Як домовитися з банком по-хорошому?





Google+
31.03.2011 07:18
Статті про нерухомість | Як домовитися з банком по-хорошому? Майже кожен місяць на ринок іпотечного кредитування банки «викидають» десятки нових програм. І не тільки для придбання нового житла. Є програми щодо поліпшення житлових умов, з рефінансування раніше взятих кредитів, по переїзду з області до столиці і навпаки, і навіть щодо отримання прибутку за допомогою вкладу кредитних коштів в нерухомість. Але є у банків і програми, які не дуже-то радують клієнтів. Це програми з вибивання іпотечних заборгованостей. І тут уже сам позичальник вирішує, як йому чинити: позичити відсутню суму у друзів, прийти в банк з повинною і попросити відстрочку по виплатах або вимкнути всі телефони і сховатися на якийсь час.

Кредитні історії


Мій колега один час ходив зовсім понурий. Роз'їхалися з дружиною. Але це ще куди не йшло. Можливо, і помиряться. Але ось помиритися з банком, в якому він отримував іпотечний кредит на купівлю «двушки» в Химках, ніяк не виходило. Його іпотечна історія схожа з багатьма. Спочатку проживали вони з дружиною в однокімнатній квартирі. І коли народилася дочка, вирішили поліпшити свої житлові умови. У таких випадках зазвичай продається наявне житло, гроші від продажу розглядаються як власні кошти, а взятий у банку кредит служить необхідною доплатою для купівлі нової квартири. Як правило, сума іпотечного кредиту не перевищує 50% від вартості нової нерухомості. Виходячи з цього, середня ціна «двушки» в спальному районі, що купується за допомогою іпотечного кредиту, складає в середньому близько 7,5 млн руб. 4 млн приятель і вніс відразу ж в якості початкового внеску. З урахуванням банківських відсотків за п'ять років залишалося погасити точно таку ж суму.

Здавалося б, людині чи сім'ї, що має постійний сумарний заробіток в 50-70 тис. руб. на місяць, впоратися з такою іпотекою цілком під силу. Виявляється, не завжди. Ось і на колегу нещастя навалилися скопом: дружина зібрала речі і подала на аліменти, на роботі скоротили зарплату, а банкіри стали нагадувати про «должка» мало не щогодини. Я розумів його стан: коли син прострочив виплати по кредиту за ноутбук, співробітники одного великого роздрібного банку не перестаючи обривали телефони і не давали спокою всій родині. Треба думати, що за несплату іпотечних грошей заходи тиску бувають значно жорсткіше.

Втім, і в мене був досвід, коли попав у схожу ситуацію в розпал самої кризи. Співробітників компанії, в тому числі і мене, скоротили, як мовиться, без вихідної допомоги, а щомісячні виплати по автокредиту залишилися. Я не став ховатися, і, як мені здалося, вчинив чесно і відверто. Подзвонив у свій банк, грошима якого скористався, і розповів про свої біди. Найцікавіше, машину у мене забирати ніхто не став, просто переглянули умови договору і суму щомісячних виплат скоротили у два рази, що мене на той момент дуже навіть влаштовувало. Щоправда, і термін погашення заборгованості також збільшився. Але я був невимовно радий. Навіть зателефонував колезі і запропонував йому сходити в банк, покаятися і разом з менеджерами підшукати розумний вихід. Але знайомий кинув все, замкнув двері квартири на три замки і зник у напрямку міста Іваново.

Краще домовитися


Швидше за все, ми ще не готові розуміти, що кредит - це не іграшка, не готові чітко уявляти, якими грошима позичальник розраховує розплачуватися. Хоча дуже багато людей до іпотечного кроку підходять з усією відповідальністю. Між іншим, як стверджують банківські аналітики, прогнозованого масового «викиду» заставних квартир на ринок нерухомості, власники яких не змогли розплатитися за кредитними зобов'язаннями, не відбулося. Навіть незважаючи на жорстоку кризу, іпотечні позичальники знаходили можливості і гроші розплачуватися, принаймні за житло економ-класу. А ось заставних квартир бізнес-класу, що перейшли за несплату у власність кредитних установ, виявилося набагато більше. І якщо таку нерухомість банкіри не можуть реалізувати за ринковою вартістю, то нерідко надають невеликий, у 3-5%, дисконт.

«Життєві ситуації у всіх різні, - погоджується Олена Анцишкіна, керівник відділу іпотеки ТОВ« Мортон Інвест », - і іноді дійсно так виходить, що позичальник, що одержав іпотеку, втрачає можливість платити за кредитом». До слова сказати, в Росії відсоток таких позичальників на порядок менше, ніж, приміром, у США. Вся справа в тому, що в нас у силу менталітету ставлення до квартири особливе: для багатьох це найбільше і єдине подібне придбання у житті, і так просто від квадратних метрів росіяни відмовлятися не готові. Та й для банку краще рішення питання - домовитися по-хорошому.

співробітники банку телефонують должнікуВ протягом першого місяця прострочення платежу по іпотечному кредиту банки, як правило, намагаються зв'язатися з неплатником самостійно шляхом телефонних і письмових повідомлень про затримку платежу з описом наслідків, до яких вона може призвести. Якщо клієнт іде на контакт і адекватно пояснює сформовану життєву ситуацію, цілком можливо досягти взаємоприйнятного рішення проблеми. Варіантів кілька. Досить часто банк готовий надати споживчий кредит, з коштів якого клієнт зможе вносити щомісячні платежі по іпотеці, а також виплачувати відсотки за користування споживчим кредитом. Основний борг за таким кредитом необхідно погасити через рік.

«Можливі й інші варіанти рефінансування, - продовжує Олена Анцишкіна. - У ряді випадків кредитні установи пропонують клієнтам погашати лише частину необхідної суми - відсотки по кредиту, а виплати по основній сумі боргу припиняються на певний час. Але в будь-якому випадку банки не зацікавлені у тривалих судових процесах з боржниками, так і самі позичальники, як показує практика, готові брати банківські умови ».

З іншого боку, якщо неплатник не йде на контакт і намагається сховатися від виплати кредиту, банки починають діяти через суд. Основний важіль кредитора - це, власне, сама квартира, куплена по іпотеці і яка знаходиться в заставі у банку. На сьогоднішній день стосовно до іпотечних кредитів, як на вторинне житло, так і на новобудову, можливий єдиний шлях стягнення коштів із злісних боржників - через суд. У цьому випадку все залежить від його рішення: тут може бути і конфіскація майна, і продаж придбаної квартири на торгах. У цих випадках банк отримує свої гроші, а покупець - що залишилася після продажу квартири і розрахунків з банком різницю. У крайньому випадку, повідомивши банк і отримавши дозвіл на продаж, позичальник і самостійно може виставити квартиру на продаж і після її реалізації розплатитися з кредитором. Але чи готовий він жити під відкритим небом, якщо, крім іпотечних стін, у нього нічого більше немає?

А за яким правом?


Тим часом питання з виселення неплатників із заставленого житла в Росії довго мусувалося в кабінетах влади. Адже раніше на сторожі приватної власності стояв Цивільний процесуальний кодекс (ЦПК), де і тепер вказується, що якщо людина має одне єдине житло, то ніхто не має права його з нього викурити. Цим і користувалися недобросовісні позичальники, які зуміли так запудрити мізки працівникам банку про своє фінансове благополуччя, що ті при видачі кредитів довго не замислювалися. Але коли неповернення по іпотеці стали практикою, а дефолтний позичальник і не думав виїжджати із заставної квартири, задумалися і депутати Держдуми. У результаті в Федеральний закон «Про іпотеку» були внесені знакові поправки. У ст. 446 ЦПК, що забороняє виселяти громадян-боржників та членів їх сімей з єдиного житла, було внесено зміну, що виключає цю норму у випадках, коли це житло є предметом іпотеки. І всім відразу стало ясно, що будь-яких боржників можна позбавляти закладеного під іпотечний кредит житла, будь то житловий будинок із земельною ділянкою або квартира.

Але куди виселяти? Або відразу ставити в паспорт штамп «БОМЖ», тобто без певного місця проживання?

Розробники нових законопроектів запевняють, що без даху над головою колишні іпотечників не залишаться. Принаймні грошей, внесених в якості початкового внеску, і також сум, сплачених за погашення кредиту, цілком вистачить, щоб придбати кімнату в комуналці або будиночок у селі. Далі квартиру виставлять на аукціон, і, якщо банк продасть отриману житлоплощу за вищою ціною, ніж зазначено в іпотечному договорі, боржник зможе отримати ще й частина цієї різниці.

Не залишилося осторонь щодо знедолених і держава. Принаймні сформульовано пропозицію надавати людям, які залишилися без даху над головою, «соціальне» житло. І чи зможуть вони в ньому жити до тих пір, поки не впораються з несподіваними труднощами.

Що ж, наскільки ці ідеї будуть втілені в життя, покаже час. Але найцікавіше, що мій колега, який подався в біга від іпотечних кредиторів, повернувся до столиці підбадьорені і щасливий. «Нехай забирають цю чортову« двушку », - поділився він своїми планами зі мною. - Я собі в Іваново таку жінку знайшов! З квартирою і заміським будинком! А початкового внеску, який поверне банк після продажу квартири, мені вистачить на гідний подарунок нареченій ». А що? Теж вихід ...

sob.ru/issue4905.html

Теги до контенту: іпотека
Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою
 
 
Увійти