Про те, як стати власником закордонної нерухомості, уникнувши багатьох помилок, читачам журналу «Нерухомість & ціни» розповів Валерій Кравіц.
При покупці нерухомості на первинному ринку в Ізраїлі громадяни користуються послугами адвоката. Саме він перевіряє юридичну чистоту об'єкта і консультує в питаннях оподаткування операцій з нерухомістю. Якщо мова йде про придбання об'єкта на вторинному ринку, участь адвоката стає обов'язковим.
- Хіба для укладання угоди недостатньо ріелтора?
- Можна звернутися і в агентство, але не варто забувати, що головне завдання ріелтора - пошук нерухомості, а завдання адвоката - захист інтересів покупця. Саме адвокат (а не ріелтор) несе відповідальність за чистоту угоди. Ріелтор ж виступає лише посередником і відповідає тільки за свої послуги, зазначені в договорі. За них і отримує комісію.
- Чи можна в такому випадку говорити про те, що на ріелторів покладатися не варто?
- Я б так не сказав: відбір в професію строгий. Далеко не кожен бажаючий може працювати на ринку нерухомості Ізраїлю: ріелтор повинен здати іспит і отримати ліцензію в Міністерстві юстиції. Незважаючи на те що в договорі немає пункту про перевірку чистоти квартири, ріелтори уважно вивчають об'єкт. І якщо, на їх погляд, в історії квартири є щось підозріле, вони обов'язково попередять покупця. Хоча, звичайно, бувають і прикрі помилки. Це пов'язано зі збільшеним після скасування віз попитом на нерухомість Ізраїлю. Користуючись ажіотажем, деякі несумлінні компанії грішать не зовсім чистими угодами. Хоча треба сказати, що, як тільки подібні факти виявляються, законодавці тут же усувають пролом у праві, і другий раз провернути подібну аферу вже не вдасться.
- При сумніві, напевно, варто, перевірити наявність ліцензії у агента, який пропонує свої послуги?
- Це треба зробити обов'язково. У ліцензії є фотографія і відображена вся інформація про ріелтори. Крім того, її номер можна перевірити в базі даних. Так що якщо ви звертаєтеся за допомогою в невелику компанію або до приватного посередника, послуги якого здаються вам дешевше, не забувайте перевірити у нього документ, який дає йому право працювати на цьому ринку. Інакше потім пред'явити претензії буде нікому.
- Давайте поговоримо трохи про ринок новобудов Ізраїлю. Як довго оформляється дозвіл на будівництво?
- На це йде зазвичай три - шість місяців. Якщо змінюється призначення об'єкта, то довше. Можуть піти і роки, якщо це пам'ятник архітектури або землі сільгосппризначення.
Якщо немає дозволу на будівництво, то обносити парканом виділена під забудову ділянку не можна. І продавати теж нічого не можна, а ось рекламу давати можна.
- А як в Ізраїлі здійснюється оплата майбутньої квартири: гроші необхідно вносити відразу або поетапно?
- Якщо ви берете участь у пайовому будівництві, то оплату своєї майбутньої квартири здійснюєте поетапно і тільки через банк. Всю суму відразу і в офісі компанії у нас ніхто не платить. Ви приходите в банк, який курирує проект, і вносите не більше 7% від вартості квартири. Якщо будівельні роботи вже розпочато, то оплачуєте до 25%. Далі правил немає: за домовленістю з будівельною компанією ви вносите суму, що залишилася по частинах, виключаючи 10-15% вартості об'єкта, які передаються лише по завершенні будівництва. Тобто поки ви не отримали ключі, ви не виплачуєте повну вартість нерухомості.- Чи можна в Ізраїлі отримати іпотечний кредит на новобудову?
- Звичайно. Є навіть такі банки, які не вимагають оплату по кредиту, поки ви не вселитеся в квартиру. Адже багато людей на час будівництва об'єкта орендують житлоплощу, тому їм важко одночасно виплачувати іпотеку за житло, якого ще немає, і платити оренду за орендовану квартиру.
Створюючи такі умови для позичальників, банк, звісно, ??контролює будівельний процес аж до того, що перевіряє якість бетону. Інакше не можна, адже не повинно бути ніяких збоїв, або клієнт піде до іншого банку. Кредитна організація прагне гарантувати позичальникам, що інвестиції підуть саме на зведення будинку, а не на інші цілі.
Іпотека в Ізраїлі давно вже невід'ємна частина ринку нерухомості. Приблизно 95% населення купує квартиру за допомогою кредитів (процентні ставки 2,5-4%), тому ніяких накладок бути не повинно.
- Така пильна увага банків до забудовників викликано їх ненадійністю?
- Навпаки, житло будують тільки серйозні і великі компанії. Новачків навіть не допустять до участі в тендері, оскільки головні критерії - репутація та стаж роботи на ринку. Тому, якщо компанія виграла підряд на будівництво, ніхто не сумнівається, що будинок буде добудований. Плюс до всього забудовник дає семирічну гарантію якості збудованого об'єкта. Через рік після здачі будинку до мешканців приходить інспектор і перевіряє, чи не осіло чи будинок, чи не з'явилися тріщини на стінах. Якщо інспектор виявить неякісну роботу забудовника, всі ремонтні роботи будівельна компанія зобов'язана виконати безплатно.
- Витримуються чи терміни здачі об'єкта?
- Так. Забудовник зобов'язується надати пайовикові житло в строк, зазначений у договорі. Якщо з якихось причин здача будинку затримується, йому доведеться виплачувати вартість оренди за квартиру, в якій живе покупець під час будівництва. Це нормально і законно.
- Але ж порушення термінів може відбутися не з вини забудовника, а з об'єктивних причин. Приміром, змінився мер. Такі ризики у вас є?
- Таких ризиків в Ізраїлі немає. У будь-якому муніципалітеті працює незалежна комісія, яка і дає дозвіл на забудову. Вона моніторить хід будівництва та приймає звернення та скарги громадян. Ця комісія не підпорядковується ні мерові, ні віце-меру, а тільки держкомітету. Тому зміна глави муніципалітету ніяк не відбивається на темпах будівництва. Якщо є дозвіл, то згорнути будівництво вже не можна. Для цього повинні бути дуже вагомі підстави.
- Напевно, в Ізраїлі, так само як і в Росії, квартири від забудовника продають і ріелтори. Як перевірити, чи мають вони право це робити? Або краще звернутися безпосередньо до забудовника, щоб не переплачувати посередникам?
- Думаю, що краще звернутися в будівельну компанію. Для оформлення угод забудовник наймає адвоката, який проконсультує майбутнього покупця безкоштовно, так як він отримує комісію від кожного продажу. Можна зайти в адміністрацію муніципалітету і все дізнатися про будівництво об'єкта, ця інформація ні від кого не приховується.
- Які ціни на початковому етапі будівництва? Чи відрізняються вони від вартості готового житла?
- Значно. Дивіться самі: на початковому етапі будівництва людина купила квартиру за 1 млн 700 тис. шекелів. Це близько 485 тис. дол Через два роки, коли будинок зданий і всі мешканці заселилися, квартира коштує вже 715 тис. дол Отже купувати на нулі вигідно і безпечно.
- Валерію, давайте поговоримо про безпеку угод, але вже на вторинному ринку житла. Якщо покупець захоче сам ознайомитися з документами на об'єкт, він зможе їх одержати, або ці дані надають тільки ліцензованим спеціалістам?
- Звичайно, зможе, у нас з цим немає проблем. Можна заплатити 15 дол і отримати всі документи: що це за нерухомість, хто нею володіє, чи є обтяження та ін Дізнаватися всю історію квартири необов'язково. Якщо нерухомість обтяжена, то це буде відображено у виданій вам довідці. Тим не менш, якщо покупця цікавить додаткова інформація, він може звернутися до адвоката, який має доступ до бази даних. Або до адміністрації муніципалітету, пред'явивши попередній договір про купівлю-продаж, який він уклав з продавцем.
- Скажіть, а якщо покупець зареєстрував право власності на квартиру, чи можуть його надалі виселити на підставі рішення суду?
- Ні, держава відповідає за здійснену операцію. Наприклад, якщо громадянин вже заплатив 10% авансу, він може попросити продавця включити його до списку потенційних покупців. Це робиться для того, щоб заброньовану квартиру не могли продати іншій особі. На жаль, раніше таке було. Але потім оперативно внесли поправку до закону, і обман став неможливий. Таким чином, якщо приходить інша людина, він бачить запис про те, що ця квартира вже купується. Ще одним претендентом він стати не може навіть у тому випадку, якщо перший відмовився від придбання нерухомості. Поки є запис про потенційного покупця, навіть аванс не можна внести. Зрозуміло, що і здійснити операцію теж не можна.
На сьогодні законодавство Ізраїлю максимально гарантує чистоту угоди. У нас ніколи нікого не виселяли з квартири. Чесний покупець обов'язково отримає житло, а шахраїв знайдуть і покарають.
- Подібні ситуації траплялися хоч іноді?
Була компанія, яка анонсувала будівництво будинку з усіма зручностями і обробкою. Під ці обіцянки її власники зібрали гроші з пайовиків і зникли. Держава ж компенсувало ошуканим громадянам всі понесені збитки. Після цього випадку чиновники ухвалили закон, який унеможливив подібні махінації. А шахраїв притягнули до кримінальної відповідальності.
У Росії часто виникають проблеми через раптово що з'явилися спадкоємців. Квартира вже продана, але вони заявляють на неї свої права і відсуджують у нового власника. В Ізраїлі таке статися не може. Всі обтяження об'єкта нерухомості відображені в документах. Якщо покупець придбав квартиру, яка за документами чиста, ніхто не може на неї претендувати, тим більше якщо вже внесені всі гроші. Договір не можуть розірвати, а спадкоємці повинні розбиратися між собою і ділити отримані гроші. Якщо угода чиста, при чому тут сумлінний покупець? А ось той, хто отримав гроші, нехай і виділяє частину доходу забутого спадкоємцю.
- Валерію, чи можете ви пригадати випадки, коли ріелтори щось пропускали при перевірці минулого квартири?
- Був випадок, коли клієнт купив квартиру без залучення адвоката, але документ про власність не може отримати до цих пір. Справа в тому, що ріелтори не до кінця перевірили юридичну чистоту угоди. І вийшло, що на папері квартиру продали, гроші взяли, але власником покупець так і не став через те, що квартира обтяжена. Він у ній живе, але належить нерухомість досі продавцю.
Стягнути грошову компенсацію за допущені помилки з ріелтора можна, але тільки через суд. І тут все залежить від активності покупця. Якщо він вірить обіцянкам ріелтора і чекає, поки той розбереться з проблемою, може закінчитися термін давності подання позовної заяви.
- А якщо державний службовець зробив щось не так, хто відповідає?
- Те установа, де він працює, несе відповідальність за його дії. Був випадок, коли орендодавець здавав квартиру військовим пенсіонерам, які отримують дотації від Міністерства оборони. Орендарі сфабрикували документи, згідно з якими оренду мало оплачувати Міністерство оборони. І не платили за квартиру вісім місяців. Весь цей час господиня житла терпляче чекала, поки не прийшла до Міністерства з питанням, чому вона не отримує орендну плату. Співробітники військового відомства були дуже здивовані, але заплатили за ошуканців. Однак після цього хитрих пенсіонерів змусили відшкодувати всі витрати.
- Торкнемося податкового законодавства Ізраїлю. Що треба знати покупцям нерухомості у вашій країні?
- Відповідно до прийнятих 16 лютого 2011 поправками до Закону «Про оподаткування операцій з нерухомістю» розширено дію податкових пільг на придбання першого будинку або квартири. Якщо житло коштує не дорожче за 1 млн 350 тис. шекелів, громадянин звільняється від сплати податку на покупку. Раніше планка пільгового оподаткування була нижче - 1 млн. 140 тис. шекелів. За придбання першої квартири вартістю від 1 млн 350 тис. шекелів до 1 млн 601 тис. шекелів покупець буде платити податок у розмірі 3,5% суми угоди, а при покупці квартири дорожче 1 млн 601 тис. шекелів розмір податку становитиме 5% суми угоди . У той же час розрахунок податку на купівлю другої і наступних квартир інший. Замість 3,5% при купівлі житла за 1 млн шекелів інвестору доведеться платити 5%-вий податок; на квартири вартістю до 3 млн шекелів - 6% замість 5%; і 7% замість тих же 5% на квартири вартістю понад 3 млн шекелів .
- Яка цінова ситуація на ринку нерухомості Ізраїлю зараз?
- Житло продовжує рости в ціні, незважаючи на зусилля уряду. Звичайно, зростаючий ринок дуже привабливий для інвесторів. Справа в тому, що у нас не було спаду навіть під час світової фінансової кризи. Причиною тому дефіцит житла. Незважаючи на те що в 2010 р. почалося масштабне будівництво нових квартир, попит все ще перевищує пропозицію. Така диспропорція стимулює новий виток цін на нерухомість.
Вартість житла визначає його місцерозташування. Наприклад, в Тель-Авіві 1 кв. м житла коштує в середньому 5 тис. дол У елітних квартирах - 15-17 тис. дол І цей ринок завжди ліквідний, так як будувати практично вже ніде. Зараз тут більше добудовують, перебудовують, реставрують.
- А в інших містах нерухомість дешевше?
- Якщо брати прибережну зону, то там вартість метра коливається в районі 3-3,5 тис. дол Причому чим більше туристів, тим дорожче нерухомість у цьому місті. Найбільшою популярністю користуються двох-трикімнатні квартири на березі моря вартістю близько 300 тис. дол: саме цей сегмент житла особливо затребуваний у російських і українських покупців. У зв'язку з тим, що ринок Ізраїлю відчуває брак дво-трикімнатних квартир і ця категорія житла є високоліквідної, можу спрогнозувати ще більше збільшення дефіциту в цьому сегменті, а також зростання вартості таких квартир. Вважаю, що можна очікувати підвищення цін і на оренду. У сезон досить складно знайти номер у готелях Ізраїлю, тому туристи віддають перевагу знімати апартаменти або будинок. На мій погляд, зараз найкращий час для інвесторів: покупка нерухомості на березі моря може принести солідний прибуток від оренди.
Коментарі