Як правильно і безпечно здати квартиру в оренду?

Так склалося, що український ринок орендного житла сформувався як ринок власника, а тому орендодавець за замовчуванням завжди має цілий набір переваг перед орендарем.

На відміну від західних країн, де ріелторські послуги з підбору орендаря оплачує власник, ринок оренди нерухомості Росії в більшості випадків працює "від орендаря", орендар і оплачує послугу агента.

На сьогодні орендне житло в Києві представлено переважно власністю фізичних осіб. Серед тих, хто заробляє на оренді квартир, велику частку займають корінні кияни, які отримали свої квартири безкоштовно в радянський період, а в наш час мають можливість здавати їх за орендними ставками, цілком порівнянними з найбільшими містами світу.

Здавалося б, всього лише і справ, заповнити купон газети або що ще простіше - по дорозі на роботу повісити оголошення біля зупинки: "Здам квартиру порядним людям БЕЗ ПОСЕРЕДНИКІВ! Господар ... Телефон ...".

Криза на час змінив звичну картину для ринку оренди Києва, як у дзеркалі відбиваючи економічну ситуацію в країні. Протягом майже півтора року власникам столичних квартир доводилося йти на поводу у орендарів і терпіти їх капризи, тому що обсяг пропозиції значно перевищував попит. Початок 2010 року стало переломним моментом: попит на орендне житло в столиці почав стрімке зростання і сьогодні на третину перевищує докризові максимуми. Орендні ставки ж нехай і не стрімко, але зростають.

Здавалося б, у таких умовах, як кажуть, переможець отримує все, але давайте попрацюємо над помилками!

У семи няньок дитя без ока

Один зі стереотипів поведінки орендодавця полягає в його впевненості в тому, що якщо відразу звернутися в кілька компаній, то квартиру вийде здати швидше.

Припустимо, але, звернувшись відразу в кілька компаній, по-перше, можна надовго забути про спокій. Десятки різних агентів будуть звертатися з одними і тими ж питаннями, а дзвінок телефону - зводити з розуму. Навіть після здачі квартири дзвінки не припиняться ще дуже довго, тому що інформація про квартиру продовжить "гуляти" по ринку, в кращому випадку дані будуть розтиражовані та потраплять у численні дрібні компанії або так звані інформаційні агентства. Або, що ще страшніше, взагалі можуть потрапити в поле зору шахраїв. І, головне, якщо об'єктом займаються всі - це означає, що насправді серйозно ним не займається ніхто, і пред'явити свої претензії або висловити побажання буде нікому. Такого не станеться, якщо вибрати одне професійне агентство.

Сам собі режисер

Напевно, в ментальності російського людини закладено недовіру до професіоналів, і тому кожен хоч раз у житті спробував самостійно взятися за справу, в якій він мало що розуміє. Хтось скаже, що якщо він може розібратися в математичному аналізі, то здати квартиру в оренду - справжня дрібниця. Всього-то і справ, заповнити купон газети або що ще простіше - по дорозі на роботу повісити оголошення біля зупинки: "Здам квартиру порядним людям БЕЗ ПОСЕРЕДНИКІВ! Господар ... Телефон ...".

І все-таки, як показує практика, без допомоги професійного ріелтора можна обійтися тільки в одному випадку - коли орендарями квартири є хороші знайомі, від яких не доводиться чекати підступу. І навіть тоді слід укласти договір у письмовому вигляді. Так, москвичі - звичайні люди, "квартирне питання тільки зіпсувало їх", повірте, це питання може зіпсувати і дружні відносини.

Оголошення на кшталт "Сім'я москвичів (працівники банку) без шкідливих звичок, без дітей, без тварин зніме квартиру. Оплату гарантуємо", розклеєні на під'їздах - це в 99% випадків справа рук крихітних агентств-одноденок ...

Наприклад, умови звільнення квартири в тому чи іншому випадку повинні бути узгоджені обома сторонами і закріплені в договорі. Якщо договором не передбачено, що наймач повинен негайно звільнити орендовану квартиру після усного прохання власника, то виселити наймача по першій же своїй примхи власник не має права. Власники житлових приміщень, що здаються в оренду, повинні також розуміти, що передають своє майно нехай і в тимчасове, але володіння та користування іншій особі, тобто добровільно обмежують своє право власності на визначений договором строк, компенсацією чого і є орендна плата. Тому сама можливість і періодичність відвідування квартири - ще один предмет обговорення.

Щоб врахувати всі можливі нюанси, такий договір повинен бути грамотно складений. Як варіант, агентства нерухомості пропонують послугу юридичного оформлення вже готового варіанту, вартість послуги фіксована і цілком доступна.

І ще: треба мати на увазі, що оголошення на кшталт "Сім'я киян (працівники банку) без шкідливих звичок, без дітей, без тварин зніме квартиру. Оплату гарантуємо", розклеєні на під'їздах - це в 99% випадків справа рук крихітних агентств-одноденок або приватних маклерів, у яких немає інших можливостей залучити до себе увагу. Це не потенційний орендар, а знову посередник.

Не варто економити на сірниках

Тепер нам абсолютно зрозуміло, що звернення в агентство нерухомості для власника житла нічого не варто. У цьому сенсі він опиняється в привілейованому становищі. Компанія розміщує інформацію про квартиру в своїй базі даних, добре структурованому каталозі об'єктів, безкоштовно. Правда, у такому випадку розраховувати на індивідуальний підхід не доводиться. Це почали розуміти і орендодавці, які все частіше, вибираючи між економією і персональної комплексної послугою, самі наполягають на другому варіанті і укладають ексклюзивний договір з агентством. Розмір комісійних агентства при цьому не перевищує місячної орендної плати. Чи варто економити? Ексклюзивний договір передбачає спілкування з персональним агентом, який, використовуючи всі доступні рекламні та маркетингові можливості, цілеспрямовано просуває об'єкт свого клієнта на ринку, представляє і захищає його інтереси на переговорах, підбирає орендаря в суворій відповідності з побажаннями та на умовах власника. Комплексна послуга включає повний юридичний супровід. А в ряді випадків компанії пропонують і цілий набір додаткових сервісів, наприклад фінансові гарантії, страховий поліс, так зване післяпродажне супроводження - що в сукупності практично повністю виключає всі можливі ризики.

Ми розібрали лише кілька випадків. Але, як відомо, розумна людина відрізняється від мудрого тим, що розумний вчиться на своїх помилках, а мудрий - на чужих. Будьте мудрішими!

www.zagorodna.com