Як купити квартиру у власника, який не погасив іпотечний кредит?

В даний час, коли криза не дозволила багатьом покупцям квартир і далі погашати іпотечний кредит, велику практику отримали угоди з перепродажу заставних квартир від одних власників, які купили, але не погасили кредит за дану нерухомість, новим власникам. Про те, як придбати вподобану вам квартиру, якщо майно знаходиться під заставою у банку, розповідає адвокат Олег Сухов, провідний юрист «Першого Столичного Юридичного Центру».

Спосіб № 1 - Самий простий і небезпечний

Угода здійснюється в наступному порядку. Покупець нерухомості оплачує банку суму, що залишилася по кредиту і отримує лист і заставну про повне погашення кредиту, які разом з договором купівлі-продажу передаються до реєструючого органу - Росреестра. Після передачі зазначених документів до реєструючого органу після п'яти днів (прискорений варіант) або по закінченні двох тижнів (звичайний варіант) знімається обтяження з майна у вигляді застави і, по-друге, здійснюється реєстрація переходу права власності від продавця до покупця. Покупець отримує нове свідоцтво про державну реєстрацію права, вільне від обтяження.

Чим небезпечний даний спосіб здійснення угоди? Після погашення кредиту і до реєстрації переходу права власності за договором купівлі-продажу права пройде, щонайменше, 5 днів. За цей період часу продавець може відмовитися від угоди і право власності на продаваний об'єкт залишиться за продавцем. При цьому об'єкт нерухомості буде звільнений від застави. Покупець же, який здійснив погашення кредиту за продавця, змушений буде звертатися до суду з вимогами про стягнення сплачених йому банку або продавцю грошей в рахунок погашення кредиту, а це значна втрата часу, грошей і не гарантований результат вирішення спору.

Спосіб № 2 - Більш дорогий і надійний

Шлях другий, більш дорогою і трохи більше довгий, щодо першого, при цьому повністю страхує ризики покупця квартири або нежитлового приміщення.

У відповідності з даним способом придбання заставної квартири, спочатку в реєструючий орган подається комплект документів купівлі-продажу майна, потім, після здійснення реєстрації переходу права власності за договором купівлі-продажу від банку подається лист про повне погашення кредиту та заставна.

Реєстраційна служба спочатку реєструє перехід права власності від продавця до покупця зі збереженням обтяження, а потім здійснюється зняття обтяження. Грошові кошти за угодою закладаються в банківську комірку з певним правом доступу до неї і в обов'язковій присутності працівника банку. В банківську комірку закладаються крім грошових коштів за придбану квартиру або офіс, так само залишилися грошові кошти в погашенні кредиту (застави).

Після угоди співробітник банку вилучає з банківської комірки суму в погашенні застави, продавець забирає що залишилися для нього грошові кошти.

Адвокат Сухов Олег, провідний юрист «Першого Столичного Юридичного Центру»