Хто тримає ціни на житло?

На київському ринку житлової нерухомості особливих змін не спостерігається. Угод все так само мало, як і в 2010-му році.

Ціни продовжують знижуватися. Спроба охарактеризувати настрій ринку в цілому - буде неможливою без опису настроїв кожної з груп його учасників. Учасники ринку на даний момент ведуть себе по-різному, залежно від приналежності до тієї чи іншої групи.

1. Чисті покупці (покупці з нуля).

Радіють і радіють. Маючи на руках і на депозитах у банках гроші на купівлю житла, зовсім не поспішають купувати, вважаючи, що з часом ціни на нерухомість просядуть ще нижче і можна буде купити ту ж саму квартиру дешевше, ніж зараз. Або купити квартиру краще (більшої площі або з великою кількістю кімнат, в кращому районі та будинку).

У цій групі є численна підгрупа, яку можна позначити як потенційні покупці. Цей вид учасників ринку теж радіє ціновим тенденціям, а також сподівається, що колись настане момент, коли ціни просядуть до такого рівня, що навіть їх скромних заощаджень вже стане достатньо, щоб бути учасниками ринку і почати доглядати собі житло з метою покупки.

2. Продавці. Залежно від мотиву продажу, продавців можна розділити на такі категорії:

а) виставили свою квартиру на продаж з метою справити розтискний обмін (продати свою квартиру, доповісти грошей і купити іншу квартиру (або дві квартири). Ця категорія учасників ринку на даний момент одна з найчисленніших. Загалом, розтискні обмінники теж радіють тотального зниження цін на ринку. Але з одним застереженням: вони вважають за краще почекати, поки ціну знизять інші, а потім вже самі вирішуються трохи зменшити ціну.

Розтискні обмінники часто ходять на перегляди інших квартир під виглядом покупців і створюють на ринку видимість інтересу. Але поки вони не продадуть свою квартиру - грошей на покупку переглядається квартири від них не отримати.

Серед розтискних обмінників зрідка зустрічаються власники, здатні виконати на ринку випереджаюче маневр: спочатку купити собі квартиру, яку вони пригледіли. Підготувати її до проживання, вселитися, а потім вже виставити на продаж свою стару квартиру. Це можна назвати розтискні обміном з випередженням. Повторюся, не в кожного продавця є кошти спочатку виступити покупцем "з нуля", а потім вже продавати своє.

б) виставили свою квартиру (квартири) на продаж з метою справити сжімной обмін. Тобто, після продажу своєї квартири, купити потім щось подешевше і отримати різницю у вартості живими грошима.

Категорія ця нечисленна і їй зниження цін не особливо вигідно. Люди рідко добровільно йдуть на погіршення своїх житлових умов, змінюючи, наприклад, трикімнатну квартиру на однокімнатну. Якщо, звичайно, вони не змушені робити такий обмін, тому що потрапили в скрутне фінансове становище з тих чи інших причин і іншого виходу з нього не знаходять.

На примусовості операцій сжімного обміну наполягають також банкіри, які пропонують як законопроекту прийняти такі закони, за якими позичальника, не здатного виплачувати іпотеку, банк міг виселити в житло дешевше, а різницею вартості погасити кредит. (Поки що такі операції позичальник за згодою банку може пробувати зробити самостійно, тобто продавати свій об'єкт іпотеки сам). (Зараз не завжди позичальник йде на це добровільно).

в) чисті продавці. З цією категорією учасників ринку все гранично ясно. Вони дуже незадоволені подальшим зниженням цін на нерухомість, але не всі з них готові йти на поступки, які сьогодні вимагає ринок, щоб угода могла відбутися.

Багато хто з них шкодують, що не пішли на поступки в ціні влітку 2008-го року, коли ціни на київську нерухомість були у своїй найвищій точці. Жадібність зіграла з продавцями злий жарт, вони не змогли вчасно вийти з ринку і тримати гроші в руках до його обвалу.

Серед чистих продавців теж є кілька категорій. Є власники, які отримали квартиру в спадок і вона їм не потрібна, тому що своя є. Трапляються спекулянти, які купили нерухомість в період зростання з метою подальшого перепродажу і отримання прибутку. Чистими продавцями є також і забудовники, які продають недавно збудоване (а частіше - недобудоване) житло. Всі категорії чистих продавців хочуть тільки одного: щоб скоріше вже припинилося це жахливе зниження цін!

Ми розглянули учасників ринку, які укладають (або можуть в перспективі укласти) угоди між собою. Тепер коротко скажемо про тих учасників ринку, які їм у цьому допомагають (ну, або намагаються допомогти).

3. Ріелтори.

Це група учасників, чиї завдання полягають в тому, щоб продавець і покупець у результаті потисли один одному руки. Ріелтори найбільше страждають від зниження кількості угод на ринку. Але мала кількість угод - на даному етапі досить об'єктивний процес. Був час, коли ціни росли досить тривалий час, і разом з цінами зростала і кількість операцій з нерухомістю, оскільки це сприяло притоку грошей на ринок - покупці поспішали купити.

Зараз картина протилежна: покупці зайняли вичікувальну позицію, оскільки ціни падають дуже відчутно, на 10-15% на рік. Коли падіння цін зупиниться, швидше за все, багато хто з покупців майже одночасно вийдуть на ринок, що послужить йому поштовхом. Але поки ціни продовжують падати, і ніхто не береться прогнозувати, коли настане "дно".

4. Банкіри.
Банки вийшли на ринок нерухомості в період зростання цін, виконавши роль розгінного механізму, іншими словами "підлили масла у вогонь". Зігравши роль каталізатора задоволення бажань покупців нерухомості, вони в деякій мірі Наситив ринок. Тобто, деякі угоди, які б, можливо, дозріли тільки зараз, були зроблені учасниками ринку раніше, шляхом позики покупцем необхідною або відсутньої суми.

На даний момент банки кредитів під іпотеку практично не видають. Пару десятків з приблизно 170-ти банків України на папері декларують видачу іпотеки, і навіть знижують ставки по ній. Однак на практиці випадків купівлі-продажу квартир із залученням позикових коштів нині практично не відбувається. Час розкидати каміння закінчилося з настанням світової фінансової кризи, зараз для банків настав час збирати ці "камені" та відправляти їх іноземним комерційним банкам, у яких вони позичали. Подальша доля іпотечного виду допомоги учасникам ринку нерухомості - поки не ясна.

5. Держава.
Цей помічник, як правило, любить збирати і потім роздавати гроші, намагатися бути помітним і бути на виду. З позитивних моментів діяльності держави можна відзначити програму, за якою забудовники можуть добудовувати об'єкти з готовністю вище 70%. Без підтримки будівельники зовсім би вже сіли на мілину, а разом з ними і численні інвестори, які проплатили квартири в новобудовах надто наперед.

Декларативно, держава постійно загрожує населенню дешевим і доступним житлом. Конкретно називається цифра 5000 гривень за квадратний метр. Тільки поки незрозуміло одне: де будуть будувати такі будинки? У Києві вільних ділянок під забудову майже не залишилося. Якщо воно буде будуватися в київській області - то вибагливий покупець потім ще подумає, чи варте воно того?

У 2012-му році держава планує закінчити видачу житла інвалідам великої вітчизняної війни! Це зайвий раз підкреслює, що надію на отримання житла від держави не треба втрачати ніколи (навіть по закінченню 67-ми років з моменту закінчення війни, повинні знайтися одержувачі на ці пільгові квартири).

6. Московські пенсіонери.

Власне, це потенційні покупці київського житла. Або міжнародні сжімние обмінники. Адже ціни на нерухомість в Москві вже відіграли падіння після кризи, продовжують рости! До Москви стікаються величезні гроші з усієї Росії. Квартири в московських новобудовах розхапують як гарячі пиріжки, тільки 6% квартир доживають непроданими до моменту здачі будинку. 26% квартир москвичі інвестують ще на стадії котловану, а деякий відсоток викуповують, може бути і раніше. Тому, продавши сьогодні одну квартиру в Москві, в Києві можна купити 4 аналогічні квартири! Колосальна вигода від такого сжімного обміну змушує деяких уродженців Києва задуматися і прийняти рішення на користь столиці Україні, отримавши від переїзду величезну матеріальну вигоду, не обтяжуючи себе думками про подальше зниження цін на київські квартири на 10% в рік.

Важко сказати, коли київський ринок житлової нерухомості почне показувати ознаки пожвавлення. Його учасники не дуже поспішають, тому що життя подорожчало, питання нерухомості відійшли на другий план. Ємність київського ринку зросла до 3% від загальної кількості квартир столиці, але багато господарів виставлених на продаж об'єктів ведуть торги настільки пасивно, що їм, напевно, зовсім і не обов'язково змінюватися - розраховують на везіння, що трапиться вигідніший для них варіант обміну.

Автор: Анатолій Павленко

www.domik.net