Як безкоштовно припаркуватися в свіжопобудованих домі?

Паркувальний питання стоїть в місті так само гостро, як і квартирний. Машино-місця при споруджуваних житлових комплексах - річ життєво важлива. Але ось парадокс: для забудовників паркінг, як правило, виходить збитковим, а покупці не можуть купити однокімнатні квартири, яких через існуючі паркувальних норм будується надто мало. Та й самі машино-місця за вартістю мало не золоті.

Як відомо, відповідно до «Норм та правил проектування планування та забудови Москви МГСН 1.01-99» встановлені такі нормативи забезпеченості житлових будинків машино-місцями:

- При забудові житловими будинками II категорії (з забезпеченістю загальною площею до 30 кв. М на 1 жителя) - не менше 1,0 машино-місця на квартиру;
- При забудові житловими будинками I категорії (з забезпеченістю загальною площею від 30 до 50 кв. М на 1 жителя) - не менше 1,7 машино-місця на квартиру;
- При забудові житловими будинками підвищеної комфортності (із забезпеченістю загальною площею понад 50 кв. М на 1 жителя) - не менше 2,0 машино-місця на квартиру.

В основному від обов'язкових норм страждають девелопери житла економ-і комфорт-класу. Вони могли б реалізувати свої проекти і без парковок, продавши, наприклад, тим, у кого машин немає або хто готовий залишати їх на вулиці.

Забудовники ж дорогих комплексів розуміють: без машино-місць квартири у них все одно ніхто не купить. «Мова в даному випадку йде не стільки про законодавчі нормативи, скільки про стандарти ліквідності пропозиції, - пояснює Динара Лизунова, PR-директор Capital Group. - Для покупця дорогої нерухомості наявність комфортного паркування є обов'язковою умовою, тому у всіх проектах давно передбачаємо місткі підземні паркінги ».

Дійсно, в багатофункціональному комплексі «Місто Столиць», представленому житловими апартаментами і бізнес-центром, - найбільший в Європі шестирівневий підземний паркінг, де більше 2300 тис. машино-місць; в МФК «Легенда Кольорового» - трирівневий приблизно на 600 машино-місць , в МФК «Імперський будинок» на 65 квартир та офісний блок припадає близько 300 машино-місць, в ЖК бізнес-класу, таких як «Авеню-77» і «Аеробус», паркінг забезпечує понад 2600 і 3000 машино-місць відповідно.

Таким чином, наявність паркінгу - це один з ключових чинників відповідності класу, і лише дотримання цього стандарту дозволяє позиціонувати проект у вищому ціновому сегменті. Але й творці дорогих проектів визнають, що вони вкрай затратні. «Безумовно, будівництво підземних паркінгів вимагає значних інвестицій, витрат часу і наявності необхідних компетенцій, так як часто сам процес будівництва пов'язаний із значними труднощами, такими як непередбачуваність поведінки грунтових вод тощо», - відзначає Дінара Лизунова.
Дорогий, але все одно збитковий

Але якщо вартість споруди паркінгів у дорогому сегменті покривається за рахунок високої ціни і на квартири, і на самі машино-місця, то для житлових будинків нижчих сегментів це питання істотно впливає на економічну ефективність проекту в цілому.

Забудовник приймає рішення про розміщення машино-місць в залежності від площі земельної ділянки, типу житлового будинку (індивідуальний, типовий проект) на стадії розробки містобудівної та передпроектної документації. Тоді і визначається, чи буде це окремо стоїть або підземний паркінг безпосередньо під житловим будинком, механізований чи ні і т. д. Постає також питання про кількість машино-місць. На його розрахунок впливає тип житла, визначений вищезгаданими «Нормами та правилами».

«При цьому існує залежність: якщо є бажання зменшити кількість машино-місць, то тип житла відносять до II категорії. Але тоді пропорційно зростає розрахункова кількість мешканців будинку, що призведе до необхідності розміщення додаткових площ в школах, дитячих садах, додаткові площі озеленених територій », - розповідає Олексій Баликін, директор служби замовника ГК« Піонер-Москва ». З урахуванням того, що будівництво шкіл і дитячих садів покладається на все того ж забудовника як обтяження, йому необхідно при розробці архітектурної концепції дотримати баланс між усіма складовими частинами забудови.

«Залежно від прийнятого рішення змінюється економічна ефективність проекту, - продовжує Олексій Баликін. - Продажі машино-місць залежать від місця розташування об'єкта, рівня будинку, якості самого паркінгу, у зв'язку з цими факторами паркінг може розглядатися як обтяження проекту або як його доходна частина ».

З урахуванням того, що гаражі сьогодні коштують недешево, здавалося б, це може бути хороший бізнес для забудовника. Сьогодні в проектах комфорт-класу машино-місце коштує від 700 тис. руб. в Москві і 450-650 тис. руб. в Підмосков'ї, у сегменті бізнес-класу це вже 1-2 млн руб., а при елітних РК ціни складають від 2 млн руб. і до безкінечності. Однак, за словами Олексія Баликіна, «як правило, виходить перший варіант», тобто обтяження.

Андрій Біржін, керуючий партнер Tekta Group, розповів, що в ЖК «Гранд Парк», що будується в Сергієвому Посаді, паркінг виявився збитковим. Там на 114 квартир забудовники забезпечили 400 машино-місць (їх вартість 450 тис. - 1 млн руб.). А ось в Одинцово і Балашисі, де компанія будує відповідно ЖК «Да Вінчі» і «Акварелі», проект паркінгу вийшов у нуль і навіть приніс невелику рентабельність. Там машино-місця продаються по 450-600 тис. руб. і 600-650 тис. руб.
Взяти та відмінити?

Часто ми, обивателі, дивуємося: чому в новобудовах так мало пропонується однокімнатних квартир, особливо маленьких за площею, які, начебто, настільки затребувані покупцями через їхню невисоку ціну? А виходить це тому, що забудовник не може побудувати багато машино-місць, адже чим більше квартир, тим і паркінг більше, а отже, і витрати на нього. Може бути, вихід у тому, щоб усі ці паркувальні норми «взяти та відмінити»?

Однак навіть самі забудовники визнають необхідність нормативів. «Норми забезпеченістю машино-місцями повинні бути, - упевнений Олексій Баликін. - Правда, я не можу поки сказати, оптимальні діючі норми чи ні. Термін їх дії ще достатньо невеликий, враховуючи той факт, що будівництво - досить інертний процес ».

«Як девелопери, ми вважаємо необхідною умовою зведення нових будинків відповідно до сучасних стандартів, що відповідають вимогам часу, - каже Динара Лизунова. - Недарма одна з ключових містобудівних завдань, озвучених мером Москви, - вирішення проблем дорожньо-транспортної інфраструктури ».

Дмитро Отяковській, комерційний директор «Піонер-Москва», зазначив, що хоча зведення паркінгів і пов'язане з чималими труднощами і головним болем для забудовників, але місто сьогодні і особливо в майбутньому ніяк не зможе обійтися без них, адже кількість автомобілів у Москві тільки зростає. «Існуючі норми хоч якось підштовхують до зростання паркувальних місць у місті, - каже він. - А от у Санкт-Петербурзі ці норми нижче: мінімальна для багатоквартирних будинків становить 1 машино-місце на 80 кв. м загальної площі квартир. Там забудовникам трохи легше в цьому відношенні, але вже дуже скоро Північна столиця зіткнеться з проблемами, пов'язаними з приватним автотранспортом ».

www.zagorodna.com