За задумом, зарезервовані приміщення потрібно буде продати у разі банкрутства або інших фінансових проблем забудовника. Нова компанія, яка прийде на його місце, внаслідок цього отримає гроші для завершення будівельних робіт. Таким чином, інвестори не залишаться без квартир, а багаторічні судові тяганини, мітинги ошуканих вкладників, недобудови та інші риси епохи будівельних пірамід на кшталт "Укрбуду" – відійдуть у минуле, розраховує законодавець.
Проте депутати, які проголосували у середині серпня за законопроект №5091, не зважилися прописати в ньому найважливішу деталь про обов'язкову для всіх забудовників гарантійну частку – яким буде її розмір. Це рішення парламент доручив ухвалити Кабінету міністрів.
Проблема полягає в тому, що продаж невеликої кількості квартир не забезпечить добудову комплексу, але надмірно висока гарантійна частка може стати обтяжливою для девелоперів і тим самим щонайменше підштовхне до зростання ціни квартир на ринку. Крім того, цінові зміни залежатимуть від реформи оподаткування на ринку первинної нерухомості, яку ще належить затвердити Раді.
UBR.ua поспілкувався з експертами та учасниками ринку, аби дізнатися їхню думку, на якому рівні слід було б встановити гарантійну частку, а також чи зможе цей механізм усунути ймовірність появи недобудов.
Нагадаємо, перша частина цього матеріалу описувала інший аспект реформи – надання інвесторам спеціального майнового права на "майбутні об'єкти нерухомості" вже в момент внесення коштів у нерухомість, яка будується.
Цей крок, вважають його прихильники, здатен значно знизити кількість махінацій на ринку на зразок продажів одних й тих самих квартир різним особам, відмови від підключення будинків до інженерних мереж, багаторічних затримок із введенням об'єктів в експлуатацію. Противники критикують новацію за юридичні недоліки, відсутність прямої заборони на непередбачені законом механізми продажу житла, яке будується, та ризик появи нових шахрайських схем на ринку, що випливає з цього.
Умови гарантійної частки
Згідно із законопроектом, будкомпанії зможуть розпочати продаж квартир у майбутньому житловому комплексі лише після первинної державної реєстрації спеціального майнового права (аналогу права власності для об'єктів нерухомості, які будуються) на кожну з квартир у ньому.
Одночасно з цим продавець повинен відповідно до проекту надати перелік квартир під гарантійну частку. Їхня кількість має дорівнювати відсотку (який має визначити Кабмін) від загальної кількості житла. Причому гарантійна частка визначається для кожної черги або кожного пускового комплексу ЖК, якщо їх планують вводити в експлуатацію окремо.
Фінансувати будівництво гарантійної частки забудовник зможе лише із власних коштів. Кабмін може дозволити девелоперам змінювати кількість індивідуальних об'єктів нерухомості у ЖК. У такому разі забудовник може збільшити планову кількість квартир за проектом, але при цьому пропорційно зросте й частина зарезервованого житла. У разі зменшення – гарантійна частка може знизитися.
Розпочати продаж резерву квартир можна лише після введення будівлі в експлуатацію, за винятком двох випадків:
- у разі звернення управителя Фонду фінансування будівництва (ФФБ), якщо на нього зареєстровано право довірчої власності на всі об'єкти ЖК;
- внаслідок банкрутства та фінансової неспроможності замовника будівництва/девелопера, на підставі чого суд ухвалив рішення передати добудову об'єкта іншим особам.
"Більше 50%". Якою має бути гарантійна частка для добудови комплексу
Ініціатор реформи та один з основних авторів законопроекту №5091, заступник голови профільного комітету ВР Олена Шуляк заявляла, що гарантійна частка становитиме 10-20% від загальної кількості квартир. При цьому депутат визнавала, що продаж такого обсягу житла в окремих випадках може не покрити витрати нового забудовника на добудову комплексу.
Вона водночас наголошувала, що навіть частина необхідної суми буде суттєвою підмогою для завершення будівництва. Однак, на думку опитаних UBR.ua експертів, у середньому відсоток гарантійної частки має бути істотно вищим за озвучений Шуляк рівень.
Співзасновник та керуючий партнер INSPI Development Володимир Семенцов пояснює, що для стороннього забудовника економічну доцільність входження у проблемний об'єкт законами забезпечити неможливо. Вигода від участі у проекті з'явиться лише в тому випадку, якщо кількість проданих квартир у ЖК буде меншою, ніж обсяг виконаних робіт.
Водночас, зараз кожен недобуд – "окрема історія, яка вимагає всебічного аудиту", констатує співзасновник INSPI та робить висновок, що універсальним механізмом щодо відшкодування збитків інвесторів він не стане.
"Дотримуючись цієї логіки, гарантійна частка номінально має бути більше 50%. Тоді покупці отримають гарантію, що їхній будинок буде добудовано новим девелопером. Але в такому разі кожен забудовник буде "затиснутий" між бажанням продавати та будувати на вторговані від продажу кошти та зобов'язаннями за гарантійними площами", – каже Семенцов.
Для ілюстрації зазначимо, що "Київміськбуду", який підхопив недобудови "Укрбуду" (13 тис. квартир), не вистачало для їхнього завершення 2,1 млрд грн – станом на серпень 2020 року добудова об'єктів оцінювалася у 8,45 млрд грн, а вартість нереалізованої нерухомості – у 6,36 млрд грн. І попри можливість використати понад 75% коштів, необхідних для завершення житлових комплексів, закінчити їх наразі не вдалося.
Спершу "Київміськбуд", один з найбільших забудовників на ринку, планував добудувати об'єкти "Укрбуду" за рахунок власних коштів та банківських позик. Однак у підсумку компанія змогла здати лише кілька із 18 прийнятих ЖК, а подальше зведення зупинилося через відсутність виплат від інвесторів збанкрутілого забудовника.
Чи подужають гарантійну частку забудовники та чи подорожчають квартири
Сама собою гарантійна частка не дуже вплине на діяльність якісних девелоперських компаній. Як зазначила UBR.ua експерт ринку нерухомості Вікторія Берещак, до війни рівень вкладень власних коштів у девелоперів дуже відрізнявся – певні проекти було забезпечено на 30-40% від загальної суми, частина компаній доводила свої інвестиції до 60-70%.
З огляду на це ринок та експерти схилялися до того, що мінімальна гарантійна частка має становити 20-30%. Проте, пояснює Берещак, війна кардинально змінила ситуацію.
"Зараз дуже складно оцінити життєздатність фінансових моделей та готовність навіть топових компаній до роботи в умовах війни. Я не знаю жодної компанії, яка б не зіткнулася з шоком та не призупинила роботу та публічну комунікацію. На цей момент усі намагаються уникнути ризиків, працюють лише на майданчиках з готовністю чи не 80%. Темпи будівництва відновлюються повільно", – розповідає експерт.
На цій підставі вона робить висновок, що чверті квартир у ЖК буде недостатньо для резерву. З іншого боку, розмірковує Берещак, бронювання половини об'єктів у комплексі спричинить зростання цін квадратного метра, які й так перебувають під тиском через інфляцію, зростання курсу валют та загальне подорожчання собівартості будівництва.
"Тому адекватним рішенням буде встановити гарантійну частку на рівні 35-40%. Частка в 50%, навіть якщо ринок її сприйме, сильно вдарить по попиту, який щойно починає відновлюватись. Можливо, варто ухвалити компромісне рішення – на час війни впровадити частку на меншому рівні, а, наприклад, за рік після її завершення підвищити значення", – запропонувала Берещак.
Володимир Семенцов зазначає, що законопроект призведе до підвищення цін на квартири як мінімум тому, що на ринку побільшає продажів вже готового житла – ціни між приміщеннями на початкових та завершальних етапах будівництва в середньому відрізняються на 35%.
Втім, для квартир, що будуються, основним тригером подорожчання стане інфляція та збільшення собівартості, коливання цін також залежатимуть від того, яким буде повоєнний попит, погоджуються наші співрозмовники. Впровадження гарантійної частки в цьому контексті не відіграватиме вирішальної ролі, хоча, визнає Берещак, окремі забудовники можуть спробувати штучно завищити ціну, пояснивши це новим зобов'язанням.
Банки зможуть ефективніше гарантувати захист інвесторів
Загалом опитані UBR.ua експерти вважають, що якщо гарантійна частка й захистить права інвесторів, то скоріш превентивно. На думку Семенцова, зобов'язання не продавати певну кількість квартир у ЖК може підштовхнути частину ринку до переходу на сучасну стратегію фінансування об'єктів переважно власнимй коштом та коштом "якірних" інвесторів.
"Ринок йде до того, аби основні продажі відбувалися вже на завершальних стадіях будівництва або після введення об'єкта в експлуатацію. А цей документ сприяє створенню нової "генерації" девелоперів, які керуватимуться такою стратегією", – вважає Семенцов.
Проте, як писав UBR.ua у першій частині матеріалу, частина фахівців впевнена, що законопроект повністю не виключає можливості продажу квартир за сірими схемами. Через це залишається ризик шахрайства, нецільового витрачання коштів інвесторів, перехресного фінансування різних об'єктів девелопера, ведення будівництва за рахунок "живих" продажів майбутніх квартир. Однак щодо багаторічних недобудов, що часто виникають внаслідок такої поведінки компаній, як зазначалося вище, гарантійна частка стане панацеєю далеко не у всіх випадках – і тим більше, якщо йдеться про відверто проблемні об'єкти нерухомості.
З тим, що механізм не виявиться ефективним, погоджується також президент Конфедерації будівельників України (КБУ) Лев Парцхаладзе. Він вважає, що найкращим засобом забезпечення цільового фінансування будівництва є банківське посередництво, поширене у Європі. На це саме вказав нам і співзасновник INSPI Семенцов.
"Наприклад, забудовник завершив підземну частину будівлі – банк перерахував йому, умовно, 25% від загального кошторису будівельних робіт. Завершив наступний етап – банк перерахував ще певний відсоток. Це і гарантія покупцю, і контроль банку за процесом будівельних робіт. І тут фактично немає прив'язки до обсягів продажу на різних стадіях будівництва", – пояснив зручність системи девелопер.
У міру розвитку банківського кредитування в сегменті житлової нерухомості така модель може стати основною і в Україні, проте пояснює Парцхаладзе, поки для неї не так багато передумов. У Європі банківське фінансування – дешеве, можна залучати кошти під 1-2%. В Україні ж доступ до дешевих грошей обмежений.
"Я вважаю, що гарантійна частка – тимчасове рішення, допоки в Україні не розвинеться банківське фінансування будівництва", – вважає Парцхаладзе.
Семенцов зазначив, що забудовнику за такої моделі, якщо він забезпечує більшу частину робіт не власним коштом, знадобляться кредити під мінімальні відсотки на строк до двох років.
Кінець продажу через переуступку
Володимир Семенцов зауважив, що одним із ключових факторів того, як вплине законопроект на ринкові ціни, стане модель оподаткування продажу спеціального майнового права на майбутні об'єкти нерухомості. Цьому питанню присвячено законопроект №7683, опублікований 18 серпня – до його ухвалення зміни законопроекту №5091 не запрацюють.
Як пояснює Семенцов, депутати запропонували запровадити для продавців-юросіб 20% ПДВ при першому продажу житла, причому податкове зобов'язання для них виникатиме за касовим методом – вже в момент оплати за квартиру, а не після її фактичної передачі власнику.
За задумом авторів, це має припинити спроби забудовників роздувати витрати проекту для того, аби збільшити суму ПДВ-відшкодування, яку вони отримують після здачі будівлі. При виникненні зобов'язань у момент оплати компенсація зі збору враховуватиметься у собівартості житла.
Крім того, зміни торкнуться також фізосіб-інвесторів, які продають квартири за переуступкою. Згідно із законопроектом, при першому продажу непобудованої квартири з фізособи стягується 18% податку на доходи (ПДФО), пенсійний та військовий збір, при наступних продажах – 5%.
ПДФО можна буде знизити на задокументовані витрати, але загалом інвестування на ранніх етапах будівництва з метою продажу квартир шляхом переуступки може зникнути як явище – цьому сприятиме і стягнення додаткових зборів безпосередньо з комерційних інвесторів, і виникнення ПДВ-зобов'язання на етапі будівництва у забудовника-юрособи, який враховуватиме цю витрату під час першого продажу квартири.
Втім, поширити ПДВ на операції первинного ринку депутати вже пропонували 2021 року, але тоді ця спроба провалилася. Як зазначила у себе в Telegram депутат, член парламентського податкового комітету Ніна Южаніна, текст проекту №7683 складається з поправок, "які вже розглядалися депутатами у залі та були повністю відхилені".
Коментарі