Як відстояти право на приватизацію землі?

03.04.2011 10:00
Статті про нерухомість | Як відстояти право на приватизацію землі?
Суть проблеми
Сергій Панайотов, приватний підприємець.

"Близько трьох років я орендував 41/100 частина нежитлового приміщення (136,5 кв. М) під магазин у районного споживчого союзу. Минулого року мені пощастило викупити орендовану площу на аукціоні за 35 тис. грн. Друга частина (193,8 кв . м) залишилася у власності райспоживспілки.

Після того, як всі документи купівлі-продажу були оформлені і приміщення перейшло до мене у власність, я подав заяву до місцевої ради на приватизацію землі під своєю частиною будівлі.

Але районні органи влади відмовили мені, пояснивши, що я володію своїм приміщенням на правах спільної часткової власності. А значить, приватизація землі може бути здійснена тільки спільно з районним споживчим союзом. На мій жаль, другий власник не планує приватизувати свою частину землі ".

Оцінка ситуації

Ігор Коржук, адвокат, партнер юридичної компанії "Лекс консалт груп":

"Відповідно до норм Земельного кодексу України (ЗКУ), між громадянином і юридичною особою може виникати спільна часткова власність на земельну ділянку виключно при настанні випадків, передбачених ч. 1 ст. 87 ЗКУ. А саме: при добровільному об'єднанні власниками належних їм земельних ділянок; при придбанні у власність земельної ділянки двома чи більше особами за цивільно-правовими договорами; при прийнятті спадщини на земельну ділянку двома або більше особами; за рішенням суду.

Розглянутий випадок під "виключення" не підпадає. Таким чином, місцева рада не може обгрунтовувати свою відмову на приватизацію тим, що земельна ділянка під нежитловим приміщенням знаходиться у спільній частковій власності підприємця та юридичної особи. Це не відповідає приписам чинного українського законодавства. Такої підстави не містять ані ч. 1 ст. 87 ЗКУ, ні норми Цивільного кодексу України ".

Рекомендації

Андрій Клименко, адвокат юридичної компанії "ПРІОРИТЕТ":

"Ситуація досить-таки складна. Згідно з ч. 6 ст. 118 ЗКУ, громадяни, зацікавлені в одержанні безоплатно у власність земельної ділянки з державної або комунальної власності для ведення фермерського господарства, особистого селянського господарства, садівництва, будь-якого виду будівництва, повинні подати клопотання до відповідної районної, Київської чи Севастопольської міської державної адміністрації, сільської, селищної, міської ради за місцезнаходженням ділянки. У заяві зазначаються цільове призначення земельної наділу і її орієнтовні розміри.

Також додаються графічні матеріали, на яких зазначено бажане місце розташування земельної ділянки, узгодження землекористувача (у разі вилучення ділянки, що перебуває у користуванні інших осіб) та висновки конкурсної комісії (у разі надання земельної ділянки для ведення фермерського господарства). Частина 8 ст. 118 ЗКУ говорить про те, що підставою для відмови в узгодженні проекту може бути тільки невідповідність його положень вимогам законів та прийнятих відповідно до них нормативно-правових актів.

Інформація

Основні законодавчі акти, що регулюють питання продажу землі

• Цивільний кодекс України

• Земельний кодекс України

• Господарський кодекс України

• Технічні вказівки з визначення меж земельних ділянок загальною і спільної часткової власності фізичних і юридичних осіб на забудованій території у населених пунктах

від 18.05.98 р.

Але відповідно до п. 5.3 "Технічних вказівок щодо визначення меж земельних ділянок загальною і спільної часткової власності фізичних і юридичних осіб на забудованій території у населених пунктах" розмежування земельної ділянки, що складається з реальних часток, полягає в його поділі на два або більше наділу або в його розподілі за рівнями: підземний, наземний і надземний. У цьому випадку межі земельних ділянок для кожного рівня встановлюються окремо і права на землю закріплюються за різними власниками.

А земельний наділ, необхідний для розміщення та обслуговування будинку (будівлі, споруди), що знаходиться у власності декількох осіб, розподілу в натурі (на місцевості) не підлягає. Він належить цим особам на праві спільної (часткової або спільної) власності. При цьому видається один правовстановлюючий документ, до якого додається перелік співвласників (співкористувачами) із зазначенням їх земельних часток.

Таким чином, співвласник будинку не може приватизувати тільки свою частину земельної ділянки. Виходом з цієї ситуації може бути виділення в натурі частини житлового будинку з призначенням йому окремого поштової адреси. Для цього підприємцю необхідно звернутися з позовною заявою до суду. Суд приймає рішення, на підставі якого інша частина будинку вважається окремим нерухомим майном з іншим поштовою адресою. Після чого власники об'єктів мають право приватизувати свої земельні ділянки, незалежно один від одного ".

Ігор Коржук, адвокат, партнер юридичної компанії "Лекс консалт груп":

"Підприємцю потрібно звернутися до місцевої ради із заявою про придбання земельної ділянки та зазначенням його цільового призначення. Статтею 128 ЗКУ визначено порядок продажу ділянок державної та комунальної власності.

Все має відбуватися таким чином: громадяни та юридичні особи, зацікавлені у придбанні земельних ділянок у власність, подають заяву (клопотання) до відповідного органу місцевої ради чи державного органу приватизації. Далі в місячний термін заява розглядається і виноситься рішення про надання дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки (якщо такий відсутній) та про проведення експертної грошової оцінки ділянки. Або вердикт про відмову в продажу, із зазначенням обгрунтованих причин.

Підставою для відмови в продажу земельної ділянки можуть стати: ненадання документів, необхідних для прийняття рішення щодо продажу такої земельної ділянки; виявлення недостовірних відомостей у поданих документах; якщо щодо суб'єкта підприємницької діяльності порушена справа про банкрутство або припинення його роботи; якщо встановлено заборону на передачу земельної ділянки в приватну власність; відмова від укладення договору про погашення авансового внеску в рахунок оплати ціни земельної ділянки. При цьому і рішення про відмову в продажу земельної ділянки може бути оскаржено в суді.

Потрібно також відзначити, що, згідно з ч. 2 ст. 134 ЗКУ, земельна ділянка не підлягає продажу на конкурентних засадах (земельних торгах), оскільки на ньому розташований об'єкт нерухомого майна, що знаходиться у власності фізичної та юридичної особи ".

Судова практика

Гордіїв вузол

До недавнього часу питання про те, за правилами якого судочинства мають розглядатися земельні спори за участю органу місцевого самоврядування, залишалося невирішеним. Так, Пленум Верховного Суду України у Постанові "Про практику застосування судами земельного законодавства при розгляді цивільних справ" позначив, що подібні суперечки підвідомчі загальним судам. А Вищий господарський суд України у "Узагальнення судової практики розгляду господарськими судами справ про суперечки" вказав, що віднесення земельних спорів за участю органів виконавчої влади та самоврядування до публічно-правовою є помилковим. Не дивно, що земельні спори за участю органу місцевого самоврядування розглядалися за різними правилами судочинства, що не сприяло їх швидкого і правильного рішення.

А судова практика у таких справах була дуже суперечливою.


І тільки 7 квітня 2010 Конституційний Суд України прийняв рішення про те, що земельні спори за участю органу місцевого самоврядування як суб'єкта владних повноважень відносяться до юрисдикції адміністративних судів. Багато юристів-практиків вважають, що це дуже важливе рішення, яке, нарешті, внесе правову визначеність у розмежування юрисдикції спеціалізованих судів і судів загальної юрисдикції.

www.zagorodna.com
Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою. Дякую Вам за прочитання статті. Бажаю щастя! Прошу в коментарі нижче поділитися Вашою думкою.
 
 
Увійти