Як купити землю?

На що звертати увагу, вибираючи ділянку для дачі в недавно сформованому дачному масиві? Якщо вам пропонують придбати земельну ділянку в дачному або садовому товаристві на землях сільськогосподарського призначення, то без серйозного вивчення документів не обійтися. Адже тільки людина з багатою уявою розгледить у вчорашньому картопляному полі майбутній дачне селище, а ймовірність отримати за свої кровні не те, про що мріється, тут вище середньої.

Дорога до дому

Як з'являються пропозиції ділянок в нових дачних масивах? Можливі два легальних шляхи їх походження. Перший: девелопер (приватна або юридична особа) придбав велику ділянку землі сільгосппризначення, організував дачне господарство, підготував і затвердив у голови адміністрації району схему організації забудови, отримав необхідні погодження (технічні умови на підключення до інженерних мереж).

Другий варіант: ініціативна група зацікавлених осіб звертається до районної адміністрації з вимогою про виділення ділянки. Детально цю схему роз'яснювати не будемо, вона регламентована Земельним кодексом та низкою підзаконних актів, але якщо оголошення про продаж вже з'явилося на ринку - значить, виділення ділянки для «групи товаришів» вже відбулося. Далі схема наступна: створення некомерційного об'єднання (товариство, кооператив), підготовка схеми організації забудови, одержання у власність або оренду товариства (партнерства, кооперативу) ділянки. Товариство отримує можливість приймати нових членів, вони платять внески, а їм виділяють індивідуальні ділянки і сприяють в оформленні у власність.

В обох випадках кінцевий результат для охочого придбати ділянку - отримання у власність «маленького» індивідуальної ділянки для будівництва дачного будинку зі складу «великої».

Педантичний девелопер

Якщо девелопер в повному обсязі виконав юридичну підготовку і може пред'явити покупцеві свідоцтва про власність та кадастрові паспорти «маленьких» ділянок, то проблем буде менше всього, але «помарки» можливі. Тому починаємо вивчення документів з кадастрового паспорта ділянки. У ньому зазначено, хто є власником (потенційним продавцем), наведені площа, координати поворотних точок (межових знаків), перераховані обмеження використання. Якщо у вас є сумніви, чи збігаються межі ділянки з тими, що позначені в документах, є сенс запросити кадастрового інженера для уточнення координат (тут зустрічаються і технічні помилки, і умисел сусідів, «посунувши» межові знаки).

Другий момент. У паспорті є відомості про заборони, сервітути (обмеження права користування) та обтяження. У свідоцтві про власності продавця на землю вказуються дані про зареєстровані обтяження прав, включаючи заставу та оренду. Але ці відомості можуть виявитися застарілими. Якщо мова зайшла про угоду, за кілька днів до неї необхідно запросити виписку з Єдиного державного реєстру, яку потрібно звірити з документами продавця. При виявленні «новин» (свіжий заставу або недавно накладені обмеження) буде час відмовитися від покупки або скорегувати умови угоди.

«У дачних масивах зустрічаються ділянки, розташовані всередині виділяються кварталів, проїзд до яких організований через інші ділянки, - говорить Євген Шірстов, старший юрист практики з нерухомості та інвестицій компанії" Качкін і партнери ", - важливо звертати увагу на те, щоб таке обмеження теж відбивалося в документах ».

Від загального до індивідуального

У реальності все буває складніше. Наявність кадастрових паспортів у «маленьких» ділянок у складі «великих», - сьогодні не норма життя: девелопери починають залучати кошти і оголошують про продажі задовго до готовності повного пакету документів. На що звертати увагу, якщо паспорт не готовий? В першу чергу - на кадастровий паспорт «великого» ділянки. У ньому повинні бути дані про власника, розмірі, координати і вказані обмеження по використанню (межах водоохоронних зон, захисних зон інженерних комунікацій, можливого резервування земель, сервітути, дозволених видах використання).

Щоб ви могли купити «маленький» ділянку в складі «великого», потрібно провести його через процедуру кадастрового обліку. Якщо ця робота в масиві затягнулася, вам, швидше за все, запропонують укласти попередній договір купівлі-продажу і зажадають немаленький аванс. При такій угоді ризик отримати не те, що було обіцяно, помітно зростає.

«Попередній договір передбачає, що сторона, що виступає в якості продавця, зобов'язується провести необхідні дії по формуванню даної ділянки, а після його постановки на кадастровий облік і реєстрацію прав продавця сторони зобов'язуються укласти основний договір купівлі-продажу», - коментує Євген Шірстов. На практиці такі договори можуть мати неприємні «пастки» для покупця. Наприклад, забудовник може використовувати його гроші як фактично безвідсотковий кредит: не дотримати терміни, видати «не те», що обумовлювалося і повернути аванс без відсотків і штрафів. Подивитися договірну базу з незалежним юристом вельми бажано.

Купити можна - будувати не можна? ..

Зустрічаються і ситуації, коли ділянка купити можна, а будувати на ньому не можна. Нехай вас не вводить в оману наявність роздрукованого на кольоровому принтері «генплану території» з безліччю печаток. Часто це зовсім не викопіювання із генплану села, а «концепція», яка не має відношення до дозвільної документації. І вона може не збігатися з тим розвитком, яке запланували влади. Інша справа, якщо девелопер надає проект організації і забудови території майбутнього селища. Це вже серйозний документ. Він визначає межі допустимої забудови території дачного освіти, затверджується головою райадміністрації, області і повинен враховуватися при розробці генплану розвитку села чи району. Але через те, що за генплани поселень взялися недавно, а схеми селищ «малюють» вже не перший рік, між ними можуть зустрітися нестиковки. Але такі ризики в цілому переборні.

Щоб не виявилося, що через вашу ділянку збираються провести дорогу або газопровід, генеральний план села (підкреслимо: саме генплан, а не роздруківку схеми масиву) потрібно вивчати буквально з лупою. Можна отримати інформацію про поточний вигляді використання ділянки, зажадавши виписку з реєстру, з якої може з'ясуватися, що на ньому дозволені тільки випас худоби, сінокіс, або вирощування сільськогосподарських культур. До того ж якщо генплан ще не прийнятий, дозволені види використання землі можуть змінитися. На сто відсотків можна бути впевненим у купівлі лише після отримання з адміністрації інформації про матеріали і час прийняття генплану, правил землекористування та забудови, дату їх розгляду та публічних слухань.

Дачне будівництво на землях сільгосппризначення можливе лише після внесення в кадастр і свідоцтво про власність даних про зміну виду використання на «дачне будівництво» або «ведення садівництва». Тут потрібно з'ясувати, чи є рішення (постанова) голови адміністрації на цей рахунок. Якщо його немає, а продавець із загадковим виглядом повідомляє, що збирає гроші на хабарі чиновникам («земля поки ще сільськогосподарська, але ми працюємо над питанням»), шанси на безпроблемну покупку падають.

Зустрічаються і ситуації, коли рішення питань землекористування виходить за рамки повноважень глави району або області, наприклад, коли мова йде про території, що раніше належали Міноборони, рекреаційних зонах (наприклад, про колишніх піонертаборах), особливо охоронюваних територіях, лісових угіддях. Побудувати що-небудь на свій страх і ризик тут можна, але якщо влада раптом «згадають» про землю, маятник може гойднутися у зворотний бік. Чим вище містобудівна цінність території - тим більша ймовірність усякого роду неприємних подій.

Хай буде світло

Багато нові дачні масиви не розвиваються через проблеми з електрифікацією. Відсутність питної води - теж проблема, але, як правило, дачникам її вдається вирішити - за рахунок свердловин і колодязів. При підготовці первинної документації та формуванні дачного господарства девелопери отримують технічні умови (ТУ) на підключення до мереж, але не завжди поспішають їх реалізувати. Будівництво ліній електропередач, газо-і водопроводу часом розтягується на роки. Але пропонуючи ділянки до продажу, девелопер вже декларує, що в масиві будуть світло, вода, газ ... Це позначається і на цінах, і на динаміці продажів. Однак завжди бажано уточнити, за що пропонують платити - за підведену до будинку трубу, кабель або просто за можливість їх підведення.

Якщо електрику в масиві вже є, потрібно просити документ, що регламентує приєднання до мереж. При відсутності електрики доведеться вимагати ТУ на приєднання і уважно їх вивчати. У них повинен бути позначений перелік заходів щодо електрифікації, їх вартість та наявні ліміти потужності. Вивчивши цей документ, технічно підкований споживач розбереться, за що беруть гроші. Може виявитися, що ТУ передбачають 3 кВт на домоволодіння, а декларуються всі 10. Так буває, але це може виявитися не в той момент, поки в селищі лише кілька будиночків, а потужностей всім вистачає, а коли все побудуються і почнуть щосили користуватися електроплитками і електрокотлами.

За рамками договірної бази

У кожному разі якщо ви розраховуєте на недорогий ділянку, доведеться рахуватися і з неспішним освоєнням землі, і з непередбаченими витратами. І тут є безліч питань, що виходять за рамки юридичних, але зумовлюють успіх проекту. Темпи його реалізації багато в чому залежать від енергії та особистих якостей голови правління і активності членів некомерційного об'єднання. Ліквідність ділянок для покупця складається з безлічі факторів - якості доріг, інфраструктури, природних ландшафтів, геологічних умов. Якщо з ліквідністю проблеми - у девелопера неминуче виникнуть труднощі в продажах, недофінансування і, як наслідок, будуть низькі темпи освоєння території.
www.zagorodna.com