Коли і що підвищує попит на нерухомість?

Існує велика кількість факторів, що впливають на поведінку ринку нерухомості в цілому, а також на зниження і підвищення цін. Це можуть бути і зміни в законодавстві, і плани зміни інфраструктури міста, та містобудівні плани з розвитку міста, а також щодо зміни міського середовища, це будівництво доріг і т. д.

Крім того, необхідно відзначити, що інтерес до того чи іншого сегменту нерухомості росте не тільки через розмови перших осіб держави про містобудівний і територіальний розвиток, а й через падіння долара, девальвацій провідних валют. У періоди нестабільності світових та регіональних фондових і сировинних ринків, коли ризики спекулятивних інвестицій зростають, у пересічних інвесторів з'являється бажання просто зберегти свої кошти, переклавши їх у нерухомість, є не тільки інвестиційним інструментом, але і несе практичну всім зрозумілу користь. Адже саме вона сприймається більш стабільним активом у всіх її проявах.

Зміни та розширення в інструментах іпотечного кредитування в різних банках РФ, що роблять нерухомість більш доступною для різних верств населення, і новини, які їх висвітлюють, безумовно, також впливають на зростання попиту на нерухомість, включаючи інтерес до ринку земельних ділянок, особливо з приходом на нього великих гравців. Про це, зокрема, я писав раніше в статті «Оптовий ринок нерухомості сам ожив або йому вкололи наркотик?»

Таким чином, як правило, після появи несприятливих макроекономічних новин зростає загальний попит на ринку нерухомості. Це можуть бути звістки про падаючих акціях, про падаючих ставках по депозитах або ж про нестабільність курсу валют. І саме новини фактично стали грати на ринку нерухомості вирішальну роль у визначенні трендів. Зупинимося на цьому трохи детальніше.

Якщо говорити про конкретні об'єкти вкладення в різних сегментах ринків нерухомості, то в даному випадку ситуація складніша. Перед продажем будь-якого об'єкта недвіжімості компаніями формується стратегія просування, яка тісно пов'язана з графіком продажів.

PR-заходи і план рекламних дій - це частина такої стратегії. Наприклад, новина про маркетингові акції, таких як знижки, обробка від забудовника або вихід нових обсягів у продаж, а також звістка про майбутнє підвищення цін на об'єкті. Інструменти піару - не продають, звичайно вони є тільки іміджевими. Інструменти піару дають можливість активізувати продажі, будучи при цьому більш оперативними і менш витратними.

Лише кілька років тому професіонали без особливих зусиль могли підштовхнути покупців до вкладення коштів у нерухомість. Вони буквально наввипередки забирали з «схронів» свої гроші і поспішали придбати той чи інший об'єкт. Для такого ажіотажу досить було випустити кілька десятків прес-релізів, які розповідали б про швидке зростання цін, і дати керівникам компанії кілька інтерв'ю. Якщо ж ще один з представників влади висловлював з цього приводу аналогічну думку (раніше багато московських чиновники, будучи афілійованими з багатьма девелоперами, любили це робити), то приватні інвестори миттєво реагували на це, забезпечуючи гравцям ринку додаткові доходи. Навіть якщо таку заяву можна було з натяжкою віднести до підвищення цін на ринку нерухомості, ажіотаж зростав дуже швидко.

На його тлі дуже легко можна було починати реальний підйом цін. Підключався також вірусний маркетинг. Під його впливом люди поспішали вкласти гроші в нерухомість, поки ціни не почали «кусатися».

Але з тих пір дуже багато що змінилося. Вперше подібна схема стала давати збої в 2009-2010 роках, незважаючи на те що до цього довгі роки демонструвала свою бездоганну ефективність. Коли найгостріша фаза кризи минула, основні гравці почали розвивати звичну для них діяльність, але «психічна атака» на гаманці і уми людей вже не допомагала. Під час кризи багато покупців почали мислити раціонально, тому, почувши від продавцяв новині про швидке підвищення цін, але не знайшовши об'єктивних причин, що пояснювали це підняття, лише посміхалися.

Сьогоднішній ринок нерухомості відрізняється від того, який був до кризи. «Шальних грошей», як в минулі роки, тут вже немає. Це і є основна відмінність.

Значна частина спекулянтів, а також випадково потрапили на ринок люди за час кризи зникли, і ринок значно очистився. Сьогодні якщо люди звертаються в агентства за тим, щоб купити квартиру, то відбувається це тільки тому, що їм дійсно потрібно вирішити свої житлові питання.

Я не думаю, що будь-яка новина про підняття цін на конкретні об'єкти сьогодні може налякати представників попиту, налякати так, щоб вони побігли скуповувати квартири. Не виключені локальні сплески попиту, в тому числі вони можуть бути обумовлені і локальними новинами, але щоб ці звістки по конкретних об'єктах привели до бажаного результату, вони повинні висвітлювати реальну інформацію, а не залякувати народ.

Ось, наприклад, новини про транспортну доступність: відкриття станцій метро або прокладання нових доріг - вони завжди сприятливо впливають на попит, а згодом і на ціну житла. Але тут потрібно звертати увагу не на вплив новини, а головним чином на вплив самих змін. Щоб така новина дійшла до покупця, спочатку потрібно збудувати дороги і побудувати ці нові станції ...

www.zagorodna.com