При цьому забудовники не зможуть продавати частину квартир у будинках до їхнього введення в експлуатацію, щоб у разі проблем з фінансуванням будівництва зберегти кошти на його завершення через продаж зарезервованої частини комплексу ("гарантійної частки").
Ці та інші новації передбачено нещодавно ухваленим Верховною Радоюзаконопроектом №5091 – одним з найважливіших законодавчих документів у будівельній галузі за останні роки. За задумом він має принципово змінити правовідносини на ринку нерухомості, усунувши можливість появи "фінансових пірамід", подвійного перепродажу квартир та інших способів шахрайства, поширених у країні.
Проте реформа, яку почали розробляти задовго до внесення до Ради зазначеного законопроекту у 2021 році, одночасно з позитивними відгуками отримала багато критики.
По-перше, в юридичному аспекті експертам здається сумнівним механізм "спеціального майнового права", яке, за висловом деяких експертів, є синонімом права власності на житло, що будується. Як вважають критики, в інструменті закладено не лише протиріччя чинному законодавству, але й лазівки для збереження звичних шахрайських схем недоброчесних забудовників.
По-друге, обговорюваного владою розміру гарантійної частки, яка буде обов'язковою для всіх девелоперів, не вистачить для добудови споруди забудовником, який змінить проблемного.
UBR.ua перепитав девелоперів та експертів, чи реформа виявиться ефективною чи залишить можливості для зловживань на ринку. У цій частині матеріалу розповідається про переваги та вади механізму надання інвесторам у житло, що будується, права власності. У другій, яка вийде пізніше, йтиметься про гарантійну частку квартир у ЖК, покликану подолати проблему недобудов.
Як купують житло у новобудовах зараз та як будуть по-новому
Головні зміни, які запроваджує законопроект №5091, стосуються прав на розпорядження ще незбудованими квартирами в ЖК. На цей момент на етапі будівництва комплексу в ньому не можна придбати квартиру – лише зобов'язання від девелопера, що за фінансування будівництва об'єкта після його введення в експлуатацію з інвестором буде укладено договір купівлі-продажу.
Через це купівля неготової квартири є хоча й дешевшою, але вкрай ризиковою справою. Жоден з прямо передбачених законодавством способів залучення коштів на будівельні роботи – чи то Фонд фінансування будівництва (ФФБ), чи емісія корпоративних облігацій – не дає гарантій їхнього нецільового використання девелопером, зміни початкових характеристик житла, його подвійного перепродажу.
Так, найбільш гучні випадки масового обману інвесторів останнього часу - "Укрбуд", ЖК банку "Аркада" - відбувалися з компаніями, які залучали гроші через ФФБ, який вважається одним з найнадійніших серед доступних механізмів інвестування.
Про єдиний спосіб уникнути ризиків – законодавчо встановити, що при інвестуванні в нерухомість, яка будується, за покупцями одразу буде закріплюватись право власності на житло, ще у 2016 році розповідала ЗМІ заступник голови профільного комітету ВР Олена Шуляк, яка тоді працювала в аналітичному центрі BRDO.
Розроблений за участю Шуляк проект закону втілює давно озвучену пропозицію в життя. Він запроваджує у законодавче поле поняття "спеціального майнового права", яке інвестори отримуватимуть після внесення повної суми за договором купівлі-продажу за "майбутній об'єкт нерухомості" (також новий для українського права термін).
Договором може бути передбачено надання спеціального майнового права й до повної оплати. Однак навіть у разі поетапного фінансування вже після першого внеску на квартиру накладатиметься обтяження на користь інвестора – і забудовник не зможе нею розпоряджатися.
Водночас на спеціальне майнове право, яке надається інвестору, будуть поширюватися гарантії захисту прав власності. Внаслідок цього власник, окрім закріплення своїх прав на майбутній об'єкт, отримає можливість розпоряджатися ним – наприклад, перепродати іншому покупцю.
Зазначеними механізмами законодавець унеможливлює продаж однієї квартири різним особам – з цим згодні всі опитані UBR.ua експерти. Виключення ризику подвійного продажу гарантується також правилом, згідно з яким забудовник не зможе розпочати реалізацію неподільних об'єктів незавершеного будівництва (квартир, комерційних нежитлових приміщень) до внесення даних про кожний з них окремо до реєстру Міністерства юстиції.
"Ухвалений документ дуже важливий для реформування будівельної галузі, насамперед у контексті впровадження Єдиної електронної системи, функціонування якої можна коротко охарактеризувати, як створення прозорих умов для учасників ринку, боротьбу з корупцією, зі схемами тощо", – зазначив у розмові з нами співзасновник та керуючий партнер INSPI Development Володимир Семенцов.
Після реєстрації неподільних приміщень ЖК у Мін'юсті забудовнику буде заборонено змінювати їхні технічні характеристики, зокрема проводити перепланування без згоди власників спеціального майнового права. Інакше договір буде визнано недійсним, що стане підставою для повернення коштів покупцю.
Додатково гарантувати безпеку інвестицій у будівництво має норма, за якою сам доступ до реєстру Мін'юсту продавець отримає лише після реєстрації всіх дозвільних документів на будівництво. Передбачається, що це нівелює можливість започаткування незаконного будівництва, наприклад, на територіях з містобудівними обмеженнями.
Крім заборонних заходів, проект закону також накладає на забудовників низку зобов'язань перед інвесторами у незавершену нерухомість. Одним з найважливіших, зазначила нам експерт ринку нерухомості Вікторія Берещак, є зобов'язання підключення інженерних мереж до будівлі на постійній основі – досі забудовники, "насамперед в регіонах", часто не виконували цю умову, через що новосели змушені платити за комуналку не за побутовими, а за комерційними тарифами.
Більш суперечливою, на думку Берещак, є норма про надання покупцю права розірвати договір та повернути гроші у разі більш ніж шестимісячної затримки введення будівлі в експлуатацію. З одного боку, пояснює Берещак, це безпрецедентна новація для ринку. З іншого – "навіть до війни в Україні шестимісячне запізнення щодо введення в експлуатацію, по суті, не вважалося серйозною затримкою".
"Тому ця норма за умов війни має вигляд популізму. Подивимося, як будуть викручуватись девелопери", – вказала Берещак.
Щоправда, застосовувати нові правила почнуть нескоро. Закон ще не набув чинності, і його дія не поширюватиметься на вже оформлені правовідносини та будівництво, що розпочалося, зазначив UBR.ua адвокат АТ Legal Strategy Іван Бабаєв.
"А за умов війни та економічної кризи саме на таких об'єктах насамперед можуть виникнути проблеми", - додав юрист.
Диявол – у деталях
Більшість співрозмовників UBR.ua дуже позитивно характеризують реформу. Берещак припускає, що в ній можуть бути недоліки, але загалом називає документ однозначно прогресивним кроком. Однак попри загалом позитивну реакцію галузі реформу гостро критикували як окремі незалежні експерти, так само й представники законодавчої влади. За два дні до ухвалення законопроекту розгромний відгук на нього опублікувало Головне юридичне управління апарату парламенту.
Переважно зауваження юристів ВР було висловлено щодо механізму "спеціального майнового права". Відповідно до їхнього вердикту, інструмент "позбавлений правового сенсу", у низці випадків суперечить чинній юридичній практиці та Цивільному кодексу, змішує в собі його різні інститути (зокрема речове право та право зобов'язання), має взаємовиключні положення.
Це може призвести до колізійного трактування законодавства в судах та зокрема тому щонайменше ускладнить захист прав інвесторів у спірних випадках.
Забудовники переорієнтуються на покупців: квартири державі здадуть з ремонтом та меблями, – експерт
Але навіть якби законопроект не мав протиріччя з чинним законодавством, він все одно не зміг би повністю убезпечити покупців нерухомості в новобудовах від шахрайства, вважає частина експертів. Річ в тому, що значною мірою фінансування будівництва українських ЖК фізособами здійснюється за рахунок непередбачених законом, але й прямо ним не заборонених схем – здебільшого йдеться про попередні договори купівлі-продажу, продажу майнових прав.
Законопроект №5091 визначив, що фінансування ЖК може відбуватися лише через звичайні договори купівлі-продажу, ФФБ або емісію цільових корпоративних облігацій. Однак і чинний зараз "Закон про інвестиційну діяльність" визначає "виключно" доступними методами фінансування будівництва зазначені вище та ще кілька інших, які не є включеними до нового документу.
При цьому на ринку все одно були поширені попередні договори купівлі-продажу, що не потрапляють під державне регулювання. Лише прямо прописана в законі заборона на їхнє використання могла б усунути можливість для обману покупців у нових ЖК, висловлював думку експерт земельного права Георгій Могильний. Те, що законопроектом №5091 прямо не заборонено залучати кошти за рахунок непрописаних у ньому схем, підтвердив UBR.ua також адвокат Бабаєв.
Впровадження спеціального майнового права одночасно з відсутністю прямої заборони на попередні договори купівлі-продажу та інші сірі схеми фінансування може призвести навіть до значно серйозніших зловживань забудовників, побоюються фахівці.
Річ в тому, що статтею 2 законопроекту визнаються нікчемними всі угоди з купівлі-продажу майбутніх квартир, спеціальне майнове право або обтяження на користь інвестора, які не пройшли державну реєстрацію.
Недоброчесні девелопери теоретично зможуть скористатися цією нормою, щоб на етапі зведення ЖК залучати кошти через сірі схеми на кшталт попередніх договорів. Ближче до кінця будівництва, якщо в інвесторів виникнуть претензії, наприклад, щодо термінів зведення об'єкта, за "нікчемними" договорами вони можуть вимагати лише повернення коштів, але не житла. При цьому готову квартиру забудовник зможе продати дорожче.
Такому "безвідсотковому кредитуванню" девелоперів з боку населення сприятиме також відсутність штрафних санкцій за порушення умов договорів. Згідно із законопроектом, як пояснює Іван Бабаєв, навіть у разі фінансування будівництва через ФФБ зміна планування квартири дасть покупцеві право лише розірвати договір та вимагати вкладені від початку кошти.
"У більшості випадків розривати договір невигідно для самого інвестора, адже в процесі будівництва об'єкт нерухомості дорожчає. Новий законопроект не передбачає жодних механізмів компенсації у вигляді обов'язкової пені, наприклад. Тобто інвестор при розірванні угоди отримає лише те, що він вклав, тоді як забудовник при повторному продажу цієї квартири отримає вже значно більшу суму", – пояснив адвокат Legal Strategy.
Крім того, домогтися повернення грошей можна буде лише у разі, якщо в будівельній компанії в принципі буде що повертати, підкреслює Бабаєв. Про "гарантійну частку" квартир у ЖК, яка покликана унеможливити в Україні появу тисяч нових ошуканих інвесторів, йтиметься у другій частині матеріалу.
Коментарі