Як правильно вибрати забудовника і не «потрапити»

Кожен інвестор по-різному підходить до вибору забудовника. Одні прискіпливо вивчають документи та договори, діючи на нерви менеджерів забудовника; інші спираються більше на інтуїцію; а хтось - довіряє свої кревні заощадження тому, що так зробила сусідка або краща подруга ... < Однак від «Еліта-центру» та їм подібних усе це ніколи не виручало. За різними підрахунками, на сьогоднішній день, від будівельних афер, та й просто, від невдалого менеджменту забудовників в Україні постраждало від 140 000 до 300 000 чоловік.

"Багато хто з них покладали надії на допомогу держави. Однак і тут інвесторів чекало розчарування. Всі потуги чиновників закінчувалися створенням комісій з проблем недобудов або розробкою різних нормативних актів. До реальної допомоги справа не доходила. Звичайно, простий українець не завжди зможе розпізнати шахраїв, однак свою програму-мінімум він виконати повинен. Для цього необхідно просто знати про основні ризики інвестування та методи їх виявлення. Таких можна нарахувати сім ", - говорить Володимир Боряк, юрист ЮФ« ConstructiveLawyers ».

1. Банкрутство.

Простий і популярний спосіб. Згідно із законодавством, після ліквідації підприємства всі зобов'язання останнього припиняються. Щоб не вкласти гроші в підприємство-банкрут, перед підписанням договору необхідно отримати витяг з державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців. У цьому документі міститься інформація про перебування підприємства у процедурі банкрутства, ліквідації і т. п.

2. Фінансова піраміда.

Забудовник, що зазнає фінансові проблеми, не встигнувши закінчити будівництво одного будинку, починає залучати кошти в будівництво другого і третього. Гроші, отримані від продажу нових об'єктів, спрямовуються у будівництво проблемного. А на другий і третій об'єкти згодом грошей вже не знаходиться. Щоб не стати жертвою аферистів, уважно вивчайте історію компанії забудовника та її репутацію на ринку.

3. Відсутність дозвільної документації.

Ризики значно підвищуються, якщо у забудовника немає необхідної дозвільної документації (дозвіл на виконання будівельних робіт, декларація про початок будівельних робіт, документи, що засвідчують права на землю і т. д.). Без таких документів будувати заборонено. Навіть якщо об'єкт буде добудований, інвестор не зможе стати його власником. Ліквідність такого майна і його вартість значно знижується.

4. Великі борги.

Якщо забудовник має велику кредиторську заборгованість перед своїми партнерами, гроші інвестора, швидше за все, підуть на погашення такого боргу, а не на будівництва житла. Щоб не ризикувати своєю інвестицією, слід вивчити єдиний державний реєстр судових справ. У ньому можна знайти інформацію про наявність боргів перед третіми особами. Також, є сенс сходити на будівельний майданчик і поспілкуватися з будівельниками. Якщо робітники не задоволені рівнем зарплати, затримками або її невиплатою - це перший «дзвіночок».

5. Подвійні продажу.

Поширеною аферою є здійснення подвійних продажів однієї і тієї ж квартири. Далеко ходити не треба, достатньо згадати сумнозвісну аферу «Еліта-центр», де забудовник продавав одні й ті ж квартири по кілька разів, отримуючи при цьому надприбуток.

6. Купівля закладеного житла.

Принцип такої афери дуже простий: забудовник, зазнає фінансові труднощі, бере кредит у банку, залишаючи в заставу майнові права на квартири в споруджуваному їм будинку, пише Мінфін. Якщо забудовник не повертає кредит банку, заборгованість буде погашена за рахунок закладених квартир, незалежно від того, продані вони чи ні. У цьому випадки вигода для забудовника та ж, що і при подвійні продажі - спочатку квартира продається інвесторам, а потім під неї береться кредит, який згодом не повертається.

Суть цієї проблеми полягає у законодавчому регулюванні інвестиційної діяльності в Україні. Зараз інвестування в будівництво житла здійснюється більш ніж по 10-ти різних схемах (купівля-продаж майнових прав, попередні договори купівлі-продажу, купівля-продаж заставних, облігацій, інвестування через фонди фінансування будівництва і т. п.).

Більшість з перерахованих вище схем не є інвестиційними, відповідно до закону; відповідно і законодавство, спрямоване на захист інвестицій, на такі правовідносини не поширюється. Виключити ж подвійні продажі і передачу квартир в іпотеку можливо тільки при інвестуванні через фонди фінансування будівництва (про цю схему буде розказано в наступному матеріалі).

7. Ребрендинг забудовника.

До ребрендингу відносяться всілякі заходи щодо зміни бренду, або його складових: назви, логотипу, візуального оформлення бренду. Безнадійно зіпсували свою репутацію, забудовники, а точніше їх засновники, часто створюють нові фірми, від імені яких продають квартири в проблемних недобудовах або починають нове будівництво. Якщо ви з відкритих (або інших) джерел можете перевірити репутацію менеджера або власника компанії, то це обов'язково потрібно зробити.
www.zagorodna.com