Іпотечна корупція в законі

Майже 3 мільярди доларів банки встигли видати приватним клієнтам на купівлю нерухомості до кризи 2008-го року. З часом багато з цих кредитів стали проблемними і перетворилися на відмінний інструмент заробітку для компаній, що займаються примусовою продажем заставного житла. Чотири з них, близькі до керівництва Мін'юсту, збудували схему, завдяки якій мають можливість класти в кишеню до 50% від ринкової вартості продаваної квартири.

При цьому колишній власник нерухомості навічно залишається банківським боржником, а банк залишається з непогашеним кредитом. Організація аукціонів з продажу конфіскованої нежитлової нерухомості стала одним із найприбутковіших бізнесів в Україні.

Чотири компанії, які обізнані джерела називають близькими до керівництва Мін'юсту, заробляють від 15% до 50% від вартості проданого з аукціону заставного майна. При цьому вони не несуть майже ніяких витрат.

Аукціонна монополія створена наказом Мін'юсту про організацію торгів з продажу нерухомого майна № 42/5 від 15 липня 1999 року. Він говорить, що право на проведення таких торгів отримує компанія, яка запропонує за свої послуги найменші комісійні.

Тендер проводить сам Мін'юст. За законом, граничний розмір комісійних аукціоніста обмежений 15% від вартості проданої нерухомості.

Традиційно, всі учасники конкурсного відбору аукціоністів подають пропозиції, максимально наближені до верхньої планки, а перемагають - як і в більшості тендерних закупівель держави - обрані.

«Основною причиною скарг, які надходять до нас, є непрозорі умови проведення тендерів, у результаті яких визначаються організації та установи, уповноважені реалізувати арештоване заставне майно», - говорить виконавчий директор Європейської бізнес-асоціації Ганна Дерев'янко.

Вона наводить один з прикладів упередженого, на її думку, підходу до визначення контрагента, який реалізує арештоване майно.

«При визначенні переможця тендеру враховуються прибуток з діяльності за останні два роки і технічні можливості підприємства, необхідні для реалізації майна. Але в той же час законодавством не встановлюється, який саме розмір прибутку, і які технічні можливості повинні бути у потенційного учасника та переможця тендеру », - говорить Дерев'янко.

На її думку, ця колізія де-факто надає повний карт-бланш організаторам тендерів і порушує конкурентні умови на ринку.

У 2012 році за результатами проведеного Мін'юстом тендеру право брати участь у реалізації арештованого майна отримали чотири спеціалізовані організації: ТОВ СП «Юстиція», ТОВ «ТД Еліт Сервіс», ТОВ «Укрспецторг Груп» і ТОВ «Нива-В.Ш.», Які запросили за свої послуги 14,9-14,99%.

«Для порівняння: комісія за ріелторські послуги на ринку нерухомості становить лише 3-5% від вартості майна. У підсумку банки просто недоотримають суми відшкодування завданих їм збитків », - впевнена Дерев'янко.

За шість місяці 2012 року чотири вказані організації провели близько 39 тисяч публічних торгів.

Якщо взяті темпи продажу конфіскованого житла будуть зберігатися, до кінця року на кожну торгуючу організацію доведеться по 19 тисяч аукціонів, на яких організатори торгів можуть заробляти мінімум 15% від вартості нерухомості. Максимальний же поріг заробітку майже нічим не обмежений.

Може здатися, що ми зробили опечатку - вище по тексту зазначено «максимум 15%». Однак завдяки українському законодавству «мінімум» легко перетворюється в «максимум». Правда, тільки для потрібних людей.

Ключовий дохід аукціоністів утворюється в процесі торгів, які нібито проводяться відкрито, але при цьому не є ринковими.

По-перше, сама купівля примусово реалізованої на торгах нерухомості обіцяє покупцеві «зі сторони» купу проблем. Головна з них - спроби колишнього власника впродовж терміну позовної давності оскаржити в суді вилучення банком квартири і вимагати визнання прилюдних торгів недійсними.

Щоб уникнути неприємностей, потрібно мати відповідні зв'язки в суді, а після покупки квартири провести так звану судову очистку. Після неї колишній власник вже не зможе відібрати своє житло у добросовісного набувача.

По-друге, сторонніх осіб на подібних аукціонах не буває. Найпростішим способом недопущення сторонніх учасників до торгів є приховування інформації про них. Банально - шляхом скуповування всього тиражу районної газети, в якій публікується відповідне оголошення.

Якщо нетямущий чоловік «з вулиці» подзвонить продавцю і запитає, як він може взяти участь у торгах, то почує або «передзвоніть пізніше», або «стежте за оголошеннями в пресі». А вже якщо він зважиться наполягати на своєму праві участі в торгах, його можуть чекати реальні неприємності. Скажімо, зустрічі зі «спортсменами».

Відсіявши непотрібних учасників, аукціоністи намагаються збити ціну, граючи на правилах примусових торгів. Як це відбувається - розглянемо на наступному прикладі.

Візьмемо умовного боржника, який не виконав зобов'язання по кредиту, забезпеченого іпотекою. У підсумку виникло питання про примусову реалізацію його двокімнатної квартири в Києві, ринкова вартість якої становить $ 100 тис.

На перші торги квартира виставляється за ціною, на 30% нижче ринкової вартості. При цьому можливість успішного їх завершення прирівнюється як 1 до 3. Тобто зазвичай торги завершуються невдачею, мовляв, ніхто не захотів купувати за такою ціною.

На другі публічні торги об'єкт виставляється за ціною вже на 44% менше, ніж ринкова вартість. Успішність можна умовно визначити як 1 до 2. Якщо зайвих учасників немає, то і другий аукціон проходить даремно.

І лише з третьої спроби об'єкт вдається продати. У разі, якщо майно не реалізується після проведення двох перших торгів, наступна його оцінка буде становити 50% від реальної ринкової вартості. Однак на цьому «сумна математика» для боржника і для стягувача не закінчується.

З квартири вартістю $ 100 тис. після проведення третьої торгів залишається приблизно $ 50 тис. З них 14,99% залишає собі спеціалізована організація. Крім того, стягується ще 10% виконавчого збору. Після всіх відрахувань банк-стягувач фактично отримує $ 38 255, недоодержуючи при цьому $ 61 745.

Тобто держава забезпечує право банку на стягнення боргу в розмірі 38,26%, залишаючи при цьому боржника на вулиці, а кредитора з непогашеним боргом.

«За нашими даними, якщо зіставляти повертаються кошти з величиною боргу за кредитом, то по автотранспорту це близько 40%, по нерухомості - 25%, хоча цифри можуть коливатися», - повідомляють в Українському кредитно-банківському союзі.

При цьому на практиці покупцем заставного житла стає не який-небудь удачливий ріелтор або людина, що бажає поліпшити свої житлові умови, нехай навіть і за рахунок чужих проблем. Зазвичай квартири з торгів купують пов'язані з аукціоніст компанії, які роблять це по черзі.

Причому проведення других і третіх торгів - для зниження ціни лота в цій схемі - скоріше теорія, наведена для наочного пояснення ціноутворення.

На практиці квартира продається вже на перших торгах. Переможець торгів, який може запропонувати за нерухомість стартову ціну, просто відмовляється від угоди, що автоматично приводить до задоволення попередньої заявки - якраз на 40-50% нижче ринкової вартості житла.

«Економічна правда» звернулася до названих вище чотирьом компаніям з проханням про коментар, однак відповіді не отримала.

Здавалося б: якщо банкам невигідно продавати житло з аукціону, вони могли б списувати з позичальника хоча б частину боргу, щоб до нього повернулися і мотивація, і банальна економічна доцільність погашати кредит.

Однак законодавча система, контрольована Мін'юстом, вибудувана так, що списати проблемний кредит з боржника банку і складно, і накладно. При списанні кредиту розформовуються резерви під проблемну заборгованість, які по податковому обліку тут же перетворюються в прибуток банку, оподатковуваний за ставкою 21%.

Одночасно, виходячи з тлумачення українського законодавства, боржник отримує від банку подарунок у розмірі списаної суми кредиту. І банк тут же як податковий агент зобов'язаний сплатити з «джек-поту» 15% прибуткового податку за клієнта. Разом вартість списання - 136% чистих збитків від суми списаного боргу.

Примусовий продаж дозволяє банку повернути 35% виданої позики. Це виглядає більш привабливо якщо не з точки зору бізнесу, то хоча б математично. Чим і користуються компанії, затишно живуть під дахом Мін'юсту.

Банкіри говорять, що вони намагаються змінити систему торгів, але чекають результатів від цієї роботи тільки за наявності політичної волі у керівництва Мін'юсту.

В УКБС повідомляють, що за участю банків розробляється проект «Порядку реалізації арештованого майна на прилюдних торгах». У ньому будуть міститися новації, наприклад інтернет-торги, та зміни діючої системи - зниження винагороди торгуючої організації до 3%.

Крім того, в нормативних документах банкіри хочуть врегулювати питання щодо права вибору заставодержателем торгуючої організації, закріплення чіткого визначення її винагороди, права прийняття заставодержателем у власність заставного майна за ціною останніх публічних торгів.

Наскільки успішною буде ця робота, може свідчити відповідь Мін'юсту на запит "Економічної правди" з проханням прокоментувати дану тему.

«Міністерство юстиції не займається реалізацією заставного майна і не має ніякого відношення до компаній, які працюють на цьому ринку. Ми можемо надати вам тільки інформацію за договорами застави, які посвідчуються нотаріусами », - повідомила прес-служба відомства.

Олександр Дубінській, «Економічна правда»