Як оформити право власності на квартиру через суд

Останнім часом все більше покупців новобудов, дочекавшись закінчення будівництва будинку, не можуть оформити право власності. Обставини можуть бути дуже різними: непідписання однієї зі сторін актів реалізації інвестиційного контракту або протоколів розподілу квартир, певні фінансові проблеми компаній або розширений інвестиційний проект, що поширює свою дію відразу на десяток будівельних об'єктів. Адвокат Олег Сухов, провідний юрист компанії «Перший Столичний Юридичний Центр» розповів, як оформити право власності на квартиру (офіс) у новозбудованому будинку, якщо компанія забудовник або адміністрація не передає документи на реєстрацію в звичайному порядку через реєстраційну службу?

Якщо об'єкт побудований

Для звернення до суду та задоволення заявлених вимог, бажано мати відповідь забудовника, інвестора або, на худий кінець, органів місцевої адміністрації про відмову оформлення права власності на придбаний вами об'єкт нерухомості або неможливості такого оформлення з яких-небудь причин.

Обов'язковою умовою звернення до суду є:

- Укладений договір (інвестування, співінвестування, поступки права, спільної діяльності, пайову участь в інвестуванні будівництва, інвестиційного вкладу, попередній договір і ін);

- Платіжні документи про оплату зазначених договорів;

- Акт прийому передачі об'єкта нерухомості інвестору (при оформленні права власності на кінчений будівництвом об'єкт);

- План БТІ (при оформленні права власності на кінчений будівництвом об'єкт);

- Інвестиційний контракт, постанову місцевої влади, документи на земельну ділянку вимагаються за запитами суду.

Слід пам'ятати, що на підставі судової практики та цивільного законодавства заявник може вимагати в судовому порядку визнання за собою права власності тільки на конкретний об'єкт нерухомості. При зверненні до суду доведеться оплачувати державне мито, розмір якої може скласти суму до 60 000 рублів.

Вимоги до суду про визнання права власності повинні чітко описувати об'єкт нерухомості у відповідності з даними, отриманими з БТІ, інакше реєстраційна служба відмовить у реєстрації права власності. У рамках судового розгляду до суду необхідно надати повідомлення з Россреестра про відсутність зареєстрованих прав на той об'єкт нерухомості, що ви претендуєте. До судового розгляду залучаються всі учасники інвестиційного проекту, а так само особи, які поступаються або претендують на спірний об'єкт.

Так само по судових запитам витребується вся правовстановлюючих документація на об'єкт будівництва. Після вступу в законну силу рішення суду, необхідно звернутися до Головного управління Федеральної реєстраційної служби по суб'єкту федерації з документами БТІ (кадастровий паспорт та експлікація).

Незавершений об'єкт

На відміну від завершеного будівництвом об'єкта нерухомості при подачі документів в реєстраційну службу на оформлення права власності план БТІ надаватися не буде, так само буде відсутній акт прийому передачі конкретного приміщення. При цьому заявникам варто пам'ятати, що чим точніше буде написано рішення суду і чим чіткіше буде вказана об'єкт незавершеного будівництва, тим простіше буде зареєструвати власність у ФРС.

З буквального тлумачення ст. 25 Закону про реєстрацію випливає, що:

1. При реєстрації права на об'єкт незавершеного будівництва об'єктом права є весь об'єкт незавершеного будівництва, а не його частина.

2. Реєстрація права на об'єкт незавершеного будівництва здійснюється у разі потреби здійснення операції з таким об'єктом, тобто предметом угоди буде весь об'єкт незавершеного будівництва, а не його частина.

3. Земельна ділянка виділяється для створення об'єкту нерухомості.

На підставі викладеного випливає висновок про те, що загальним правилом є реєстрація права на об'єкт незавершеного будівництва в цілому (ст. 25 Закону про реєстрацію). Разом з тим об'єкт реєстрації формується організаціями технічного та кадастрового обліку, а установа юстиції реєструє права за наявності законних підстав. Тому в разі надання заявником правовстановлюючих документів на частину об'єкта незавершеного будівництва з обов'язковим додатком плану земельної ділянки, посвідченого органом, відповідальним за проведення кадастрових робіт, та плану об'єкта нерухомості, посвідченого органом обліку об'єктів нерухомості (ст. 17, 18 Закону про реєстрацію), реєстрація права на зазначений у названих документах об'єкт незавершеного будівництва можлива.

Чинне законодавство допускає реєстрацію прав на об'єкт незавершеного будівництва незалежно від призначення об'єкту, що будується. На питання про те, чи підлягає державній реєстрації угода і перехід права або тільки перехід права, слід відповідати з урахуванням того, що житловий будинок, будівництво якого не закінчено, не є житловим приміщенням, тому що не може бути використаний за цьому призначенню. Отже, реєстрації підлягає лише перехід права власності, а не договір продажу такого об'єкта.

Як показує судова практика, в Москві, приміром, суди віддають перевагу визнанню права власності на частку в інвестиційному контракті у вигляді певного приміщення, яке було зазначено в договорі з пайовиків (інвестором і т.д.), відповідно до якого було розпочато будівництво будинку. Визнання права власності на такий об'єкт нерухомості як на незавершений будівництвом об'єкт - практика більше негативна. При цьому в Московській області і інших регіонах РФ є багато і даної позитивної практики.

Незважаючи на те, що судові прецеденти про визнання права на частку в Інвестиційному проекті мають недалеку історію виникнення, дана практика все більше і більше набирає свої позитивні обертів. Варто зазначити, що право власності за такими рішеннями суду зареєструвати неможливо, проте вони дозволяють вивести права на свою нерухомість із конкурсної маси (продажу з торгів третій особі) при банкрутстві забудовника.

Адвокат Олег Сухов, провідний юрист «Першого Столичного Юридичного Центру»
http://www.kdo.ru