чи не бути?

08.10.2010 05:07
Квартира, отримана у спадок, - найчастіше актив несподіваний. Безумовно, часто спадкоємці вселяються в отриману квартиру і живуть в ній, але ще частіше таке житло намагаються скоріше продати. І ось тут-то виявляється, що успадковані квартири - об`єкти вкрай складні і навіть небезпечні. Подивимося на такі угоди з точки зору і продавця, і покупця.

Бабушкіна квартира
Класичний варіант спадщини - квартира від бабусі (дідуся). Частіше за все це не найкомфортніша нерухомість, в старих будинках, без ремонту. Тому вигідно здавати її, як правило, не виходить - простіше продати і на виручені гроші швидко поліпшити власні житлові умови. Але цей варіант наскільки класичний, настільки ж і ідеальний, тобто далекий від реальності.

Набагато частіше трапляється так, що спадкоємців багато, бабуся квартиру заповідати не встигла або не захотіла, чи наділила спадщиною когось одного, забувши про решту. Особливо запеклі сімейні війни відбуваються навколо квартир, які раптом опиняються заповідані стороннім людям, а то і зовсім якимсь організаціям: сектам, монастирям, будь-якої Церкви, притулку ... Квартири, отримані в результаті вступу в спадщину, відлякують покупців тим, що неможливо передбачити наслідків цієї покупки. Це можливість появи і скривджених родичів, і людей, які мають право на обов`язкові частки у спадщині. Зустрічаються ситуації і з підробленими заповітами , - ділиться генеральний директор агентства нерухомості Great Reality Наталія Ракова.

Зрозуміло, покупцеві про наявність всіх цих проблем знати необов`язково, міркує спадкоємець. Адже його завдання як продавця - збути квартиру і отримати гроші, а що виникли потім проблеми повністю ляжуть на плечі добросовісного набувача. Справа в тому, що повний коло спадкоємців виявити зі стовідсотковою гарантією вкрай складно, а в багатьох випадках просто неможливо, - говорить Дмитро Овсянников, генеральний директор компанії ІПОТЕК.РУ. Зокрема, пояснює експерт, рівні права на спадщину мають діти, народжені у шлюбі, позашлюбні діти, а також усиновлені. При цьому, наприклад, усиновлення могло відбуватися і в іншому місті, і в іншій країні, що вже саме по собі далеко не завжди можна перевірити. Що стосується позашлюбних дітей, то про їх існування родичі спадкодавця можуть і зовсім не підозрювати. І такий спадкоємець може з`явитися вже після продажу квартири, заявивши про порушення своїх прав.

Заповіт - гарантія безпечної угоди?
Відповідь одна: ні. Навіть якщо квартиру продає спадкоємець, чітко прописаний в заповіті, в якому він фігурує один це теж не є гарантією того, що нічиї права при передачі спадщини не були порушені. Так, безумовно, спадкування за заповітом здається більш зрозумілим, ніж спадкування за законом (коли майно ділиться порівну між родичами, по черзі). Але заповіт все одно не вберігає від проблем у майбутньому. Оскільки є таке поняття, як обов`язкова частка у спадщині. Так, люди можуть і не знати своїх прав (про подібну історії Власник розповідав тут), а більш розумний спадкоємець не відмовиться скористатися ситуацією.

На практиці дійсно буває так: спадкоємець, що вступив у права в умовах тимчасової необізнаності конкурентів , поспішає позбутися від квартири, нічого не повідомляючи про ризики покупцеві. І покупець, не скористався послугами з професійної експертизі об`єкта, в один зовсім не прекрасний день раптом виявляє у себе в поштовій скриньці судову повістку, а потім у багатьох випадках втрачає придбану квартиру, а часто і заплачені за неї гроші. Чи часто трапляються подібні прецеденти? Скажімо так: періодично ... - попереджає генеральний директор АН Релайт-Нерухомість Олег Самойлов.

Що ж, зовсім не купувати успадковані квартири?
У цьому питанні експерти дещо розходяться в думках. Наталія Ракова, наприклад, вважає, що краще не ризикувати: Зараз вибір квартир на ринку достатній. А керівник департаменту міської нерухомості компанії Стройтрест-Нерухомість Світлана Бирине, навпаки, зазначає, що частка успадкованих квартир на вторинному ринку зросла: Тим самим покупець, який відмовляється від квартири, отриманої у спадщину, істотно обмежує коло пошуку.

У будь-якому випадку, поспішати не треба - як із відмовою, так і з самою угодою. Так, придбання квартири, право власності на яку перейшло до продавця в результаті спадкування, має цілий ряд специфічних особливостей і ризиків. Однак це не означає, що їх наявність однозначно є категоричним перешкодою для угоди. Просто необхідно вдумливо підійти до перевірки об`єкта та розробці програми необхідних антиризикових заходів , - роз`яснює Олег Самойлов.

Дмитро Овсянников уточнює, що від свіжого успадкованого об`єкта точно краще відмовитися, а от якщо з моменту переходу права власності на успадковану квартиру пройшло років десять, тоді над покупкою є сенс подумати.

Як максимально убезпечити таку угоду? Хто може дати гарантії, що спадщина була чистим?
По ідеї, гарантій не може дати ніхто. Невраховані спадкоємці можуть виникнути в будь-який момент. Якщо вони доведуть, що не знали про смерть спадкодавця, то відповідно до ЦК, термін, протягом якого вони можуть заявити про своє право на частку у спадщині (півроку), буде відновлено. Таким чином, квартира буде повернена продавцю (який буде далі розбиратися з новими спадкоємцями), а добросовісний покупець повинен буде отримати свої гроші за операцію. При цьому гроші, як відомо, можуть повертатися покупцеві роками і десятиліттями, - констатує Дмитро Овсянніков. Небезпека ще й у тому, що якщо з моменту операції минуло кілька років, то повернуті за негарну квартиру гроші сильно знеціняться (навіть у тому випадку, якщо вони будуть отримані у повному обсязі, що і без того рідкість). Таким чином, покупець залишається хоч і сумлінним, але все одно так чи інакше скривдженим.

Що стосується гарантій, то сьогодні на ринку деякі компанії страхують свої операції з нерухомістю. Навіть із вторинною: наприклад, Стройтрест-Нерухомість працює з компанією РОСНО; АН Релайт-Нерухомість пропонує гарантійне зобов`язання по юридичній чистоті угоди. Але з підозрілими об`єктами ріелтори працювати просто не будуть. І страхувати угоду купівлі-продажу з нещодавно успадкованої квартирою не стане ніхто.

Як правило, страхуються і без того чисті об`єкти, адже ризикувати своїми грошима не хочуть ні агентства нерухомості, ні страхові компанії.

рука з ручкою і блокнотЕслі говорити про відповідальність нотаріуса, який не виявив спадкоємців, то про таке і мріяти не доводиться. Нотаріус не несе відповідальності за не появу спадкоємців, яким дається півроку, щоб вони могли заявити про себе і претендувати на спадщину. Юридична відповідальність нотаріуса настає лише в тому випадку, якщо він навмисне розкриває відомості про нотаріальну дію або несвоєчасно надає відомості до податкового органу.

Як продати успадковану квартиру, якщо вона відлякує покупців?
По суті, продавець може полегшити проведення експертизи об`єкта, підготувавши і надавши покупцеві необхідні відомості про родичів спадкодавця і колі його можливих спадкоємців. При цьому покупцеві, навіть у випадку, якщо продавець представив всі необхідні документи, відмовлятися від експертизи я все одно не рекомендую, оскільки будь-яка інформація, яка надходить від продавця, на мій погляд, вимагає перевірки на повноту і достовірність , - радить Олег Самойлов.

Крім того, експерти сходяться на думці, що при угодах купівлі-продажу з такими об`єктами в договорі не можна погоджуватися на занижену вартість, навіть якщо відсутня сума буде доплачено і оформлена розписками. Занадто великий ризик для покупця втратити і квартиру, і гроші.
www.sob.ru
Сподобався матеріал?Купівля успадкованої квартири: бути чи не бути?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою. Дякую Вам за прочитання статті. Бажаю щастя! Прошу в коментарі нижче поділитися Вашою думкою.
 
 
Увійти