Котеджна мода-2011





Google+
13.03.2011 00:05
Статті про нерухомість | Котеджна мода-2011 Останнім часом на ринку заміської нерухомості спостерігається трансформація попиту і пропозиції.
Забудовники в більшості своїй, активізувавши будівництво, продовжують поповнювати ринок новими квадратними метрами.
Разом з тим, попит на котеджі із за низької купівельної активності, ось вже який рік продовжує залишатися мінімальним.
Сформована ситуація послужила причиною того, що сьогодні покупець замовляє музику й при цьому його смаки зміщені в бік якості продукту.
У майбутньому, прогнозують експерти, на ринок будуть виходити тільки проекти з продуманою концепцією, націлені на задоволення все зростаючих вимог покупців заміської нерухомості.

Зворотний процес

У цілому 2010 рік для ринку заміської нерухомості і новобудов характеризувався спадом. І нічого дивного в цьому експерти не бачать, адже розвиток ринку прямо залежить від попиту і пропозиції.
Сьогодні, констатує директор консалтингової компанії «РеалЕкспо» Віктор Коваленко, ринок нерухомості «валиться», ціни на нерухомість падають. «Забудовникам невигідно морозити свої майданчики і з кожним місяцем вони все більше поповнюють об'єктами ринок нерухомості. Кількість пропозицій зростає, а купівельна спроможність така ж низька - тепер йде зворотний процес »- розповідає він.

Зокрема, за спостереженнями компанії «РеалЕкспо» на початку 2010 року середня вартість 1 кв. м у котеджних містечках у Київській області дорівнювала $ 1446, а станом на 24 лютого 2011 вартість дорівнює $ 1273. Таким чином, зниження в цілому за рік склало 11,97% По Києву падіння склало 12.65%.

Якщо розглядати посегментно, то ситуація за підсумками 2010 року, згідно з оцінкою консалтингової компанії Knight Frank, виглядає наступним чином. Зниження цін продовжилося в сегментах бізнес та економ. Причому,. в економ класі ціна знизилася на 5,9% наблизившись до $ 986 за кв. м, а в сегменті бізнес-класу відбулося найбільше зниження ціни - 16,9%. Найбільш стабільним виявився сегмент елітних котеджних містечок, незважаючи на незначні коливання середньої ціни протягом року, зростання склало 1%.
У цілому ж, відзначає директор консалтингової компанії Knight Frank Ярослава Чапко, з початку кризи в сегменті котеджних містечок ціни на елітні об'єкти знизилися на 27,9%, бізнес класу - 34,5% і економ класу - 38,4%.

На думку забудовників, зараз важко говорити про популярність коттеджного сегменту, оскільки він терпить найбільших втрат.
«Попит не змінився. Оскільки процвітання котеджного ринку прямо залежить від добробуту громадян та іпотечного кредитування »- розповідає директор інвестиційно-девелоперської компанії« Каскад »Анатолій Шахновський.

Виходячи з історії подолання світових і локальних криз, перш за все, на думку девелопера, відновлюється ринок комерційної нерухомості, потім житло (багатоквартирні будинки), а в останню чергу - ринок котеджів.

Швидше за все, інтерес до цього сегменту, прогнозує забудовник, активізується десь до 2015 року. У найближчій перспективі може бути невелике пожвавлення або в преміум-сегменті, або в економ-сегменті (останнє можливо за рахунок розвитку проектів таунхаузов).
Очевидно, що увага до котеджного сегменту мінімально, тим не менше, воно все ж є. І, на думку Віктора Коваленко, попит на ринку заміської нерухомості залежить від погоди за вікном у буквальному сенсі.

Так, починаючи з другої половини 2010 року, попит на котеджі в котеджних селищах став відновлюватися. Найвищим, згідно з оцінкою експерта, він був у жовтні-листопаді. Трохи спав у січні у зв'язку зі святами. У лютому вирівнюється.

Вимоги ростуть

В даний час ринок заміської нерухомості переживає трансформацію, оскільки якісно змінюються купівельні переваги. Вимоги клієнтів до заміської нерухомості, відзначає гендиректор Knight Frank, стали жорсткішими і конкретніше: попитом користуються тільки ліквідні об'єкти з якісним розташуванням і ціною нижче середньоринкової.
Крім цього, значущими для покупців, крім ціни, стають такі фактори як, наприклад: екологія, якість будівництва тощо

Крім того, зазначає Наталя Шевченко, начальник відділу продажів котеджного містечка (КГ) «Сонячний промінь», якщо будинок в селищі, то обов'язкова інфраструктура, якщо ні то напрямок, район, де вся інфраструктура знаходитися поблизу. Також цінується зручний location. У першу чергу розкуповуються домоволодіння в безпосередній близькості до міста.
Змінюються споживчі переваги по площі домоволодіння - інтерес покупців зміщується від великих площ до менших. Зокрема, констатує Наталія Шевченко, покупці віддають перевагу будинку середніх метражів, це 200 - 350 м.кв., максимум 800 м.кв., будинки понад 1000 м.кв. стали абсолютно забороненого для продажу.

Важливу роль, додає Ярослава Чапко, грає правильне планування - співвідношення ціни, житлової площі і площі прилеглої ділянки. Значна частина запитів в сегменті класу еліт припадала на будинки, площею 350-400 кв. м із земельною ділянкою 20-25 соток.

У сегменті котеджів бізнес класу попит концентрується в основному на заміському будинку загальною площею в 250-350 кв. м з ділянкою в 15-20 соток. У містечках економ класу найбільшим попитом користуються домоволодіння площею від 100 кв. м, на ділянках 6-10 соток.

У сегменті таунхаусов спостерігається найбільше перевищення пропозиції над попитом. Переважна більшість потенційних клієнтів, в першу чергу, розглядає покупку заміського будинку з ділянкою, і тільки у випадку істотного недоліку засобів можуть зупинити свій вибір на більш доступному форматі. При цьому, важливу роль відіграє розмір і планування таунхаусів. Враховуючи, що таунхауси позиціонуються, як економічне житло, то оптимальними є середня площа 120-200 кв. м і площа ділянки не менше 4 соток.

Крім того, додає директор компанії «Каскад», беручи до уваги той факт, що тенденції в світі однакові, з невеликою різницею в часі, можна говорити, що майбутнє за екологічно чистим будинком з системою «розумний дім» та продуманою інфраструктурою.

Модерн і hi-tech більше не в моді

У питанні вибору типу матеріалів для будівництва заміського житла споживачі сьогодні не обмежені дизайнерськими можливостями і мають широкий вибір - цегла, пінобетон, дерево, сендвіч-панелі, комбінування типових матеріалів з декоративними елементами зі скла, пластмас, ліплення і т.п. Проте, коментує Ярослава Чапко, найбільш затребуваними сьогодні є будинки з цегли, яким віддають перевагу 59% клієнтів. «Цегла є історично традиційним матеріалом у будівництві. До того ж, нові будівельні матеріали та технології, які сьогодні активно розвиваються, мало відомі більшості споживачів, що схиляє їх до використання добре відомого і перевіреного століттями цеглини »- пояснює пані Чапко.
Високий попит на будинки з цегли та інших природних матеріалів, відзначає гендиректор Knight Frank, викликаний популярністю сучасного класичного стилю і стилю «шале» в будівництві заміського житла. У сукупності на частку цих архітектурних стилів, згідно з оцінкою експерта, припадає 77% попиту.
Поступово, розповідає Ярослава Чапко, втрачають свою привабливість в заміському будівництві стилі модерн і hi-tech. «Сьогодні вони мають попит лише у 23% споживачів. Для покупця сьогодні більш актуально гармонійність і простота архітектурних стилів, які створюють комфортабельну і затишну домашню атмосферу »- говорить експерт.

З підрядом або без?

У 2010 році основною тенденцією в сегменті котеджних містечок стало збільшення пропозиції ділянок без підряду. У кризу основний попит перемістився в економічний сегмент, відповідно зусилля девелоперів спрямовані на формування дешевої пропозиції.

Завдяки невисокій ціні, коментує Ярослава Чапко, цей продукт привабливий для покупця, незважаючи на те, що терміни будівництва (завершення котеджного містечка) значно більше. Така схема, говорить експерт, дозволяє оптимізувати витрати покупця на кожному етапі перетворення земельної ділянки в домоволодіння. Проте, вкладаючи кошти в такі проекти, у покупця існує ризик, що деякі девелопери, які продають ділянки без підряду, не зможуть виконати своїх зобов'язань перед покупцями: провести комунікації, прокласти дороги і т.д.

Ділянки без підряду, на думку Віктора Коваленко, більш цікаві для покупця, оскільки він вільний у виборі: розташування на ділянці, матеріал стін, матеріал даху, архітектура.
У свою чергу, на думку Віктора Коваленко, ділянки з підрядом вигідніше забудовнику: у нього є забезпечений фронт робіт (замовлення) під конкретного клієнта з узгодженим проектом майбутнього будинку.

На думку, начальника відділу продажів КГ «Сонячний промінь», краще для покупця - готовий продукт, бажано «під ключ». Але коли людина не знаходить те що хоче, він починає шукати ділянку і вибирає проект будинку під себе. Недолік у тому, що багатьох клієнтів лякає зсув термінів і життя на вічній будівництві.

З часом, упевнений Віктор Коваленко, як тільки покращиться добробут людей, попит на ділянки без підряду буде рости меншими темпами, а динаміка попиту на готові будинки збільшиться.

Приманка для покупця

З настанням кризи гравці ринку стали широко використовувати різні маркетингові інструменти у вигляді акцій, знижок, розіграшів, спеціальних умов і безвідсоткового кредитування за рахунок забудовника на період від 0,5 до 2 років.

Сьогодні деякі гравці пропонують так звані програми лояльності. Зокрема, російський «БМ Банк» (фінансовий партнер девелоперської компанії «Інтер-Континенталь») продовжуючи співпрацю з девелопером, заявив про надання кредитів на покупку житла в КГ «Сонячний промінь».

Ставка кредитування, за словами заступника голови правління АТ «БМ Банк» Анатолія Тимко, варіюється в межах від 10,78% до 18,02% в залежності від типу житла, терміну кредитування та розміру авансового внеску. Кредити надаються у гривні терміном до 15 років, розмір кредиту обмежений сумою 4,5 млн грн.

До числа відомих маркетингових інструментів додалася така послуга як trade-in - швидкий взаємозалік старої квартири на котедж в котеджному містечку. Активно цю послугу пропонують у компанії «Парк Хаус Інвест» (містечко «Парк Хаус»).

Крім того, нещодавно компанія «Південзахідтрансбуд» (девелопер котеджного містечка «Ясні зорі») оголосила про запуск абсолютно нового для українського ринку механізму реалізації об'єктів житлової нерухомості - так званого редукціону. Як пояснюють в компанії, він відрізняється від відомого нам аукціону тим, що торги ведуться на зниженні вартості. У результаті, кінцева вартість об'єкта, придбаного на редукціону, може бути від 20% до 30% нижче заявленої. «Поки що в Україні ніхто із забудовників редукціону не проводить, хоча ментально для покупців звичніше« збивати »ціну і таким чином впливати на процес, досягаючи бажаного результату. Тому ми сподіваємося бути не тільки першими, а й успішними »- коментують в компанії.

Організатором редукціону, який запланований на березень поточного року, виступить компанія з нерухомості ARPA Real Estate, яка здійснює професійну підтримку забудовнику.

Що стосується прогнозів на 2011 рік, то, вважає Віктор Коваленко, час великого дисконту на первинному ринку нерухомості пройшло, на них можуть розраховувати хіба що покупці, які готові здійснити 100%-у оплату. Розмір знижок, прогнозує експерт, в середньому не перевищуватиме 15%.
Вже в 2010 році основна частина девелоперів, розповідає директор «РеалЕкспо», не готова була надавати значні знижки. «Якщо в 2009 році покупці могли розраховувати на дисконт до 50-60%, то в 2010 року знижки становили 10-15%. Безумовно, при укладанні угоди розмір дисконту міг бути збільшено, однак у більшості випадків забудовники охочіше йшли на наданні клієнтам безпроцентних розстрочок на короткостроковий період »- говорить експерт.

Скільки коштує заміський сервіс?

Переважно девелопери коттеджних містечок в Україні самі займаються їх обслуговуванням.

Для обслуговування містечка, девелопер створює власну експлуатуючу організацію. Як правило, коментує Ярослава Чапко, штат співробітників складається з чергової ремонтної бригади (електрик, сантехнік, інженер) для роботи з інженерними системами, садівник, ландшафтний дизайнер.

Обов'язкові послуги включають в себе оплату охорони, вивезення сміття, прибирання та благоустрою громадських зон. Крім того, до переліку надаваних послуг включаються - підтримання стану доріг та огорож, різні ремонтні роботи, освітлення альтанок, прогулянкових доріжок, оплата пляжної зони, очищення водойм, лісових масивів та ін
Розмір щомісячних експлуатаційних витрат у котеджних містечках, розповідає гендиректор Knight Frank, складає від 800 грн. до 3 500 грн. з домоволодіння на місяць.
Якщо бути більш точним, за даними Віктора Коваленка, квадратний метр котеджу коливається від $ 1 до 3 на місяць. Є містечка, де ці цифри становлять від $ 2 до 3 тис. на міс. Сума залежить від класу котеджного містечка та обсягу наданих послуг.

Зі слів забудовників, особливого прибутку ця послуга не приносить. Вони створюють власні обслуговуючі компанії, швидше для підтримки свого позитивного іміджу, ніж для одержання доходу.
В управлінні зарубіжних компаній знаходяться тільки одиниці містечок. Один з них - КГ «Сонячний промінь» в Конча-Заспі. «Я вважаю, що треба залучати професіоналів. Ми, поспілкувавшись з вітчизняними компаніями, все-таки привернули до обслуговування селища іноземну австрійську компанію FM Standard, (входить у структуру австрійського холдингу GLD Holding GmbH), яка надала доступні ціни для наших клієнтів та високу якість послуг »- розповідає начальник відділу продажів КГ« Сонячний промінь ».

Зі слів керуючого партнера FM Standard Крістофера Хендлера (Christopher G. Hendler), співробітництво з девелопером компанія почала ще на етапі проекту. Вартість сервісних послуг для жителів містечка, уточнює пан Хендлер, становить від $ 130 в місяць.

Спекулянти залишать ринок

З часом, вважає директор компанії «Каскад», поняття «котеджне будівництво» буде конкретизуватися, оскільки сьогодні сегментування даного ринку досить умовне - немає чіткої класифікації об'єктів, відповідно, немає можливості порівнювати ідентичні проекти в Україні, Росії і Європі.

«У перспективі, котеджна нерухомість - багатообіцяюча сфера. З підвищенням рівня життя і добробуту прихильників заміського способу життя буде все більше і більше »- вважає девелопер.
У свою чергу, Віктор Коваленко вважає, що позитивні тенденції, закладені в 2010 році, продовжать свій розвиток в поточному році. «Думаю, ринок буде демонструвати помірне зростання, як в плані купівельної активності, так і щодо вартості квадратного метра. Прогноз по попиту і обсягом угод буде позитивним. Я припускаю, що рівень угод виросте через «відкладеного попиту». Має відіграти свою роль розширення іпотечних програм. Якщо ж говорити про ціну метра, то шаленого зростання, як у докризових роках, не передбачається. Ми будемо спостерігати невеликий щомісячний приріст вартості метра, незначно перевищує рівень інфляції », - прогнозує Віктор Коваленко.

За словами експерта, одним із трендів 2011 року стане повернення на ринок нерухомості приватних інвесторів. «Адже в докризовий час кожен десятий об'єкт на ринку заміської нерухомості купувався з метою інвестування коштів для подальшого перепродажу об'єкта або здавання в оренду» - констатує він.
У компанії «РеалЕкспо» також відзначають, що в поточному році зростання купівельної спроможності загострить конкуренцію серед забудовників котеджних селищ. У зв'язку з неліквідністю проектів поступово з первинного ринку підуть «випадкові девелопери».

У заміській нерухомості найбільш популярними у клієнтів, вважає експерт, будуть концептуальні селища з автономної інфраструктурою на невеликому видаленні від міст-мільйонників. Продажі будуть рости у тих забудовників, які запропонують об'єкти з повністю готовими комунікаціями та об'єктами інфраструктури », - вважає Віктор Коваленко.
На його думку, на докризові показники житловий ринок вийде в кінці 2012 року, а заміське житло вийде на цей рівень не раніше 2013 року.

Любов Привалова
www.building.ua
Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою
 
 
Увійти