Як спрощенці здають нерухомість в оренду

Наказом ДПС України від 20.02.2012 року № 136 затверджена узагальнююча податкова консультація щодо застосування спрощеної системи оподаткування, обліку та звітності фізичними особами - підприємцями, які здійснюють діяльність з надання нерухомого майна в оренду.

В узагальнюючої податкової консультації вживаються такі скорочення:

Податковий кодекс України від 2 грудня 2010 року № 2755-VI - Кодекс;

Закон України від 4 листопада 2011 року № 4014-VI "Про внесення змін до Податкового кодексу України та деяких інших законодавчих актів України про спрощену систему оподаткування обліку та звітності" - Закон № 4014;

Господарський кодекс України від 16.01.03 № 436-IV - ГКУ.

Цивільний кодекс України від 16.01.03 № 435 - IV - Цивільний кодекс.

Закон України від 01.07.2004 № 1952-IV "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (далі - Закон № 1952-IV).

Згідно з пунктом 1 статті 42 ГКУ підприємництво - це самостійна, ініціативна, систематична, на власний ризик господарська діяльність, що здійснюється суб'єктами господарювання (підприємцями) з метою досягнення економічних і соціальних результатів та одержання прибутку.

Право власності закріплено Конституцією України та Цивільним кодексом (статті 41 і 325), згідно з якими суб'єктами права власності є фізичні особи та юридичні особи. Фізичні та юридичні особи можуть бути власниками будь-якого майна, за винятком окремих видів майна, які відповідно до закону не можуть їм належати. Склад, кількість і вартість майна, яке може бути у власності фізичних та юридичних осіб, не є обмеженими. Законом може бути встановлено обмеження розміру земельної ділянки, яка може бути у власності фізичної та юридичної особи (стаття 325 Цивільного кодексу).

Згідно з пунктом 1 статті 320 Цивільного кодексу власник має право використовувати своє майно для здійснення підприємницької діяльності, крім випадків, встановлених законом. Зазначене положення також стосується використання майна, яке надається в оренду підприємцем на спрощеній системі оподаткування.

Основні положення, що регулюють правовідносини за договором найму (оренди), встановлені в главах 58 "Найм (оренда)" Цивільного кодексу.

Право користування - це передбачені законодавством повноваження особи отримувати матеріальні, культурні та інші блага від майна, речей відповідно до їх корисними властивостями і господарського призначення, пов'язане з правом володіння. При цьому право користування є одним з повноважень власника і здійснюється в межах, встановлених законом.

Згідно основам регулювання відносин найму (оренди), які визначені Цивільним кодексом, а також виходячи з положень статті 4 Закону 1952-IV, на правовідносини, що виникають з договорів найму (оренди) поширюються вимоги про обов'язковість державної реєстрації такого речового права як користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами.

З 1 січня 2012 введено в дію Закон України від 4 листопада 2011 року № 4014-VI "Про внесення змін до Податкового кодексу України та деяких інших законодавчих актів України про спрощену систему оподаткування обліку та звітності", яким введено нові правила і умови застосування спрощеної системи для юридичних осіб та фізичних осіб - підприємців.

Абзацом 2 пункту 291.4 статті 291 глави 1 розділу XIV Кодексу (у редакції Закону № 4014) встановлено, що фізичні особи - підприємці - платники єдиного податку, які здійснюють господарську діяльність з надання послуг, у тому числі побутових, платникам єдиного податку та / або населенню , виробництво та / або продаж товарів, діяльність у сфері ресторанного господарства, за умови, що протягом календарного року відповідають сукупності таких критеріїв: не використовують працю найманих осіб або кількість осіб, які перебувають з ними у трудових відносинах, одночасно не перевищує 10 осіб, обсяг доходу не перевищує 1000000 гривень, мають право обрати другу групу.

При цьому, дія цього підпункту не поширюється на фізичних осіб - підприємців, які надають посередницькі послуги з купівлі, продажу, оренди та оцінювання нерухомого майна (група 70.31 КВЕД ДК 009:2005). Такі фізичні особи - підприємці відносяться виключно до третьої групи платників єдиного податку, якщо відповідають вимогам, встановленим для третьої групи.

Третю групу можуть обрати фізичні особи - підприємці, які протягом календарного року відповідають сукупності таких критеріїв:

не використовують працю найманих осіб або кількість осіб, які перебувають з ними у трудових відносинах, одночасно не перевищує 20 осіб, обсяг доходу не перевищує 3000000 гривень (аб. 3 п.291.4 Кодексу).

Згідно КВЕД ДК 009:2005 діяльність пов'язана із здачею в оренду власного нерухомого майна, відноситься до групи 70.20.0.

Підпунктом 291.5.3 пункту 291.5 статті 291 Кодексу передбачено, що фізичні особи - підприємці, які надають в оренду земельні ділянки, загальна площа яких перевищує 0,2 гектара, житлові приміщення, загальна площа яких перевищує 100 квадратних метрів, нежитлові приміщення (будівлі, будівлі ) та / або їх частини, загальна площа яких перевищує 300 квадратних метрів, не можуть бути платниками єдиного податку.

Отже, якщо площа майна, що належить на праві власності фізичній особі і надається в оренду (частина здається фізичною особою - підприємцем, а частина фізичною особою не суб'єктом господарювання), перевищує норми, встановлені пп. 3 п.291.5 ст. 291 Кодексу, то така фізична особа - підприємець, який здійснює діяльність з надання в оренду власної нерухомості, не має права перебувати на спрощеній системі оподаткування.

Зазначене не забороняє фізичній особі - підприємцю здійснювати діяльність на загальній системі оподаткування.

Питання 1. У власності фізичної особи знаходиться нерухоме майно нежитлового призначення загальною площею 400 кв. метрів. Може така фізична особа надавати 110 кв.м. в оренду як фізична особа, а решта 290 кв. метрів, як фізична особа - підприємець на спрощеній системі оподаткування?

Відповідь: в цьому випадку фізична особа - підприємець не має права перебувати на спрощеній системі оподаткування. Така фізична особа може надавати нерухомість в оренду як фізична особа - підприємець на загальній системі оподаткування або як фізична особа несубьект господарства.

Питання 2. Фізична особа має у власності житлове приміщення загальною площею 150 кв. метрів. Чи має право така фізична особа надавати в оренду частину цього приміщення (кімнату) площею 30 кв. метрів як фізична особа - підприємець на спрощеній системі оподаткування?

Відповідь: Фізична особа - підприємець може перебувати на спрощеній системі оподаткування і здавати частину житлового приміщення в оренду (30 кв. Метрів), за умови якщо інше житлове приміщення (120 кв. Метрів) не перебуває в оренді.

Наказ ДПС України від 20.02.2012 року № 136 розміщений на офіційному сайті ДПС в м. Києві (www.kyivsta.gov.ua) у рубриці податкові "Податкові роз'яснення".