Іпотека для «чужих»

Prosto, на перший погляд, маючи європейську зарплату, купити квартиру в Україні, як українцеві, який працює за кордоном, так і іноземцю.

Трохи складніше, здається, скористатися зарубіжної іпотекою українцям, що бажають придбати нерухомість за кордоном. Які можливості є у перших і у других - з'ясовував Prostobank.ua.

Українська іпотека для тих, хто «за бугром»

Іпотечні програми від українських банків для проживаючих закордоном, як правило, цікаві тим українцям, які кілька років тому виїхали на заробітки і змогли накопичити суму, достатню, щоб задуматися про покупку нерухомості в Україні для себе або своїх рідних. Однак буму пропозицій по іпотеці серед українських банків для таких позичальників не видно. Це пояснюється тим, що банку складно оцінити платоспроможність позичальника, який постійно проживає і отримує дохід закордоном. «Платоспроможність таких позичальників може бути істотно вище, ніж у громадян, які мають заробіток на території Україні, але підтвердити такі доходи вкрай складно», - пояснює Олена Карпова, керівник напрямку іпотечного кредитування Плюс Банку.

А для того, щоб отримати іпотечний кредит у вітчизняному банку, який пропонує таку програму, закордонному українцю доведеться відповідати ряду умов. «Українець, який проживає за кордоном, може претендувати на отримання іпотечного кредиту тільки в тому випадку, якщо його сім'я перебуває на території України, доходи він отримує як за кордоном, так і в рідній країні, і за наявності поручителя, який буде проживати й мати дохід на території України », - коментує Олена Карпова.

Крім цього, покупка нерухомості в Україні може бути цікава тим іноземцям, які вважають український ринок нерухомості перспективним з точки зору отримання доходу в майбутньому. Якщо потенційні рантьє в майбутньому розраховують на дохід від здачі житла в оренду або очікують підвищення цін на нерухомість в Україні, то і вони цілком можуть зацікавитися іпотекою. Однак, незважаючи на те, що законодавство України не забороняє видавати іпотечні кредити іноземним громадянам, банки не часто пропонують таку послугу.

Найбільш охоче наші банки кредитують іноземців-резидентів України, особливо якщо у них вже є інше майно в країні. «Якщо іноземець живе і працює в Україну, то при наявності поручителя українця та додаткового забезпечення, він може оформити іпотечний кредит», - розповідає Олена Карпова. В окремих випадках такий позичальник буде навіть мати пріоритет перед громадянами України. «Деякі банки високо цінують подібних клієнтів, тому що найчастіше експати (громадяни однієї країни, працюють за контрактом в іншій країні) є фахівцями високого класу, які отримують доходи рівнем вище середнього», - пояснює Андрій Осипов, начальник відділу розвитку та підтримки роздрібних кредитних продуктів банку «Хрещатик».

Однак і тут не все може бути так гладко, адже для банку на іншій чаші ваг завжди залишаються високі ризики. "Існують певні ризики того, що іноземець може покинути країну, не розплатившись за кредитом, що несе в собі значні фінансові втрати для банку», - розповідає Андрій Осіпов. А тому випадки отримання іноземцями іпотечних кредитів в Україну скоріше можна вважати окремими, ніж масовими.

Ще складніше доведеться тим іноземцям, які не є резидентами України. «Відповідно до Постанови НБУ № 279 від 06.07.2000 р., у разі здійснення кредитних операцій з нерезидентом, банк у розрахунок резерву під кредитні ризики приймає тільки майнові права на грошові або іменні депозитні сертифікати, нерухоме майно або гарантії банків, які мають офіційний кредитний рейтинг не нижче ніж «інвестиційний клас». У свою чергу, майно має бути розташоване на території України і належати на правах власності нерезиденту або поручителя-резиденту », - розповідає Андрій Осіпов. Так що іноземному громадянину, не проживає в Україні, для отримання іпотечного кредиту доведеться як мінімум обзавестися українським поручителем і відповідним заставним майном в Україні.

Знайти банк до чинної програми по іпотеці для живуть за кордоном нелегко: з 20-ти банків, в які Prostobank.ua звернувся із запитом, ні в одному немає чинної програми - лише деякі можуть розглянути заявку в приватному порядку. Втім, нам вдалося виявити одну діючу програму такого роду у Приватбанку: тут жителям Португалії пропонують оформити кредит на купівлю нерухомості в Україні. При цьому обслуговування кредиту проводиться у португальському відділенні банку, а всі документи на житло обіцяють оформити в Україну за дорученням на друзів або родичів, так що, теоретично, позичальникові навіть не доведеться залишати Португалію. Ми вирішили дізнатися докладніше про умови такого кредиту, адже ні українською, ні на португальському сайтах умови кредитування представлені не були.

Однак на першому етапі нас чекало розчарування: дівчина в он-лайн консультації повідомила, що за цією програмою банк надає кредити тільки громадянам України, які перебувають в Португалії. Вирішивши, що навіть у такому випадку програма може бути цікавою українцям, які живуть закордоном, ми поцікавилися умовами. Нам повідомили, що іпотеку надають на загальних умовах (номінальна ставка - 18% річних у гривні, аванс 30%, термін до 20 років, погашення рівними платежами), але не на будь-яку, а тільки на конфісковану банком заставну нерухомість. Для отримання більш детальної інформації щодо необхідних документів нам порекомендували звернутися до португальського філія банку.

Звернувшись в он-лайн консультацію португальського філії ПриватБанку, ми пораділи хорошими новинами - «пом'якшення умов» по ??кредиту. Нам повідомили, що громадянство для отримання кредиту значення не має, головна умова - робота в Португалії. Також ми дізналися, що кредити на нерухомість видають у євро під номінальну ставку 12% річних на термін до 20-ти років. Більш докладну інформацію надавати відмовилися, сказали, що можуть розповісти деталі, які тільки по телефону. У португальському ж філії відбувається оформлення документів і супровід кредиту. Якщо ви живете не в Лісабоні, то вас детально проконсультують по телефону, після чого ви зможете приїхати до відділення вже з необхідним пакетом документів.

Основним недоліком такої іпотечної програми можна вважати те, що кредит можна отримати лише на заставну нерухомість, конфісковану банком. По-перше, це істотно обмежує вибір потенційного покупця. А по-друге, майбутньому покупцеві важливо відразу дізнатися, чи продається та чи інша нерухомість добровільно (за згодою з позичальником, який не розплатився за кредитом), або примусово.

У першому випадку ціна нерухомості буде близька до ринкової, але і процедура покупки пройде досить просто. «В даному випадку угода купівлі-продажу проводиться протягом дня і практично нічим не відрізняється від звичайної купівлі нерухомості», - розповідає Олексій Вуйко, директор департаменту по роботі з проблемними активами фізичних осіб VAB Банку.

Якщо ж нерухомість продається за рішенням суду, то ціна може виявитися нижчою за ринкову, проте потенційному покупцеві доведеться позмагатися за неї на аукціоні. «Купуючи майно через ВДВС на аукціоні, треба бути готовим до тривалої процедури оформлення всіх необхідних документів, а також до щільного співпраці не тільки з боржником і банком, але і з виконавчою службою з усіма наслідками, що випливають звідси бюрократичними зволіканнями, так що покупцеві варто запастися хорошим терпінням », - коментує Олексій Вуйко.

У даному випадку терпінням доведеться запастися не тільки покупцеві, охочому придбати нерухомість, не залишаючи Португалії, але і його довіреній особі в Україні, через яке буде відбуватися оформлення всіх документів. Крім цього, недолік аукціонного продажу в Україну ще й в тому, що результати торгів можуть оскаржити в суді, що як мінімум може зіпсувати нерви, а як максимум - позбавити вас купленого житла (з поверненням грошей, зрозуміло).

Втім, як неважко здогадатися, перераховані вище особливості стосуються купівлі заставної нерухомості в банків у будь-якому випадку - а не тільки за згаданою нами програмою.

Іноземна іпотека для українців - реальна

Звичайно, кожен українець, що не вирішив «квартирне питання», мріє про європейські процентних ставках по іпотеці в 4% -7% річних. Однак такі плани поки залишаються утопією: кредити на покупку нерухомості в Україну зарубіжні банки нашим співвітчизникам не видають. Зате отримати європейський кредит на покупку нерухомості за кордоном цілком реально, правда, не під таку привабливу відсоткову ставку. «Кредити в європейських банках для українських покупців дуже навіть реальні. При цьому заставою виступає бажаний об'єкт покупки. Зовсім не обов'язково жити і працювати в тій країні, де хочеться купити нерухомість. Різниця для резидентів і нерезидентів країни лише в процентній ставці по кредиту, для місцевих вона, як правило, нижче, ніж для іноземців », - розповідає Марія Коноваленко, директор компанії« Мітропа Юкрейн », що займається продажем нерухомості в країнах Європи. У більшості випадків, на отримання іпотечного кредиту за кордоном можуть розраховувати українці зі стабільним доходом, готові внести до половини вартості житла авансом.

Одна з найбільш привабливих країн для українських рантьє, інвесторів у нерухомість або просто бажаючих придбати «виїзний» будиночок для відпочинку - Болгарія. Ціни на житло тут не вищі за українські, а ставки по іпотеці набагато нижче. До того ж, Болгарія досить ліберальна в наданні іпотечних кредитів іноземцям. «Процедура для Болгарії абсолютно проста і не займає багато часу. Потрібен паспорт, документи на бажаний об'єкт покупки, довідка про доходи. Після розгляду документів протягом 2-3 місяців банк готовий оформляти кредит на купівлю нерухомості. Як правило, сума кредиту не перевищує 50% від суми покупки. Кредит видається в євро на 5-10 років під 10% річних », - розповідає Марія Коноваленко.

Серед ліберальних щодо іпотечного кредитування країн експерти називають також Іспанію. «Іспанія - найліберальніша країна до нерезидентів, що бажають придбати нерухомість. Покупець повинен сплатити 30% від вартості житла та сплатити податок (7%-податок з купівлі + нотаріус). В Іспанії нерезидентам Європейського співтовариства банки дають іпотечні кредити терміном до 20-30 років під 5% річних (як і у всіх країнах ЄС). Час отримання іпотечного кредиту становить дві-три тижні », - зазначає Марія Коноваленко. Претендентові на кредит потрібно буде надати в банк довідку з місця роботи на іспанській мові з зазначенням заробітної плати в євро. За словами експерта, достатній рівень зарплати - 3 000 євро.

Набагато складніше доведеться тим, хто вирішив купити житло в Чехії. Щоб отримати іпотечний кредит в чеському банку, іноземному громадянину обов'язково мати постійне місце проживання в цій країні. Наші співвітчизники виходять з цієї ситуації ще й через реєстрацію фірми (юридичної особи) на території Чехії. При цьому банк приймає до уваги тільки ті доходи потенційного позичальника, які були отримані на території Чехії або Євросоюзу. Якщо ці питання вами вже вирішені, то ви можете розраховувати на кредит терміном до 15 років під номінальну ставку в 6-7% річних у сумі до 50% вартості нерухомості, що купується. Прийняття рішення банком займає до трьох місяців. Крім відсотків, вам потрібно буде сплатити комісійні банку (близько 2% вартості кредиту) і страхування життя (від 18 доларів на місяць), а також послуги іпотечного брокера.

Можлива покупка нерухомості в кредит і в інших країнах Європи, проте в кожній з них українському позичальникові доведеться зіткнутися зі своїми бюрократичними тонкощами. «У Франції складніше, банки хочуть бачити надходження грошей з рахунків в Європейських банках. У Швейцарії, Австрії, Греції колись, ніж отримати кредит, потрібно отримати дозвіл від муніципальних органів на покупку нерухомості », - розповідає Марія Коноваленко. Втім, на думку експерта, навіть такі складнощі при грамотному підході не можуть стати серйозною перешкодою для покупки нерухомості в цих країнах.

Думка

Андрій Осипов, начальник відділу розвитку та підтримки роздрібних кредитних продуктів банку «Хрещатик»

Українець, який проживає за кордоном, може отримати іпотечний кредит в українському банку. Подібні клієнти є для банку більш ризикованими, ніж працевлаштовані на території Україні, але в разі підтвердження стабільності платоспроможності, банк видасть позику. Важливими є заявлені цілі отримання кредиту, їх адекватність. Наприклад, клієнтові, що проживає на території іншої країни, навряд чи знадобиться іпотечний кредит або автомобіль на території України.

Важко судити про схильності банків до кредитування громадян України в країнах ближнього зарубіжжя, але теоретично така можливість є. Українець, який має дозвіл на працевлаштування в країні ближнього зарубіжжя, може отримати кредит в одному з банків цієї країни.

Якщо ж українець працює і проживає на території нашої країни, то кредит в іншій країні він може отримати лише шляхом співробітництва з консалтинговою фірмою, яка буде виконувати комунікативну роль між іноземним банком і громадянином України. Наскільки нам відомо, є кілька важливих вимог, які може висунути європейський банк - порука громадянина тієї країни, де ви плануєте отримати кредит або поручительство одного з десяти найбільших банків України, для чого останній вимагатиме якийсь високоліквідну заставу. Також обов'язковою умовою буде реєстрація кредитного договору в Міністерстві фінансів України і НБУ.

Олена Карпова, керівник напрямку іпотечного кредитування Плюс Банку

В умовах сформованої сьогодні ситуації на ринку іпотечних кредитів, банки, що надають іпотечні кредити, особливо уважно підходять до оцінки платоспроможності клієнтів і, як правило, не беруть до уваги доходи, одержувані за кордоном, оскільки підтвердити їх украй складно.

Що стосується підводних каменів покупки заставної нерухомості на сайті банків, то, на мою думку, ці ризики абсолютно ідентичні ризикам підбору нерухомості на сайтах агентств нерухомості і брокерських компаній. Покупка будь-якої нерухомості має на увазі її огляд, узгодження вартості, перевірку правовстановлюючих документів - тому процедура абсолютно стандартна, а основний ризик - це те, що вказана вартість нерухомості може не відповідати реальному, інформація, розміщена на сайті - не бути повної і т.п.

Олексій Вуйко, директор департаменту по роботі з проблемними активами фізичних осіб VAB Банку

Купуючи нерухомість на сайті банків, важливо враховувати, що є дві схеми реалізації іпотек: добровільна і примусова. Від цього залежить кількість і послідовність дій, які доведеться зробити для здійснення такої покупки, а також можливість покупця впливати на вартість виставленого на продаж застави.

Найбільш короткий шлях купівлі-продажу передбачає добровільна реалізація застави, коли рішення про продаж заставного майна прийнято банком і позичальником - власником об'єкта нерухомості - при обопільній згоді.

У разі примусової реалізації можна, звичайно, розраховувати на те, що об'єкт вдасться придбати трохи дешевше, ніж на ринку - ціну застави тут визначає незалежний експерт, і нерідко, хоча й не завжди, вона встановлюється нижче ринкової. Проте варто врахувати, що такі «лоти» виставляються на продаж через аукціон на підвищення ціни - згідно ЗУ «Про виконавче провадження».

www.zagorodna.com