Як криза вплинула на ринок заміської нерухомості?

Криза серйозно вплинула на ринок заміської нерухомості: більшість покупців відмовилися від придбання сильно переоцінених їх власниками котеджів і таунхаусів, багато з яких були до того ж недобудовані, і переорієнтувалися на більш економічні варіанти - ділянки без підряду. Сьогодні девелопери сподіваються на відновлення попиту. Втім, на нього можуть розраховувати лише ті, хто зміг редложіть якісні будинку за помірними цінами

У 2008 році багато компаній були змушені заморозити свої проекти, в першу чергу пов'язані з великими інвестиціями. Значна частина подібних проектів і зовсім змінила власників і дісталася банківським структурам, які зайняли вичікувальну позицію і, не маючи достатнього досвіду девелоперського, не поспішають із продажами.

- У результаті все це призвело до різкого скорочення пропозиції в секторі якісних організованих котеджних селищ з єдиною концепцією забудови. При цьому на ринку заміської нерухомості залишилися покупці, зацікавлені в придбанні якісного будинку саме в організованому селищі, з певним набором сервісних послуг та із зрозумілим терміном завершення будівництва, - каже Георгій Сидельников, керівник відділу продажів московського представництва компанії «Росса Ракен СПб», ексклюзивного дистриб'ютора концерну HONKA в Росії.

Попит відновлюється
Виїхавши з Москви по Новій Ризі, найпопулярнішого напрямку як серед продавців, так і серед покупців заміського житла, не можна не помітити десятки селищ, будівельна життя в яких завмерла ще в кінці 2008 року. Протягом двох років на них так і не з'явилося ні техніки, ні людей, а бетонні конструкції весь цей час піддавалися впливу морозу взимку і спеки влітку.

- Навіть залізо, кинуте на землю, іржавіє, що вже казати про недобудованих будинках. Багато селищ потрібно вже зносити і перебудовувати заново, - вважає Володимир Колесов, будівельник з Підмосков'я, який працює в одному з нових селищ.

Але криза підходить до кінця, і доля підмосковних селищ скоро визначиться. Одні вже сьогодні успішно продаються, інші поки похвалитися попитом з боку покупців не можуть. Проте девелопери випромінюють оптимізм.

- Так, після кризи відчувається пожвавлення і в сегменті заміської нерухомості, особливо вдався серпень, коли від смогу і пожеж хотілося з Москви втекти куди-небудь до річки, - розповідає заступник гендиректора компанії «ІК МГСН» Олена Максименкова-Тихонова.

- Дуже багато переглядів, досить багато угод - спрацював відкладений попит. Трапляється так, що продавці підвищують ціну і після переговорів, і часто покупець на цей погоджується, у що час кризи було неймовірно. І ще одне спостереження: на ринок повернулися покупці, які купують нерухомість з інвестиційними цілями, - стверджують у компанії Tweed.

Девелопери та ріелтори очікують ще більшої активності продажів у найближчі місяці.

- По закінченні двох років після фінансової кризи ринок заміської нерухомості починає відновлюватися. Восени ринок чекає подальша активізація, обсяги продажів будуть рости, - говорить Олександр Риков, директор з маркетингу департаменту заміської нерухомості компанії Penny Lane Realty.

- Своєрідним індикатором може служити попит на якісні будинку преміального сегмента. Якщо до кризи ми отримували замовлення на п'ять-десять подібних проектів на рік, то в кризу ця кількість скоротилася до одного-двох. За минулі два роки не тільки девелопери, але і багато клієнтів зайняли вичікувальну позицію у зв'язку з туманним рівнем фінансової стабільності в країні. В даний час ситуація змінюється, попит на подібні проекти знову став рости », - каже Георгій Сидельников.

Зросла купівельна активність особливо помітна по тим селищам, де забудовники знайшли гроші на добудову.

- Девелопер селища «Грінфілд» вкладав всі власні кошти в добудову, і в результаті вже в 2009 році він був зданий в експлуатацію, а до весни цього року купівельна активність повернулася на докризовий рівень, порядку 20-25 продажів щомісяця, - пояснює один з девелоперів .

Гарантія швидкого закінчення будівництва - друге після розумної ціни вимога споживачів на сьогодні. І не тільки у покупців.

- Показовий приклад: наше селище таунхаусов «Маленька Шотландія» - 14-й кілометр Ленінградки - отримав премію як кращий селище економ-класу. Сидячі в журі ріелтори та інші діячі від нерухомості ставили в заслугу проекту не тільки і не стільки концепцію, скільки те, що селище вже побудований на 50%, тоді як його конкуренти на конкурсі були в більшості своїй поки паперовими проектами, - відзначають в компанії « ІНКОМ ».

Концепція «ділянки без підряду» і сьогодні залишається однією з найбільш затребуваних на ринку. І в кризу, і зараз вони показують колосальні продажу, в першу чергу через відносну дешевизну одиничного об'єкта. Наприклад, у селищі Новоризьким (23 км від Москви) навіть у кризу продавалося 50-60 ділянок щомісяця.

- Ділянки на такій відстані від міста коштували до кризи рази в три-чотири дорожче. Коли мода на ділянки без підряду дещо спала, продаж в тому ж Новоризькому залишилися на самому високому рівні, тому що там активно будуються дороги і комунікації, - пояснюють у «ІНКОМ». - Пропозиції ділянок без підряду рідкісні тільки на найближчих підступах до Москви, приблизно в радіусі 15-20 км від МКАД. У більш віддалених районах ділянки без підряду істотно домінують над рештою пропозицією. У той же час відчувається деякий дефіцит готового житла в якісних безпроблемних селищах.

На думку Олександра Рикова, в рідкісних випадках покупець купує голу ділянку як місце для втілення своїх архітектурних фантазій. В основному це спроба заощадити, причому в більшості випадків не зовсім вдала. Експерти вважають ділянки без підряду не найоптимальнішим варіантом для покупців, незважаючи на привабливі цінові умови.

- Досвід показує, що дотримання термінів будівництва та єдиної архітектурно-планувальної концепції селища чекати не доводиться. Адже клієнти, купуючи ділянки, переслідували занадто різні цілі: хтось планував побудувати будинок і жити в селищі, для інших це виключно інвестиційний інструмент, і ділянка буде перепроданий. Все це затягує терміни здачі селища, благоустрою території і так далі, - каже Георгій Сидельников.

Ті, хто не готовий вкладати гроші в голу землю, частіше за все розглядають варіант покупки готового житла, в основному на вторинному ринку. Ніхто не хоче чекати, коли його будинок добудують, або, купивши ділянку, вплутуватися у вирішення постійно виникаючих при будівництві проблем.

Фаворити все ті ж
Для покупців заміського житла одним з факторів, що впливають на вибір будинку, є напрямок. «Воно повинно бути розвинене і облаштовано для життя, мати хорошу транспортну доступність і вести до основних діловим кварталах Москви. Поки що жодне з напрямків не може скласти за цими параметрами конкуренцію Рубльовському шосе », - запевняє більшість аналітиків.

Втім, за словами Георгія Сидельникова, Рублево-Успенське шосе поступово втрачає популярність, а вектор попиту змістився в бік Новоризького та Київського шосе. Пояснення цьому досить просте. Щодо транспортної складової це сьогодні найбільш благополучні магістралі. Київський напрямок після реконструкції вважається самим швидкісним з всіх підмосковних трас. Перспективні також Мінське і Калузьке шосе.

- Інтерес до останніх прокинувся недавно: очікується, що платна дорога від Молодогвардійській вулиці розвантажить Мінське шосе, що поліпшить транспортну доступність, - пояснюють в компанії Tweed.

Час покупця
Сьогодні більше 70% покупців укладають угоди для себе - щоб жити влітку в заміському будинку, решта 30% купують житло в Підмосков'ї, щоб заробити на здачі його в оренду. «На поточний момент існує кілька критеріїв вибору забудовника в області заміського житла. Основне, звичайно, надійність забудовника, не менш важливий і загальний архітектурний стиль селища », - говорять девелопери.

При цьому привабливі з точки зору співвідношення ціни та якості об'єкти можна зустріти як в безпосередній близькості від Москви, так і на значній відстані від неї. Наприклад, селище «Резиденція Рублево» розташований всього в кілометрі від МКАД по Новоризькому шосе.

- Він поєднує в собі всі достоїнства квартири в місті і плюси заміського житла: величезні метри житлової площі, розвинена інфраструктура, самітність і камерність прибудинкової території в поєднанні з зоною, що охороняється, біля кожного будинку передбачені патіо-зона і відкрита тераса з видом на сосновий ліс або бухту, - говорить Олена Максименкова-Тихонова з МГСН.

Вибираючи місце для проживання, споживачі все частіше звертають увагу на стиль і матеріали, підкреслюють експерти. Селище "Резиденція Рублево» в цьому відношенні унікальний. Він виконаний в стилі еко-тек - це своєрідний сплав класичного хай-тека й екологічної естетики. Особливу увагу архітектори приділили розподілу денного та сонячного світла: кожна резиденція має засклені тераси, великі вікна і скляний атріум у центральній частині, і навіть щодо один одного будинку розташовані з урахуванням освітленості по сторонах світу.

За гроші, рівні вартості квартири в столиці, покупців заміської нерухомості отримують більш комфортне і зручне житло: площа замість міських «ста квадратів» складе більше 300 кв. м. При цьому жити вони будуть на природі, але в безпосередній близькості від мегаполісу.

Якісний будинок можна придбати і в декількох десятках кілометрів від МКАД. Так, котеджне селище HONKA № 1 розташований в 43 км від мегаполіса, в безпосередній близькості від Істрінського водосховища. Будинки зводяться із сосни. На даний момент в селищі повністю побудовані 15 з 25 будинків, підведені всі комунікації, ведеться благоустрій території, посадка дерев. Цей та інші якісні проекти відрізняються унікальним розташуванням, грамотної девелоперської концепцією, сучасними технологіями будівництва.

«Безумовно, зміну фінансової ситуації в країні відбилося і на структурі попиту. Аналіз споживчих переваг потенційних клієнтів показав, що вектор попиту змістився в бік будинків меншої площі », - вважають девелопери.

Сьогодні ринок чекає якісного недорогого житла, якого поки що майже немає. Формат таких проектів начебто гранично простий і зрозумілий: потрібно зробити невеликі і недорогі будинки в облаштованому селищі з нормальними дорогами та тротуарами, освітленням, дитячими майданчиками. Але, за словами експертів, незважаючи на простоту формули, домогтися цього дуже складно. Заважають висока собівартість землі і комунікацій, погана організація праці, недостатня кваліфікація будівельників і девелоперів і завзята зосередженість останніх на будинку, а не на загальному просторі селища і способі життя.

Російський репортер