Які обіцянки забудовників, реалізуються, а які - залишаються на папері

Бажаючі обзавестися квартирою в новобудові все частіше зупиняють свій вибір на житлових комплексах. Їх головна перевага - розвинена інфраструктура, замкнута на обслуговуванні лише мешканців містечка. «ВД» розбиралася, які з благ, обіцяних забудовниками, реалізуються, а які - залишаються на папері.

«Вчуся в МДУ, живу в містечку неподалік, точніше - це житловий комплекс, але по суті - автономние місто. У нашому комплексі я закінчила школу, тут же користуюся медичною допомогою, послугами салону краси і спорт-клубу. Вкрай рідко виїжджаю в гучну Москву. Навіщо? У нас тут все на місці », - розповідає москвичка Ілона, власниця квартири в одному з житлових комплексів у Білокам'яній. Це можливо і в Україні, запевняють забудовники.

Красива казка

Однорідне соціальне середовище і можливість автономної комфортного життя у великому місті, але далеко від його суєти, - незаперечні переваги, заради яких багато сімей вкладають кошти у будівництво житлових комплексів (ЖК) в надії в майбутньому стати його мешканцями.

«Житлові комплекси від окремо розташованих будинків відрізняє замкнутість інфраструктури, коли максимальна кількість часто споживаних послуг можна отримати безпосередньо на території містечка. Складно не піти вранці в басейн, якщо він знаходиться під боком, - інфраструктура ЖК сама по собі вже змінює стиль життя », - говорить Олексій Говорун, заступник генерального директора девелоперсько-будівельної компанії ТММ.

За даними проектної групи «Архиматика», необхідна інфраструктура ЖК повинна включати дитсадок, школу, зелені прогулянкові зони та дитячі майданчики, спортивні зони (спортмайданчики, тенісні корти і т. п.), архітектурні елементи облаштування території (наприклад, фонтани), магазини, аптеки, достатня кількість паркомісць і т. д. - для зведення всього цього необхідна ділянка площею не менше 300 тис. кв. м. Але з усіх проектів, позиціонованих як житлові комплекси, у столиці, приміром, такими площами можуть похвалитися не більше восьми. Нерідко будівельні компанії до ЖК відносять будь-які новобудови, що складаються з декількох будинків.

«У цьому випадку втрачається суть самого поняття комплексу: крім житлової складової наявність об'єктів соціальної інфраструктури, упорядкованих житлових територій», - зазначає Олександр Попов, директор проектної групи «Архиматика».

Без права на благо

РК складаються з декількох житлових секцій (або черг), зведення яких розтягнуто в часі. У середньому, кожна з таких секцій будується два роки. А це означає, що першим мешканцям РК доведеться кілька років жити по сусідству із будмайданчиком, з усіма наслідками, що випливають "благами" у вигляді шуму і пилу. Або взагалі з котлованом або замороженим недобудом.

Так, приміром, сталося з мешканцями столичного РК Cosmopolitan - після здачі першого будинку інвестор будівництва збанкрутував і проект заморозили. Відповідно ніякого ні бізнес-, ні фітнес-центру, ні спа-салону, ні численних обіцяних забудовником магазинів у мешканців немає і до цього дня.

Але навіть більш удачливим власникам квартир перших черг, проекти яких не заморожені, доведеться чекати обіцяного, в кращому разі, кілька років. По-перше, забудовники традиційно залишають інфраструктурне облаштування «на десерт», а це значить, що «добудовувати» соціально-побутові об'єкти можуть навіть після здачі в експлуатацію всіх житлових приміщень. «Коли ми інвестували, нам обіцяли басейн і спорт-клуб.

У результаті тільки через півтора року після здачі всього комплексу зволили відкрити басейн, а спорт-клубу чекаємо до сих пір », - розповіла" ВД "на правах анонімності мешканка одного з найбільших столичних РК.

По-друге, власники бізнесу, які по ідеї і повинні будуть викупити готові приміщення під банки, стоматологічні клініки, магазини і фітнес-центри, не поспішають розгортати діяльність у кварталі, поки він не буде заселений достатньою кількістю потенційних клієнтів.

Забудовники псевдоЖК, як правило, заощаджують на зведенні освітніх установ: на відміну від котеджних містечок, в районах мегаполісів, як правило, вистачає своїх освітніх установ. Якщо ж проект масштабний (а саме це й відрізняє повноцінні РК), то «органи влади при видачі дозволу на будівництво зобов'яжуть забудовника звести необхідні об'єкти. І це зовсім не «добра воля» девелопера, а його обов'язок, - запевняє Олексій Гончарук, президент ВГО «Асоціація допомоги постраждалим інвесторам». Тому в разі відсутності таких об'єктів після здачі комплексу «примусити» їх будівництво забудовника зобов'язано органи міськвлади.

Набагато складніше інвесторам буде домогтися втілення «необов'язкових» з точки зору влади інфраструктурних благ, як-то фітнес-клубів, кортів, магазинів. «Справа в тому, що інвестор отримує право власності на свою квартиру як частина будинку, але не на оточення. Складно говорити і про будь-яке відшкодування збитку від відсутності, наприклад, обіцяного басейну; ефективного механізму захисту інвестора в таких випадках немає. Якщо вам обіцяли ліс біля будинку, а на практиці там опинився величезний смітник - що ж, винні самі, не ретельно вибирали забудовника », - попереджає Олексій Гончарук.

Поверніть перламутрові гудзики!

Інша справа, якщо забудовник у проекті прописав установку фінських ліфтів, а поставив китайські. До речі, це цілком реальний випадок, який стався в одному з великих столичних РК. Незважаючи на те що в інвесторів РК, за словами Олександра Попова, є «можливість подивитися якість виконаних робіт на першій черзі і таким чином оцінити, наскільки об'єкт відповідає вимогам покупця», тим не менш є ризик, що забудовники змінять «правила гри» під час оної.

«Коли ми інвестували в квартиру в комплексі, забудовник обіцяв фасад утеплити мінеральною ватою і штукатуркою, а за фактом такий фасад вийшов тільки на секції, зданої до кризи. Пізніше будинку утеплювали вже дешевим пінопластом », - розповів" ВД "на правах анонімності інвестор одного зі столичних РК. Подібна ситуація склалася і в іншому комплексі того ж забудовника: на сайті проекту в описі будівель декларувалося використання «каркасної навісний фасадної системи для забезпечення максимального енерго-і теплозбереження взимку і вентиляції влітку, а також застосування алюмінієвої термоізольованому вітражної системи».

А на ділі зазначені конструкції просто були відсутні. Коли інвестори звернулися за поясненнями, виявилося, що ніхто в компанії, аж до головного інженера, навіть не знав, що проект передбачає подібні «знахідки», після чого представники забудовника припустили, що на якійсь стадії він просто помінявся.

Юрист Олексій Гончарук заспокоює - управа на таких недобросовісних девелоперів є: так як інвестор стає співвласником всього будинку, а не тільки квадратних метрів своєї квартири, то має повне право вимагати виконання таких зобов'язань.

«Від забудовника слід вимагати закріплення всіх обіцянок з приводу комплектації майбутньої квартири і технічних характеристик будинку в договорі. Як правило, на таке погоджуються невеликі девелопери, для яких украй важливо залучити гроші інвестора. Інша справа, якщо мова йде про великі забудовників: зміна типового договору в таких компаніях пов'язано з серйозною паперовою тяганиною, на яку ніхто не піде заради одного інвестора.

У таких випадках рекомендую наполягати на фіксуванні подібних обіцянок у письмовій листуванні з забудовником. Пізніше, якщо він не виконає зобов'язань, лист можна буде визнати частиною договору в суді і вимагати компенсації збитків, понесених в результаті заміни або відсутності обіцяних конструкцій », - радить Олексій Гончарук.

Житло майбутнього

Спочатку на пострадянському просторі РК почали будувати в розрахунку на заможну публіку. Але на ділі виявилося, що ця клієнтура, незважаючи на значний набір обіцяних благ у комплексі, віддає перевагу інші апартаменти. «Заможні клієнти, в більшості випадків, вибирають квартири в поодиноких будинках. І цей фактор відображається на ціні, - каже Петро Трандафілов, директор відділу новобудов АН «Прем'єр» (Одеса). - Наприклад, у престижному Приморському районі Одеси квадратний метр житла в одиночному будинку на 15-30% дорожче, ніж у РК цього ж району ».

Такі споживацькі настрої підштовхнули забудовників переглянути концепцію ряду зводяться РК, в т. ч. і в частині цінової політики. Криза лише посилив цю тенденцію. Через падіння попиту на житло, концепція багатьох комплексів, що знаходяться на стадії проекту, переглянута у бік пониження класу житла: замість «еліт» і «бізнес» компанії мають намір будувати «економ» і «економ +». А оскільки в центральних районах столиці існує дефіцит земельних ділянок, подібні об'єкти будуть з'являтися в спальних районах і на місці колишніх промислових зон.

Примітно, що в ЖК економ-класу вартість 1 кв. м на даний момент порівнянна з ціною житлоплощі в поодиноких будинках аналогічного метражу й місця розташування. Однак незабаром паритет може бути порушений: на думку більшості експертів, опитаних «ВД», саме з сегменту «комплексної» забудови почнеться підйом ринку і, як наслідок, зростання цін - на 1-1,5% у найближчий один-два роки.

І якщо є бажання обзавестися житлом в новобудові, то РК може виявитися оптимальним варіантом. По-перше, ризики заморожування будівництва в таких комплексах не вище, ніж у випадку поодиноких будинків. Іншими словами, щоб вселитися в нову квартиру, в обох випадках доведеться почекати. Так, що в ЖК, що в поодиноких будинках, тільки на 10% об'єктів будівництво ведеться задовільними темпами, в 20% - будівництво рухається дуже повільно, а в 65% - взагалі заморожена.

А, по-друге, у випадку з ЖК завжди є надія, що рано чи пізно обіцянки забудовника будуть реалізовані. Іншими словами, за ту ж ціну, що й у поодиноко стоїть будинку, можна отримати бльшій набір благ. Нехай і не відразу. Адже колись по сусідству з будинком з'явиться дитячий садок, магазини, спортивні клуби ... У кінці-кінців, українці - великі оптимісти. І котлован по сусідству не повинен їм заважати вірити у світле майбутнє.

Олеся Романенко, начальник служби маркетингу і продажів компанії Ukrainian Development Partners

- Важливими факторами при виборі об'єкта нерухомості на первинному ринку є постійне ведення будівельних робіт на об'єкті, об'єктивна вартість, якість будівництва і використовуваних матеріалів. Необхідно керуватися і репутацією девелопера: довіру викликають ті, хто і в кризовий час продовжував будувати, вводити будинку в експлуатацію. Але, мабуть, головним все ж є безперервний будівельний процес на об'єкті та швидкість будівництва - це саме те, в чому покупець завжди може переконатися на власні очі.

www.zagorodna.com