Коли іпотечні кредити стануть доступними?





Google+
12.01.2011 10:32
Статті про нерухомість | Коли іпотечні кредити стануть доступними? Іпотечне кредитування відновлюється найповільніше. Саме тому в 2011 році ставки будуть все ще високими, а умови доступу до кредитів залишаться гранично жорсткими.

Буму іпотечного кредитування в 2011 році не буде. І хоча кількість банків, що кредитують зросте щонайменше вдвічі (зараз їх вже 25), це не означає, що іпотечні позики будуть розбирати наперебій - як то було в 2006 - 2007 роках, пишуть Гроші.

Тому є три причини. Перша - млявий ринок нерухомості, банки побоюються падіння вартості заставної нерухомості. Друга причина - дефіцит "довгих" і дешевих ресурсів у банків. Нагадаємо, що кредитувати фізосіб їм дозволено лише в гривні, тоді як більшість іпотечних позик були валютними. Третя причина - різко зрослі вимоги до платоспроможності позичальників.

І все ж потроху кредити на покупку житлової нерухомості дають, при цьому пріоритетним для банкірів в 2011 році залишиться вторинний ринок. Кредити на "первинку" будуть в 2011 році видаватися тільки в рамках спеціальних програм і під більш жорсткі умови (наприклад, з початковим внеском до 50 - 70%). Винятки з "первинним" програмами будуть при особливих відносинах банку з компанією-забудовником.

Навряд чи буде поновлюватися активно кредитування покупок землі, а також заміської нерухомості. В основному банки будуть фінансувати одиничні покупки або будівництво приватних будинків і тільки за умови надання додаткової застави або поруки.

Умови зміняться

І все ж повільно, але впевнено ставки за іпотечними кредитами рушать вниз. "За нашими оцінками, на початку 2011 року ставки в середньому становитимуть 18 - 19% річних, але вже до кінця року вони можуть знизитися на 3 - 4 п.п.", - прогнозує керівник департаменту стратегічного розвитку і маркетингу роздрібного бізнесу ПУМБ Валерій Пацуй.

Інше питання, на якому рівні виявиться ефективна ставка, що включає в себе всі банківські комісії та витрати на страхування? Наприклад, зараз реальна ставка може досягати 20 - 25%, а часом і 30% річних. Це означає, що навіть при номінальних 13% річних позичальник в реальності буде платити банку і його неминучим партнерам 17 - 20% на рік.

До того ж, зниження відсотків по кредитах банки будуть компенсувати введенням плаваючих ставок, які змінюються в залежності від поточної прибутковості депозитів. Для позичальника це означає лише одне: йому доведеться спочатку погоджуватися на можливе подорожчання іпотеки фактично без попередження. Щоправда, точно так само "плаваюча" іпотека може і дешевшати - якщо буде на те добра воля кредитора. Початковий внесок в 2011 році так і буде стартувати з 30%.

Його зниження до 20% можливо, але лише при активізації ринку нерухомості. Окремі банки, що мають неважливе якість кредитного портфеля і не бажають погіршувати його далі, і зовсім будуть вимагати аванс від 40 - 50%. Високим, до 50 - 70%, залишиться внесок і при кредитуванні придбання квартир на первинному ринку. Особливо, якщо ступінь готовності таких об'єктів нижче 80 - 90%.

Максимальні терміни кредитування залишаться в межах 15 - 20 років, а ставка за самим "довгим" кредитах буде плаваючою або вище на 1 - 2 п.п., ніж для іпотечних позик на 5 - 10 років. Кредити на 25 років будуть екзотикою, доступною лише позичальникам з бездоганною платоспроможністю.

Позичальникам взагалі доведеться важко, банки будуть з ними суворі при відборі кандидатів. Вік - не менше 23 - 25 років, офіційно підтверджений дохід - понад 4 - 5 тис. грн. на місяць, стаж на останньому місці роботи - від 1 - 2 років, і дуже ймовірно вимога поруки.

При цьому наявність наявного майна (нерухомості, землі, авто і т.д.) буде вітатися, але при недостатньому рівні доходу навіть додаткову заставу не схилить банк на користь претендує на позику.

Поки дорого

Цілком очевидно, що отримання іпотечного кредиту в 2011 році - не найвдаліше рішення. "Я нікому не рекомендують брати кредит на 20 років під ставку 20%. Виключення може складати лише випадок, якщо у позичальника не вистачає 20 - 30% суми для купівлі житла, і він упевнений, що за пару років зможе погасити кредит", - - вважає голова правління Укрсоцбанку Борис Тимонькін. Віддаючи банку щорічно 20%, позичальник за 20 років переплачує 150% вартості житла, а при ануїтетною схемою - всі 250%. Немислима сума.

Якщо ж, як каже пан Тимонькін, кредит брати на пару років і на 20 - 30% вартості квартири, то, за нашими підрахунками, переплата складе близько 3 - 5% вартості покупки. А це цілком порівнянно з можливим за найближчі пару років зростанням цін.

Хоч скільки-небудь прийнятної банкіри називають ставку іпотеки на рівні 12 - 14% річних у гривні. Але чекати такої щедрості від банків варто не раніше кінця 2011 - початку 2012 року. Справа в тому, що кредитні ставки безпосередньо залежать від депозитних. І хоча прибутковість вкладів продовжить падати, але не нижче прогнозного рівня інфляції на 2011 рік, тобто - не нижче 11 - 12% річних у гривні. А значить, відсотки по кредитах зафіксуються в інтервалі 15 - 16%.

Полегшити умови іпотечного кредитування могло б держава. Наприклад, бажання Кабміну виділити фонду сприяння молодіжному будівництву 103,339 млн. гривень для часткової компенсації ставок кредитів комерційних банків. Інше питання, що ця ініціатива не тільки повинна бути закріплена рядком держбюджету, а й реально профінансована.

Обнадіює намір Державної іпотечної установи направити близько 1 млрд. грн. на добудову незавершеного житла і близько 1 млрд. грн. на кредитування його покупки. Враховуючи привабливу ставку рефінансування (11%), ця програма складе гідну конкуренцію банкам і змусить їх стримувати свої апетити. Ось тільки хто купить облігації, які випустить ДІУ? В 2009 - 2010 роках у відношення їх особливого ажіотажу не спостерігалося.

Так що іпотека в поточному році явно залишиться дорогим задоволенням. І вирішуватися на купівлю житла можна лише в тому випадку, якщо є можливість внести відразу хоча б 50 - 70% його вартості і погасити кредит за 5 - 7 років. Це може виявитися виправданим, якщо ціни на нерухомість в найближчий рік відновлять зростання.

Крім того, можуть з'являтися пропозиції від банків з продажу в кредит заставного житла, якої в них накопичилося на суму в декілька мільярдів. Пік розпродажів "конфіскату" доведеться саме на 2011 рік, і не виключено, що заставна нерухомість буде пропонуватися під лояльну кредитну ставку, і за цінами, значно привабливіше ринкових.
www.dengi.ua
Теги до контенту: іпотека
Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою
 
 
Увійти