Як не віддати свою новобудову банку

Взаємовідносини девелоперів і банкірів, що загострилися ще в період кризи 2008-2009 років, сьогодні переросли в конфлікт. Перші частенько не готові обслуговувати свої фінансові зобов'язання і оплачувати кредити, другі у відповідь настійно вимагають розірвання кредитних договорів, дострокового повернення позик та загрожують конфіскувати будівництво.  Як правильно вчинити, щоб не віддати будівництво і не піти по світу?

Вихід перший: реструктуризація

Конфіскат у вигляді об'єктів незавершеного будівництва банкам не потрібний. «Банк банально не вміє будувати і не хоче - ні вміти, ні вчитися», - пояснює голова правління Інвестиційно-трастового банку Олександр Подолянко. Тому недобудоване майно стає баластом для фінансової установи.

«Зараз конфісковувати і продавати застави дуже невигідно. Їх ринкова вартість нижче заставних сум. Обслуговування теж дорого обходиться. Тому банки як ніколи раніше договороздатний », - зауважує голова Комітету економістів України Андрій Новак.

Банкіри, як правило, готові домовлятися про реструктуризацію - але в тому випадку, якщо бачать, що будівництво йде і забудовник платоспроможний. За словами Олександра Подолянко, банк буде намагатися якщо вже не збереглося свій прибуток, то мінімізувати збитки. І, якщо забудовник зможе запропонувати йому таку перспективу, то можлива реструктуризація і навіть додаткове фінансування в тій чи іншій формі.

Вихід другий: факторинг

Якщо на певному етапі будівництва, часто на ранніх стадіях, забудовник не в змозі після закінчення місяця розрахуватися з підрядчиком і з самим банком, банк включає процедуру факторингу. На думку радника президента будівельної компанії «Житлоінвест-УКБ» Петра Шарафетдінова, це самий безболісний варіант для усіх сторін.

Фінустанова власними коштами розраховується з підрядником за виконану роботу - щоб будівництво не зупинилася - а потім, як тільки забудовник стає платоспроможним, виставляє йому ці суми на оплату з відсотками. Так вдається і підтримувати життєдіяльність на будмайданчику, і забудовника не пустити по світу.

У цій ситуації для забудовника головне - грамотно спланувати маркетингові прийоми, включити інструменти залучення покупців і наростити продажі до того об'єму, щоб виручка змогла покрити і безпосередні зобов'язання перед банком, і відсотки по факторингу, і суми, заплачені банком підрядникам. «Ця схема вже добре себе зарекомендувала», - зазначає Шарафедтінов.

Вихід третій: товарний кредит

Необхідно правильно розставляти пріоритети. Банк найчастіше виставляє жорсткі умови по відсотках, штрафує за прострочення і загрожує конфіскацією.

Не платити по кредиту і при цьому зберегти об'єкт і бізнес не вийде. При цьому доля недобудови і самого забудовника буде прямо залежати від того, наскільки безнадійна компанія. «Чи буде банк рухатися в напрямку конфіскації чи ні, залежить від конкретних обставин тих проблем і тупиків, з якими зіткнувся позичальник», - роз'яснює Олександр Подолянко.

Якщо перспективи відновлення платоспроможності забудовника немає, банку легше звернути стягнення на предмет застави і продати його іншому забудовнику, укладає фінансист.

Тому вільні гроші будівельним компаніям необхідно направляти, в першу чергу, в банк, рекомендує Петро Шарафедтінов. «З постачальниками можна домовитися про товарний кредит - тобто вони забезпечують поточне будівництво матеріалами та комплектуючими, а забудовник розплатиться вже після того, як розрахується з банком», - підсумовує він.

ABCnews