Ідеальне шахрайство, яке ... не вдалося

Покупця квартири на ринку вторинної нерухомості чекає не менше підводних каменів, ніж на ринку новобудов. Недарма саме слово «ризик» походить від італійського «ризику», що означає «скеля». Мабуть, італійські торговці, незважаючи на досвід і майстерність своїх капітанів, частенько налітали на приховані під водою скелі.<br /><br />Нещодавно мені як юристу довелося зіткнутися із шахрайською схемою при продажу квартири на вторинному ринку. Особливість цієї схеми полягала в тому, що вона була прорахована на сім ходів вперед, а кожна дія шахраїв грунтувалося на хорошому знанні чинного цивільного законодавства Росії. Ось як могла б відбутися ця майстерно продумана, але нездійснена кримінальна угода.<br /><br />В кінці минулого року одна молода жінка після розлучення з чоловіком вирішила придбати собі окрему квартиру. Благо до того часу вона мала заощадження в розмірі 1,9 млн руб. Їй навіть вдалося знайти на цю суму затишну «двушку» в Ногінську. Потрібно сказати, що аналогічні квартири коштували в цьому районі не менше 2,1 млн руб. Однак це не насторожувало потенційну покупницю, а, навпаки, викликало у неї гостре намір придбати саме цю квартиру. Був навіть підписаний договір з ріелтором і виплачена йому невелика сума за послуги.<br /><br />По історії бажаної квартири були представлені копії документів. Перелічимо їх у хронологічній послідовності (від минулого до сьогодення) з коментарями. Отже, це були:<br />• копії дуже давно складених документів про приватизацію квартири;<br />• копія свідоцтва про власність нового зразка (зеленого кольору) на ім’‎я громадянина Іванова;<br />• свідоцтво про шлюб, згідно з яким Іванов під час приватизації перебував у шлюбі зі своєю дружиною Іванової;<br />• укладений чотири роки тому договір купівлі-продажу цієї квартири з громадянином Петровим і семирічним дитиною Петрова (у покупців частки були рівні);<br />• копія генеральної довіреності з правом підписання договору купівлі-продажу, реєстрації угоди і з правом отримання грошових коштів за квартиру, видана на ім’‎я Іванової - вона продавала квартиру від імені чоловіка. Пані Петрова брала участь у правочині як представник малолітнього покупця, тобто свого семирічного сина Петрова-молодшого;<br />• копії свідоцтва про шлюб подружжя Петрових та свідоцтва про народження Петрова-молодшого;<br />• зареєстрований рік тому договір дарування громадянином Петровим своєї 1 \ 2 частки на квартиру своєму малолітньому синові. Пані Петрова підписала навіть при цьому символічний акт передачі їй власним чоловіком як представнику дитини Петрова-молодшого 1 \ 2 частки у праві власності на квартиру;<br />• підписаний дозвіл місцевого Ногінського органу опіки та піклування на продаж квартири батьками малолітньої дитини, подружжям Петровим.<br /><br />Зі слів потенційної покупниці, ріелтор переконував її в тому, що квартира придбана продавцями більше трьох років тому, що через три роки ніяких ризиків немає і бути не може і що є дозвіл органу опіки на угоду, тому договір про купівлю-продаж цієї «двушки» в Ногінську без проблем пройде державну реєстрацію.<br /><br />А тепер увага. Особисто для мене існує жорстка умова купівлі, багаторазово підтверджене історіями «кинутих» покупців квартир, дорогих автомобілів, а також часток і акцій у статутних капіталах товариств: «Ніколи, ніде, ні в кого і ні за яких умов не купувати у продавця за дорученням» .<br /><br />Можна запитати: «А при чому тут повноваження, адже минуло більше трьох років з дня продажу цього об’‎єкта, та й квартира приватизована в шлюбі? Навіщо тут взагалі юрист потрібен? »Однак вважаю, що саме спрощення складного може мати на меті замаскувати обман, а особливо великий.<br /><br />В афері, як у шаховій партії, важлива дебютна ідея. У даному випадку з Ногинской квартирою дебютна ідея полягає в тому, що власник має право витребувати своє майно у добросовісного набувача шляхом пред’‎явлення віндикаційного позову, якщо майно вибуло з його володіння поза його волею, при цьому позовна давність на власника не поширюється.<br /><br />Ще пара юридичних нюансів на підтримку дебютної ідеї. Приватизована в шлюбі квартира не є спільно нажитим майном, а є власністю того, хто її приватизував, тобто Іванова. Для подачі віндикаційного позову (про витребування майна у добросовісного набувача) Іванову не обов’‎язково мати свідоцтво про власність на руках, досить заявити про своє право власності на квартиру.<br /><br />Тепер уявімо, як розгорталися б події, якби Петрови продали квартиру.<br />1. Дівчина купує двокімнатну квартиру в Ногінську у Петрова-молодшого за згодою органу опіки. Право власності дівчата реєструється, гроші сплачуються подружжю Петровим.<br />2. Далі в будь-який момент Іванов подає позов до Ногінський міський суд Московської області про визнання його права власності на квартиру. У позові він вказує, що на момент продажу його квартири він повідомив своїй дружині Іванової, що доручення відкликана, а та продала квартиру без його відома і крім його, Іванова, волі. Цілком можливо, суд переймається до позовом Іванова співчуттям і прихильно слухає адвокату позивача Іванова: термін давності за заявою відповідача застосувати не можна.<br />3. До участі у справі привертають дружину Іванову, і та в унісон позивачеві Іванову повідомляє, що так, довіреність Іванова була відкликана, про що Іванов поставив її до відома задовго до угоди, що за рік до угоди вони з Івановим стали жити окремо, але їй вкрай потрібні були гроші для лікування (харчування, віддати борг та ін.) Можливо навіть, у справі за клопотанням позивача з’‎явиться письмове повідомлення Іванова на адресу своєї дружини про відкликання довіреності з підписом Іванової в одержанні повідомлення, або навіть повідомлення Іванова про анулювання довіреності на адресу нотаріуса, який її оформляв.<br /><br />Відстоюючи в суді теза «мимо волі», Іванову достатньо буде довести, що в день укладання угоди він про неї не знав, угоду ніколи не схвалював. Всі останні роки Іванов жив у родичів у селі (був у відрядженні, у в’‎язниці, у цивільної дружини в Стерлітамаці та інші варіанти) і ось тепер раптом дізнався, що його квартира продана без його волі незнайомим людям, а йому ніхто ні копійки навіть не передав .<br />4. Подружжя Петрових суд також залучає до участі у справі в якості третіх осіб, але ті до суду не ходять.<br />5. Суд задовольняє позов Іванова про витребування квартири у кінцевого добросовісного набувача.<br />6. Пройшовши касаційну інстанцію і втративши квартиру, покупниця набуває право вимоги до подружжя Петровим.<br />7. Покупець звертається до Петровим за відшкодуванням сплаченого за угодою, але перспективи справи для неї невтішні. Адже не дарма сімейка Петрових оформила 100% права власності квартири на Петрова-молодшого.<br /><br />Згідно з п. 3 ст. 28 Цивільного кодексу, майнову відповідальність по операціях малолітнього несуть його батьки, якщо не доведуть, що зобов’‎язання було порушене не з їх вини. Довести свою невинність подружжю Петровим не складе особливих труднощів: угода між Петровим-молодшим і покупницею оформлена і виконана юридично бездоганно!<br /><br />Можливо також, що не відбудеться рішення на користь покупниці ще й тому, що до моменту пред’‎явлення нею позову до Петровим з’‎ясується, що вся сім’‎я поїхала в невідомому напрямку і встановити їх місце проживання не представляється можливим (варіанти: переїхали на постійне місце проживання в теплі краї - до моря до Криму, в Ізраїль та ін.)<br /><br />Такий можливий ендшпіль партії, задуманий нечесними на руку людьми. Але якщо на шаховій дошці діють суворі правила і всі фігури стоять перед очима, то в житті варіант з шахрайством куди як більш ймовірний, тому клієнт повинен довіряти своїм правовим консультанту, приймаючи рішення про відмову від вельми вигідною на перший погляд угоди.<br /><br />Від покупки квартири в Ногінську дівчина відмовилася. Вона розглянула і прийняла запропонований мною інший варіант за ті ж гроші: однокімнатна квартира площею 50 кв. м у п’‎ятиповерховому будинку по індивідуальним проектом у селищі по Новоризькому шосе на березі озера з видом на ліс і поле. Крім непорівнянної з Ногінському екології та швидкісної автомагістралі, селище має залізничною станцією в 300 метрах від новобудови. У цьому ж будинку, знаючи зсередини стан забудовника в якості корпоративного юриста фірми, автор цих рядків теж купив квартиру, маючи намір скористатися материнським капіталом, але про це в одній з наступних статей.<br />www.sob.ru <br />