Як не стати обдуреним дачником?

Земля без підряду стала в останні півтора року хітом продажів на заміському ринку. За оцінками експертів, такі ділянки набувають більш 60-70% покупців. Однак багато хто з них не отримують обіцяних девелопером комунікацій. Що ж потрібно передбачити покупцеві, щоб не опинитися в подібному становищі?

Тверезі розрахунки

Кількість продаваної землі без підряду все росте. За оцінками експертів агентства DOKI, в 2008 році на ринку пропонувалося близько 50 котеджних селищ в Московській області з ділянками без підряду, в 2009 році - 150, а в нинішньому - вже близько 250. Понад 70% пропозиції припадає на дешеві варіанти первинного ринку, нижче 200 тис. руб. за сотку - і це в радіусі 50 км від Москви! Причому часто девелопери запевняють, що в цю суму входять і комунікації, які планується підбити після закінчення продажів селища.

Однак розрахунки експертів агентства DOKI показують, що тільки собівартість підведення комунікацій становить в Московському регіоні не менше 200 тис. руб. на сотку. Для прикладу вони вибрали ділянку площею 10 соток, розташований в котеджному селищі площею 40 га в 50-кілометровій зоні від МКАД. Вартість підведення комунікацій до такого ділянці буде складатися з наступних складових: прокладання зовнішніх мереж до селища в цілому - 25 тис. руб. за сотку; вартість доріг, тротуарів і установки бордюрного каменю - 70 тис. руб.; прокладка господарсько-побутової каналізації - 20 тис. руб.; підведення до ділянок електрики - 30 тис. руб.; водопроводу - 10 тис. руб.; газопроводу з подачею газу низького тиску - 20 тис. руб.; прокладка зливової каналізації по селищу - 20 тис. руб.; дренажної мережі - 5 тис. руб.

З урахуванням будівництва мінімального числа об'єктів соціальної інфраструктури в селищі - огорожі, будиночка охорони - загальна собівартість 1 сотки землі становить уже не менше 250 тис. руб. І це за умови, що територія купувалася девелопером до 2003 року, коли ціни були не на найвищому рівні. Що ж виходить: у тих, хто купив ділянки задешево, немає шансів дочекатися комунікацій?

Схоже, так і є. Причому, якщо комунікації не були закладені у вартість ділянки, не факт, що вони будуть підведені навіть за додаткову плату. Іван Синіцин, партнер проекту «Нові дачі - Гагарінленд», вважає, що, за непрямими даними, не менше 20% ділянок без підряду на ринку залишаться без комунікацій. У DOKI ще більш песимістичні: за прогнозами агентства, в 2010 році це може статися з 75% покупців такої нерухомості.

Чому це відбувається

Що ж ми бачимо на ринку землі - масове шахрайство або тотальне невміння девелоперів прорахувати свої можливості? Причин невиконання обіцянок може бути декілька.

Зараз землевласники, зневірившись збути велику територію цілком, дроблять її на безліч маленьких ділянок і продають без підряду. Але, оскільки багато з них займаються девелопментом вперше, розуміння того, як підводяться комунікації і скільки це може коштувати, у них дуже приблизне. А справа ця непроста: потрібно добути необхідні дозволи, у деяких випадках отримати добро на прокладку комунікацій по приватних територіях, та ще вміти «домовитися» з чиновниками, що буває недешево, і т. д. «Питання, пов'язані з комунікаціями, продавець просто не вміє ефективно вирішувати, а то й не хоче. Ну не запрацює він на цьому, та й добре. Не продавцю ж там жити. А гроші, якщо земля - ??непрофільний актив, заробляються зовсім в іншій сфері, - коментує Сергій Поправка, юрист компанії Penny Lane Realty. - Бувають і складності, які пов'язані з продавцем і покупцем. Це об'єктивні труднощі, спектр яких досить широкий і лежить в самих різних площинах - від відсутності технічної можливості до корупції ».

Неможливість отримання техумов на підведення електрики і газу - найважчий випадок, при цьому часто продаж землі починається до їх узгодження та отримання девелопером. «На жаль, на ринку продається і така земля, на яку ТУ ніколи не будуть отримані, тому що в окрузі просто немає ТЕЦ, від якої можна живити мережі, - каже Олександр Дубовенко, директор з розвитку компанії Good Wood. - Ці ділянки продаються дуже дешево, але що таке земля без електрики? Це означає, що дачникам доведеться виробляти його за допомогою власного генератора ».

Можливий варіант, що вартість підведення комунікацій виявляється настільки висока, що земля з економ відразу перетворюється на бізнес, тобто суми необхідних доплат будуть не по кишені власникам ділянок. Або девелопер розраховував, що підводити комунікації будуть 70% купили ділянки, а гроші здали лише 20%. «При такому розкладі він не вкладається в зібрані кошти, - коментує Ганна Шишкіна, начальник управління маркетингу КК« Абсолют Менеджмент ». - У результаті девелопер, який не має власних інвестиційних коштів, фактично чекає на рішення інших власників ділянок. Або вже не чекає. Адже основний продукт - земельна ділянка - проданий, а підведення комунікацій було додатковою послугою, лімітованої за часом, поки не закінчаться ТУ. Зазвичай такі колізії відбувається в селищах, де вартість землі дешевше підключення електрики ».

«Буває, що в договорі просто сказано про підведення електрики. А девелопер дотягує мережі до трансформатора, і робити розводку по домівках пропонує мешканцям за свій рахунок. Це може коштувати їм ще 100-200 тис. руб. за ділянку, що для небагатих покупців може виявитися серйозним обтяженням », - наводить приклад Олександр Дубовенко.

Питання з водою, каналізацією та внутрішньоселищних дорогами простіше, тому що залежить тільки від девелопера, але і тут не все гладко. Часом недосвідчений забудовник витрачає отримані від продажу ділянок гроші на інші цілі, а на комунікації вони вже не залишається.

Купуйте правильно

Фахівці заміського ринку рекомендують ретельно підходити до укладення угоди. Перш за все, придивитися уважніше до продавцю землі. Сергій Поправка радить вивчити всю доступну інформацію про майбутнє контрагента, особливо питання, що стосуються тривалості його роботи на ринку нерухомості, реалізованих проектів, репутації, участі (точніше, вже краще неучасті) в судових позовах. Прискіпливо читайте договір, вимагайте внесення пунктів, що закріплюють перелік передбачуваних комунікацій, терміни і відповідальність за порушення обсягів і термінів виконання робіт. Не треба соромитися вимагати закріплення в договорі всіх усних обіцянок.

Але навіть якщо в договорі прописані терміни прокладки комунікацій і конкретні санкції за невиконання чи прострочення виконання цих обіцянок - подумайте, а чи буде з кого стягувати заборгованість? «Хто продав вам землю? Якщо це існуюча півроку фірма, у якої немає активів, наприклад, іншої нерухомості і т. п., значить ви помилилися у виборі контрагента та, швидше за все, будете покарані за зайву довірливість і неуважність », - вважає юрист. Тому що судитися з такою фірмою буде марно.

Ганна Шишкіна радить укладати договір з девелопером, який має досвід продажу ділянок без підряду з комунікаціями і підведення комунікацій. «Добре, якщо досвід є саме в цьому районі. Ще краще, якщо можна приїхати подивитися на інші реалізовані проекти. Ідеально, якщо девелопер має як завершені об'єкти будівництва, так і поточні проекти, - говорить вона. - Ну і взагалі, договір краще укладати з компанією, яка має ім'я на ринку. Зрозуміло, що землі оформлені на різні юрособи, але для укладення договору ідеально, коли гарантом є головна компанія, виступаючи як агент. Дрібні компанії можна закрити, а велика компанія своїм ім'ям ризикувати не буде ».

Іван Синіцин не рекомендує купувати землю без комунікацій або з планованими комунікаціями, що входять в ціну угоди. Або, принаймні, вибирайте ділянки в тих селищах, де у девелопера є на руках технічні умови на електрику - документи про виділення потужностей цієї території. Причому документи повинні бути не старше 5 років, попереджає експерт. «На електрику документи девелоперу видаються відразу, на газ - коли на ділянці вже зведено будівлю, - уточнює Антон Ларін, керівник департаменту заміської нерухомості агентства Prime Time Realty. - Якщо це крупний котеджне селище, у якому продаються ділянки з підрядом, без підряду і готові будинки, то у забудовника повинні бути документи на всі комунікації. На селище виділяється певна потужність, і вона розраховується так, щоб її вистачало на кожне володіння ».

Також бажано, щоб до вибраної ділянки вже була прокладена внутрішньоселищних дорога. Якщо її немає, прорахуйте, чи є у девелопера можливість підвести її. «Прокладка дороги - дороге задоволення, - попереджає Олександр Дубовенко. - Звичайна бетонна дорога коштує 2000 руб. за кв. м. При мінімальній її ширині в 5 метрів один кілометр буде коштувати 10 млн руб., а адже часом необхідна дорога у кілька кілометрів. Ще потрібно плата за з'їзд з шосе, що становить від 1 до 3 млн. Таким чином, вартість дороги в 1 км буде дорівнювати ціні 20 ділянок у селищі, якщо вони продаються по 600 тис. руб. Але ж девелопер не може всі гроші від продажу пускати на будівництво дороги! Словом, якщо в селищі всього 50 володінь, які продаються за низькою ціною, потрібно розуміти, що дороги не буде ніколи ». Точно так само потрібно прораховувати і можливість підведення всіх інших комунікацій.

Нарешті, договір, як радить Іван Синіцин, краще всього оформити в два кроки: спочатку сплатити та подати на реєстрацію договір купівлі-продажу земельної ділянки, в якому дати посилання на додаток до нього. У додатку потрібно зафіксувати терміни та вартість проведення комунікацій. Ну а оплачувати додаток з комунікацій потрібно, в ідеалі, за фактом здачі їх в експлуатацію.

http://sob.ru/issue4659.html