Що відбувається на ринку і як забудовники переживають кризу, «Мінфіну» розповіла директор зі стратегії та розвитку ПБГ «Ковальська» Ольга Пилипенко.Ринок нерухомості стоїть на порозі чергового іспиту. Минулий рік столичні забудовники пройшли відносно стабільно. Зміцніла гривня привела до того, що ціни в доларах на об'єкти за рік зросли на прогнозовані 10-15%, але на попит це суттєво не вплинуло.
За даними «Ковальська Нерухомість», в перші два місяці 2020 року кількість угод з продажу квартир було на ідентичному рівні з показниками аналогічного періоду минулого року.
Для кардинальної зміни цих тенденцій практично не було передумов. Але в березні ситуація змінилася.
Чи варто приймати інвестиційне рішення зараз або варто почекати?
Щоб не помилитися, важливо розуміти, що насправді відбувається у забудовників. Відповідаємо на найголовніші питання про стан ринку.
Що відбувається з будівництвами
Обмеження, який спричинив карантинний режим по всій Україні, змусять багатьох забудовників переглянути терміни здачі своїх об'єктів.
За нашими оцінками, в Києві і області з початку березня було призупинено близько 50 об'єктів багатоквартирних будинків. При цьому, більшість забудовників, які не зупинили роботи, змушені були уповільнити темпи будівництва.
Ми бачимо це не тільки з зовнішньої статистики, а й відчуваємо по динаміці продажів будівельних матеріалів. У квітні ми зафіксували зменшення продажів основної будівельної продукції в середньому на 35%, в порівнянні з показниками минулого року.
До повної зупинки робіт на будмайданчиках в основному змушені були вдатися ті компанії, діяльність яких безпосередньо залежить від вкладень інвесторів. Втім великі і самодостатні забудовники все ще продовжують будувати, не дивлячись на зовнішні обставини.
Що відбувається з продажами
Тривалий карантин і невтішні прогнози про поширення коронавірусу закономірно викликали хвилювання у інвесторів житлової нерухомості. Особливо гостро забудовники відчули це в першій половині квітня, коли продажі і активність клієнтів просіли навіть у великих гравців.
За результатами місяця, потік потенційних клієнтів в наші відділи продажів зменшився в 2-3 рази.
Активність клієнтів частково вдалося відновити завдяки діджитал-інструментам продажів. Великі девелопери запустили консультації через месенджери, онлайн-огляди об'єктів і надали можливість підписувати договори дистанційно.
Ми очікуємо, що відкладений попит на первинному ринку частково почне конвертуватися в продажі, як тільки в країні відновиться активність малого та середнього бізнесу. Тобто не раніше III-IV кварталу 2020 року, за умови, що в найближчі тижні карантинні обмеження почнуть слабшати. Якщо обмеження продовжать, велика частина забудовників змушена буде зупиняти роботи.
Що відбувається з цінами
За нашими прогнозами, очікувати зниження собівартості будівництва в цьому році не варто. Основний фактор, від якого буде залежати динаміка цін на ринку нерухомості, - це зростання курсу долара до гривні. Можливий стрибок для багатьох забудовників буде означати збільшення витрат на матеріали та будівельні роботи, а значить перегляд цін неминучий.
Багато покупців нерухомості все ще можуть скористатися численними антикризовими акціями, які зараз пропонують забудовники. Але в довгостроковій перспективі ціна квадратного метра в новобудовах Києва буде неухильно зростати, незважаючи на перебої попиту, викликані карантином.
Чи варто розраховувати на доступну іпотеку
З початку року Національний банк знизив облікову ставку з 13,5,% до 8%, що породило розмови про зниження вартості банківських позик для споживачів в цілому і іпотеки зокрема. В реальності ж зниження облікової ставки є важливим, але не вирішальним фактором для запуску доступної іпотеки. Тому банки, особливо державні, реагують на зміни монетарної політики з великим запізненням.
Видавати кредити під заставу нерухомості і так готові були далеко не всі фінустанови, а хто мав такі опції, робили це обережно: працювали з обмеженим колом перевірених забудовників, посилили умови по доходах позичальників. Зараз на тлі ризиків, пов'язаних з карантином і уповільненням бізнес-активності, багато банків і зовсім припинили іпотечні програми.
Щоб стимулювати продажі на тлі ситуації, що склалася, в цьому році забудовники йтимуть назустріч покупцям і розширювати свої програми розстрочок.
Наприклад, в наших проектах частка розстрочки вже становить від 30 до 40%, але це не межа. Девелопери з сильним фінансовим плечем у великих проектах зможуть допускати до 50% розстрочок від загального обсягу угод.
Що з ринком буде далі
Ситуація на ринку нерухомості в цьому році повністю буде залежати від термінів виходу країни з карантинного режиму. Переважна більшість забудовників і великих девелоперів вже фіксують падіння попиту на об'єкти житлової нерухомості, тому більш тривалий локаут може мати невтішні наслідки для галузі в цілому.
Ми не очікуємо, що попит цього літа відновиться до рівня минулого року. Після карантину покупцеві знадобляться кілька місяців, щоб відновити доходи і накопичення, перш ніж приймати інвестиційні рішення. Зниження продажів може привести до ще більшого уповільнення темпів будівництва, а перенесення термінів здачі об'єктів буде ще сильніше підривати довіру до забудовників, які потрапили в петлю кризи.
На наш погляд, уникнути такого сценарію зможуть девелопери, у яких достатньо власних резервів для продовження будівельних робіт своїми силами і у яких в продажу є добудовані об'єкти. У посткарантинний період покупці віддаватимуть перевагу готовому житлу якісного будівництва, адже саме такі об'єкти зараз найбільше захищені від ризиків.
www.zagorodna.com/uk
Коментарі