Інвестиції з ім'ям

06.02.2011 15:55
Статті про нерухомість | Інвестиції з ім Усім відомі такі ланцюжки готелів, як Amanresorts, Six Senses, Radisson, Four Seasons, Kempinski ... Курорти під їхнім управлінням незмінно привертають інтерес відпочиваючих, адже за гучним брендом стоять високі стандарти якості. А значить, не будуть пустувати і приватні резиденції на території цих курортів.

Вже не рідкість, коли провідні готельні мережі у співпраці з надійними девелоперами включають у план майбутнього курорту не тільки готель і пов'язану з ним інфраструктуру відпочинку, але також апартаменти або вілли на продаж. Очевидні переваги такої пропозиції - можливість користуватися різноманітними і якісними послугами готелю, вигідне розташування комплексу та висока ліквідність - можна сподіватися, що при необхідності продати нерухомість з брендом готелю можна буде швидше і вигідніше.

Якщо керуюча компанія пропонує програму по здачі нерухомості в оренду за відсутності господарів, то це є додатковою гарантією того, що обслуговування резиденцій буде відповідати рівню готелю. У цьому випадку складається партнерство між керуючою компанією і власником нерухомості: готель поповнює свій номерний фонд, а покупець компенсує чималі витрати на утримання нерухомості і може навіть отримати деякий прибуток. До того ж власник не так жорстко пов'язаний контрактом, як у випадку з покупкою номери в апарт-готелі: з програми можна в будь-який момент вийти і переїхати у свій будинок назовсім.

Південна Європа

Мережа Amanresorts відома передусім своїми курортами в екзотичних країнах. Якщо в США вона володіє двома готелями і ще двома у Європі (у Франції і в Чорногорії), то в Азії у неї тринадцять курортів, і до недавнього часу вілли Aman були доступні для приватних покупців тільки тут. Однак зараз географія пропозицій стала ширше - у Карибському регіоні на ринок вийшли курорти Amanyara в Теркс і Кайкос, The Aman at Playa Grande в Домініканській Республіці, а в 2010 р. був запущений новий європейський проект - The Aman at Porto Heli в Греції.

The Aman at Porto Heli знаходиться на східному узбережжі півострова Пелопоннес, поруч з містечком Порто-Хелі, околиці якого за останні 30 років були забудовані розкішними приватними віллами. Проект веде компанія Dolphin Capital Investors, якій належить понад 60 житлових проектів на Кіпрі, а також 13 великих проектів в Греції, Хорватії, Туреччини, Домініканській Республіці, Панамі.

Курорт, що спускається до моря по схилах пагорба, матиме в своєму розпорядженні власним пляжем в тихій бухті, спа, спортзалом та павільйоном для занять йогою, тенісними кортами, конференц-залом, власною бібліотекою і художньою галереєю, а також барами та ресторанами. Готель з 38 павільйонами буде побудований в першу чергу, до 2012 р. Поряд з'являться вілли: роботи над їх плануванням і зведенням ведуться в індивідуальному порядку. Будинки будуть здані власникам через два роки після підписання контрактів, і, так як кілька ділянок вже продано, перші вілли будуть завершені одночасно з готелем.

Площа ділянок для кожної резиденції - 4000 або 10 000 кв. м. З кожної вілли буде відкриватися унікальний вид - на морі або оливковий гай, або панорамний вид на околиці. Ціни від 3 млн до 20 млн євро дозволяють розраховувати на найвищий рівень будівництва, оздоблення, обладнання кожного будинку.

Власники вілл зможуть користуватися послугами курорту на тих же правах, що й гості готелю: частина послуг для них буде безкоштовною. Розмір плати за управління нерухомістю ще не визначений, але господарям не доведеться піклуватися про прибирання будинку, чищенні басейну, догляді за садом, а при необхідності - заміну обладнання та меблів. Плата за користування телефоном розраховується за тарифами готелю, за електрику, воду, газ, підігрів басейну - за лічильниками. За додаткову плату Aman готовий надавати послуги a la carte.

Підписуючи договір купівлі-продажу, покупці погоджуються з тим, що не будуть здавати своє житло в оренду самостійно - однак для бажають зменшити щорічні витрати Aman пропонує програму оренди. При цьому компанія не обмежує мінімальний або максимальний період, коли власник або його близькі можуть жити на віллі. Тому й такої схеми, як «гарантований дохід», в The Aman at Porto Heli немає: прибуток залежить від того, з якими цілями купується нерухомість.

Південно-Східна Азія

Чим ближче завершення проекту, тим точніше і детальніше стають умови орендних програм. Курорт Soneva Kiri під управлінням мережі Six Senses в Південно-Східній Азії вже функціонує, і готовий представити інвесторам конкретні цифри.
Курорт знаходиться на острові Ко-Куд в Сіамській затоці. Soneva Kiri пропонує все те, чого зазвичай очікують від розкішного тайського курорту: традиційні вілли серед пальм, приватні пляжі, спа і масажі, ресторани європейської та азіатської кухонь ... Курорту належить 42 вілли, ще 21 виставлена на продаж за ціною від $ 2,5 млн до $ 8,5 млн. Покупцям пропонують включитися в програму управління нерухомістю з вельми гнучкими умовами для тих, хто хотів би окупити витрати на обслуговування або заробити.

Договір про здачу вілли в оренду укладається на два роки і може бути продовжений. Власник може здавати житло в оренду як один місяць, так і круглий рік - для цього потрібно узгодити з оператором розклад власних приїздів на найближчі 12 місяців. Якщо плани змінилися, власник повинен попередити оператора за шість місяців. Господар може закрити будь-яку кімнату, наприклад головну спальню, і вона не буде брати участь у програмі.

Soneva Kiri by Six Senses пропонує приємний бонус для тих, хто вступає в програму оренди: меблі включається в ціну вілли. Однак змінювати інтер'єри без узгодження із забудовником в цьому випадку неможливо.

Орендний дохід розподіляється таким чином. 16% йде на обслуговування вілли та її території, ремонт. Інші 84% діляться між власником і компанією, що управляє. Якщо річний дохід становить 6% від вартості об'єкта і менш, то власник одержує 80% від прибутку, а керуюча компанія - 20%. Якщо річний дохід перевищує 6% від вартості об'єкта, то власник одержує 40%, а компанія - 60% від прибутку.
Перепродувати віллу можна тільки після того, як усі вільні резиденції будуть реалізовані девелопером.

Адріатика

Отже, власник може вибрати: володіти розкішної нерухомістю і витрачати істотні суми на її обслуговування - або включитися в програму оренди і зробити будинок «беззбитковим».

Популярність бренду готелю, його "зірковість" і престижне розташування гарантують гарну заповнюваність. Тому прибуток від оренди як мінімум окупає утримання житла, а як максимум дозволяє заробити. Подібні програми можна порівняти з тим, що пропонують інвесторам апарт-готелі, хоча покупці номерів у готелях отримують набагато меншу свободу.

На Адріатиці один з небагатьох працюючих за такою схемою курортів - Radisson Blu Resort & Spa у Хорватії, поруч з Дубровником. Повне обслуговування нерухомості в комплексі Dubrovnik Sun Gardens на території курорту обходиться в 130 євро за 1 кв. м житла. Дорого - проте в ціну входить практично все, окрім їжі, напоїв у ресторанах і процедур велнес-центру (масажу, манікюру і т. п.). Ця плата включає меблі й устаткування, повне обслуговування від Radisson Blu, доступ до басейнів, спортивного центру, послуги ресепшена, догляд за будинком і загальними територіями, охорону, все необхідне страхування нерухомості, комунальні послуги, місце для паркування та інші послуги п'ятизіркового курорту.

Власники, які дають згоду, щоб Radisson Blu здавав нерухомість в оренду в їх відсутність, ділять дохід від здачі в оренду навпіл з керуючою компанією. Ця схема дозволяє не тільки повністю покрити експлуатаційні витрати, але й заробити.

Вартість оренди апартаментів з однією спальнею в високий сезон становить 342 євро, а в низький - 251 євро в день. Минуле літо показало, що з липня по вересень заповнюваність була 100%. Виходячи з припущення, що в червні і жовтні заповнюваність складе 50%, а весь липень і 10 днів у вересні власник буде користуватися своїми апартаментами сам, його дохід після вирахування 20%-вого податку на прибуток може скласти до 6% річних.

Курорт вже побудований, в 2010 р. девелопер вивів на ринок 25 з 207 апартаментів і, коли вони будуть розпродані, запропонує покупцям наступні 25. Площа об'єктів - від 44 до 111 кв. м, ціни - від 170 000 до 608 000 євро плюс ПДВ 23%. Купівля оформляється на юридичній особа, що дозволяє згодом повернути ПДВ.

Розкішне обслуговування обходиться дорого - і тим, хто планує поєднувати здачу в оренду свій нерухомості з власним використанням, розраховувати на надприбуток від здачі житла за програмою оренди не варто. Купівля на курортах під управлінням готельних операторів - це в першу чергу інвестиції в бренд, унікальне розташування, різноманітний і якісний сервіс. Словом - інвестиції в спосіб життя.

www.zagorodna.com

Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою. Дякую Вам за прочитання статті. Бажаю щастя! Прошу в коментарі нижче поділитися Вашою думкою.
 
 
Увійти