Іпотека і розстрочка: «колеги» чи конкуренти?

Продавці квартир, хто б що не говорив, найбільше люблять покупців з грошима. Набуває сторона, навпаки, завжди стурбована тим, як би купити зараз, а заплатити потім. Висуваючи настільки суперечливі вимоги, учасники процесу завжди сподіваються, що знайдеться якийсь метод, чарівним чином знімає їх розбіжності. Щоб і вовки ситі, і вівці цілі. З цієї причини круглий стіл з назвою «Способи фінансування покупки квартири на первинному ринку нерухомості», не міг не зацікавити. Розчарування, однак, чекало буквально в перші хвилини, коли стало ясно, що способів, запропонованих до розгляду, тільки два: іпотека або розстрочка від забудовника. Що ж, людям, через вік вже переконалися в тому, що Діда Мороза не існує, належало б цей факт розуміти. Отже, чим же ці двоє один від одного відрізняються?

Для багатих чи для бідних
Людмила Потапова, керівник департаменту продажів компанії «ГУТА-Девелопмент», почала з того, що покупців дуже цікавить можливість відстрочити платежі. Відповідні питання задають як мінімум 50% всіх, хто звертається в офіси продажів, - причому цей показник приблизно однаковий як для економринка, так і для самих дорогих об'єктів. Проте причини, які рухають різними за рівнем достатку покупцями, принципово відрізняються. Багаті люди - це ті, у кого гроші є. Просто в даний момент їм не з руки їх віддавати: кошти вкладено в бізнес, знаходяться на депозитах в банках. Або є інша нерухомість, продавати яку хочеться без поспіху - інакше доведеться зменшувати ціну. Так що покупцеві дорогого об'єкта цікаво відкласти оплату на відносно недовгий термін - скажімо, на півроку. Тим більше що по багатьом програмам, які пропонуються забудовниками, розстрочки на такий час безкоштовні.

У споживачів в класах «економ» і «бізнес» резони інші. Ці люди, як правило, просто не мають необхідних коштів. Платежі їм бажано розтягти на тривалі терміни - 10 років, 20 ... Загалом, це класичні клієнти звичайної іпотеки - тієї, що від банків.

Заможні покупці дуже цікавляться тим, скільки в кінцевому результаті вони заплатять. У цьому сенсі розстрочення їх влаштовує - навіть якщо вона платна. При досить стандартних для сьогоднішнього ринку умовах (на півтора року, 30% початковий внесок, 12% річних на залишок заборгованості) переплата становить всього 6,5% від вартості квартири. Для іпотеки на абсолютно тих же умовах (тільки термін не 1,5 року, а 10 років) переплата буде вже дворазової. Не сказати щоб «економні» покупці не вміли рахувати гроші - просто вони не бачать можливості купити квартиру будь-яким іншим способом.

Іпотека: всі хороші зміни вже відбулися

Аналізу ситуації на іпотечному ринку майже повністю присвятила свій виступ Христина Хміль, директор департаменту іпотечних програм компанії «МІЕЛЬ-Новобудови». За її словами, минулий рік став періодом відродження іпотеки. Приблизно з середини 2010 року відмічена активізація: з кредитуванням під заставу нерухомості стали працювати все більше банків; знижуються процентні ставки, а також вимоги до розміру початкового внеску. На сьогодні середній розмір відсотка по кредиту (для новобудов) знаходиться в районі 12,3% річних. Скасували багато банків і перш обов'язкові при кредитуванні новобудов вимоги щодо додаткового забезпечення: у вигляді застави вже наявної у покупця нерухомості або поручительства. В цілому ситуація підходить до докризового рівня. Велику роль тут відіграє держава: воно коректує закони, запускає різні програми на кшталт АІЖК «Новобудови» і «Стимул».

Разом з тим потенційним покупцям навряд чи варто сподіватися на продовження цих процесів: все хороше вже в основному сталося. Зокрема, подальше зниження ставок за кредитами експерти прогнозують, але зовсім невелика: не більше ніж на 1% до кінця року. Також сумнівно, що буде продовжувати знижуватися початковий внесок: нинішні мінімальні 10% виглядають цілком здраво.

Іпотека як засіб від неврозу
У кризу, нагадав присутнім Михайло Гаврильчук, керівник відділу продажів новобудов компанії IntermarkSavills, забудовники змагалися один з одним величиною наданих покупцям знижок. Зараз нічого подібного немає: розмір дисконту, про який взагалі стануть говорити, не перевищує 10%. А конкуренція продавців змістилася в іншу площину - умови оплати, зручність надаються схем розстрочок.

Повністю погодившись з раніше висловленою тезою про те, що більшість покупців дорогих об'єктів при бажанні могли б заплатити й всю їхню вартість відразу, експерт зазначив, що розстрочка все одно їм потрібна. Насамперед, як можливість зафіксувати ціну на той момент, коли вноситься перший внесок. А з приводу іпотеки М. Гаврильчук висловив досить цікаве думку: вона потрібна навіть тим, хто їй не користується. Сам факт того, що на даному об'єкті є іпотека (тобто забудовник і його об'єкт перевірені банком, і банк готовий надавати тут кредити) є гарантією того, що з будівництвом все в порядку і проект буде завершений вчасно.

Чарівна сила кредитування
Конкретний приклад того, як вдало складена програма кредитів стимулює продажі, привела Юлія Заморова, фінансовий директор компанії Galaxy Group. Початок продажів в ЖК «Бутово-Парк» довелося на 2009 рік - не найвдаліший час. У ту пору жоден банк не погодився стати іпотечним партнером забудовника, і компанії довелося надавати власні розстрочки: на строк до п'яти років під 1,5% на місяць на залишок заборгованості. Що, за словами виступала, «не призвело до того, щоб покупці вишикувалися до нас в чергу». Потім з'явилася перша кредитна організація - Газпромбанк. Але її умови були трохи м'якше - 15% річних, так що купівельного ажіотажу знову не сталося. І лише підключення до процесу Ощадбанку, який у середині минулого року ввів для даного об'єкта свою програму «В десятку!» (10% початкового внеску, на 10 років під 10% річних), справило справді фантастичний ефект. Мало того що пішли нові продажі - багато хто з тих покупців, хто придбав квартири раніше, поспішили перейти в ощадбанківських програму. На сьогодні в «Бутово-Парку» продано 290 квартир, з них за допомогою іпотеки - 200.

Майбутня «косметика»
Таїр Мамедов, керівник напрямку по роботі з партнерами Московського банку Ощадбанку Росії, повторив висловлену раніше думку, що зміни ключових параметрів кредитів будуть, за його висловом, лише «косметичними». За його словами, в 2010 році зростання іпотеки в Росії склав 12%. Рік нинішній також дає підстави для оптимізму: обсяг виданих кредитів, за прогнозами, збільшиться також на 12%.

Присутні журналісти найбільше запитань було задано саме представнику Ощадбанку. Одну колегу дуже цікавило питання, чи не викличе зниження початкового внеску тих же проблем, що років чотири тому в США - криза там, нагадаємо, якраз і почався з того, що іпотечні кредити видавалися всім підряд, часто взагалі без того, щоб людина хоч щось зібрав на придбання квартири. Т. Мамедов заспокоїв - частка таких кредитів не перевищує в іпотечному портфелі Ощадбанку 10%. І, крім того, щоб отримати такі умови, позичальник повинен пройти дуже жорсткий андеррайтинг.

Торкнулися й модну нині тему материнського капіталу (цього року в законодавство внесені поправки, що дозволяють використовувати маткапітал як первинний внесок для іпотеки). Питання про те, як багато угод на ринку елітного житла здійснюється з використанням материнського капіталу, викликав у залі веселе пожвавлення. Відповісти шановні спікери з ходу не змогли, пообіцяли подивитися потім, хоч і так все ясно: нуль цілих, нуль десятих. Все-таки соціальна допомога та елітна нерухомість - це дві речі несумісні ...

... А ваш кореспондент, йдучи з круглого столу, сформулював для себе дві прості істини. По-перше, «мами різні потрібні»: цікаві й розстрочки, і іпотека - але для різних категорій. По-друге, у кожної програми є і плюси, і мінуси - потенційному покупцеві треба просто знати їх і вміти використовувати.

www.zagorodna.com