Хрущовки: зносити чи залишити?

В даний час гостро стоїть питання реконструкції житлового фонду. Тема модернізації панельних будинків в Росії, де зведені індустріальним методом будинку складають до 80% фонду нерухомості, має виняткове значення. У містах Росії чекають реконструкції тисячі побудованих за радянських часів житлових кварталів.

Райони, побудовані відповідно до визначеної, вже пішла ідеологією, можуть бути знайдені на всіх пострадянських просторах, включаючи європейські країни. Актуальне питання: як найбільш ефективно модернізувати існуючі мікрорайони, при цьому концентруючись не тільки на економічній вигоді, а й на питаннях екології, енергоефективності, комфорту населення і естетичних показниках.

Про розвиток житлового будівництва в СРСР

Свого роду поштовхом для виникнення ідеї та початку бурхливого будівництва хрущовок стало прийняття Радою Міністрів СРСР постанови «Про розвиток житлового будівництва в СРСР» 31 липня 1955 Кожна сім'я повинна була перебратися з комуналки в окрему квартиру. З 1958 по 1985 р. тривало будівництво хрущовок. Існувало дві категорії будівель: зносяться, з запланованим строком служби 25 років - були покликані тимчасово дозволити житлову проблему; і зносяться будівлі, термін служби яких становив не менше 50 років - для більшості таких будинків термін експлуатації продовжено до 150 років, проте всі вони витрачають величезну кількість енергії. Більше того, поступово відбувалося старіння житлового фонду, і на сьогоднішній момент великому відсотку забудови присвоюється статус ветхих і аварійних будівель. За заявою Росстроя, 60% основних фондів у ЖКГ властивий знос, при тому, що в панельних будинках проживає від 60 до 80% жителів міста. А, згідно з опитуваннями, близько 30% населення оцінюють стан житла як погане або дуже погане.

Неминуча модернізація

Об'єднання ФРН та НДР послужило початком для маси змін в усіх сферах життя на території Німеччини. Житлові будинки далекі від вимог сьогоднішнього дня, як фізично, так морально. Вони мають величезні витрати на технічне обслуговування, застарілі системи опалення, стіни, що покриваються пліснявою, і протяги. Низька фізична якість поєднується із соціальними проблемами. Ті, хто може собі дозволити змінити місце проживання, залишають вдома, але їх місце займають бідна прошарок суспільства, яка незабаром може виявитися не в змозі платити за перевитрату енергії. Все це призводить до зниження рівня життя в цих будинках.

Середній термін служби конструкції панельного будинку складає 70-100 років, в той час як термін служби механічних систем, що обслуговують будівлі, всього 25-35 років. Так як більшість будівель було побудовано в 70-х і 80-х рр.., Масовий відмова цих систем очікується в найближчому майбутньому, що викличе величезні витрати на обслуговування. Таким чином, реконструкція передбачувана і неминуча. На початку 90-х років у Німеччині розгорнулася робота з підвищення енергоефективності будівель і споруд. Процес модернізації з пред'явленням вимог підвищеної комфортності та енергоефективності в відношенні будівель називається санацією. У 2002 р. державою розроблена прийнята програма «Реконструкція міст - Восток», а в 2006 р. - «Реконструкція міст - Захід», яка передбачає поліпшення умов для життя, скорочення зайвих площ і реконструкцію застарілої забудови з урахуванням сучасного рівня потреб і відтоку населення .

За даними, наданими німецькими фахівцями, для того, щоб домогтися відповідності стандарту енергоефективності в Німеччині, на реконструкцію досить витратити лише 30% від суми, необхідної для зносу і подальшого зведення нових будинків.

У Східній Німеччині, налічується 2000000 180 тис. квартир в збірних будинках, що підлягають реконструкції, з них, на даний момент, 70% будівель вже реконструйовано. Загальні витрати на проведення модернізації панельних будинків у Німеччині склали 6,2 мільярдів євро. Витрати на повну модернізацію однієї квартири становлять приблизно € 23 тис., з них € 8,5 тис. спрямовується на забезпечення показників енергоефективності квартири і будинку в цілому.

Замовником будівництва є власник. Власник бере безпосередню участь у проекті - за підсумками технічного дослідження професіоналами, він приймає рішення про склад робіт і умови виконання необхідних заходів і про їх фінансування. Частина робіт фінансувалася з федерального бюджету, проте велику частину коштів для проведення робіт надає сам власник. Для цих цілей йому надається кредит на 25 років під 3% річних.

В ході робіт здійснювалася реконструкція інженерних мереж, будівельно-технічна реконструкція балконів, санування ванних кімнат у житлових будинках, під'їздів, будівельно-технічна реконструкція балконів, удосконалення теплоізоляційних систем, реконструкція дахів, при відсутності ліфта - монтаж ліфта в зовнішній частині будівлі, установка лічильників споживання води, газу, облаштування прибудинкової території та інші заходи.

Комплексна санація - це всеосяжна модернізація будівлі, включаючи системи інженерного устаткування, але без перепланування. Санація передбачає більше, ніж капітальний ремонт, але менше, ніж реконструкція. При цьому всі заходи щодо санації з точки зору економії енергії можна розділити на дві групи: енергетично обов'язкові та енергетично необов'язкові.

Енергетично обов'язкові:

• утеплення покрівель та горищ;

• утеплення фасадів;

• заміна вікон і балконних дверей;

• утеплення перекриттів підвалів;

• оновлення систем опалення та гарячого водопостачання;

• оновлення системи вентиляції.

Енергетично необов'язкові:

• гідроізоляція покрівель тощо;

• заміна сантехнічного обладнання;

• облицювання кахлем кухонь і санвузлів;

• оновлення систем електропостачання;

• прибудова нових або оновлення балконів і лоджій;

• ремонт сходових клітин;

• створення архітектурновиразітельних входів в будівлю;

• оновлення вхідних дверей в квартиру.

Однак Модернізація панельного будинку неможлива у відриві від ситуації. Проблема вирішується комплексно: оновлення кварталу відбувається і шляхом вирішення містобудівних проблем, інфраструктури (дитячі садки, навчальні заклади) і тільки потім - перебудови житла.

Результати реконструкції в Німеччині

Результати роботи повністю спростовують міф про те, що знесення здійснювати вигідніше, ніж проводити реновацію, забезпечуючи сучасні вимоги по енергоефективності.

Виходячи з енергетичного стану панельних будівель в Східній Європі, можна зробити прогноз про те, що реальна економія витрати енергії на опалення при санації житлового фонду цієї частини світу складе від 50% до 85%.

В залежності від конструкції зовнішніх панелей досягається економія витрат енергії на опалення від 30% до 70%: тришарові залізобетонні панелі - економія 30-40%; двошарові залізобетонні панелі - економія 40-55%; одношарові панелі з легких бетонів - економія 45-70% .

Убуваючі міста

З падінням берлінської стіни почався відтік населення на Захід у зв'язку з великими можливостями заробітку, і актуальний і досі. Так як люди покидають свої будинки, з'являється можливість модернізувати житловий фонд зі скороченням площ.

Федеральна державна програма Stadtumbau Ost - «Міська Реструктуризація - для придатних для життя міст і привабливих жител» допомагає, незважаючи на зниження чисельності населення і надлишок порожніх будинків, підвищити привабливість міст Східної Німеччини поряд із захистом і зміцненням спільнот. Тут робиться як знесення порожніх раніше житлових будівель і реновація внутрішньоміських районів, гідних збереження, на основі комплексної міської концепції розвитку.

Ця програма Stadtumbau Ost є одним з елементів федеральних і державних програм з розвитку міст. З 2002 по 2009 р., в цілому було виділено € 2,5 млрд. для реконструкції міст Східної Німеччини, з яких € 1 млрд від федерального уряду. З початку роботи програми понад 400 спільнот взяли участь. У 2012 р. виділяється близько € 82 млн. фінансової допомоги у вигляді федеральних грантів для Stadtumbau Ost. Акцент в роботі по оновленню міст ставиться на зміцненні центральної частини міста, реконструкції застарілих будівель, налагодження технічної та соціальної інфраструктури.

Що стосується російських реалій, зокрема мономіст, де відчувається гостра нестача фінансування - проблема модернізації може бути вирішена найчастіше тільки шляхом залучення приватного капіталу. Для якісного розвитку та благоустрою неблагополучних районів необхідно розробляти довгострокові програми, що враховують і працевлаштування жителів, і можливість самим мешканцям висловлювати свою позицію і активно брати участь у долі міста

А ось цей проект реконструкції в Галле-Нойштадт, був розроблений в рамках Міжнародної будівельної виставки міський реконструкції 2010 р. П'ять нових житлових будинків були заплановані як двоповерхові квартири «будинок-в-дім» з окремим входом і приватним садом. Пентхауси були оновлені через приватні тераси на даху.

При реконструкції додані збірні частини, що пом'якшує інтеграцію будівлі в житловий район. Елементи, виконані з цегляної кладки, дозволяють відповідати різним потребам жителів будинку, зокрема, створює обмеження приватного життя для мешканців першого поверху. З протилежного боку будинку цю роль виконують приватні сади. Зимові сади на залишилися поверхах, які замінюють вітальні, додають площі квартир.

Російські реалії

При всій привабливості досвіду європейських країн, зокрема Німеччини, без додаткових зусиль складно перенести цей самий досвід на Росію. На шляху змін варто радикально інша структура ринку житла. Незважаючи на те, що приватизація стала одним з факторів, що зробили істотний вплив на систему соціальних відносин і зміна рівня життя населення, її не можна розглядати у відриві від всього комплексу економічних і політичних причин, що викликали масштабні соціальні зрушення в рамках всього суспільства. Безкоштовна приватизація житла породила масу бідних власників. Але при цьому самі будинки як і раніше належать державі і управляються муніципальними утвореннями. Таким чином, реконструкція відбудеться або якщо муніципальний орган прийме рішення про його ремонті, або якщо всі власники квартир об'єднаються в товариство.

На відміну від Росії, в Німеччині принципово інша ситуація: приватизація була платною, і тому в даний момент власниками житла є близько трьох відсотків громадян, інші є квартиронаймачами. Тим часом, муніципальні житлові підприємства, ЖБК, великі домовласники є найбільшими власниками. При існуючому попиті на оренду житла власник проявляє ініціативу, щоб брати участь в модернізації. Численні проекти модернізації старих будівель показали, що участь в проектах не тільки забезпечує економію для мешканців, але й вигідно для орендодавця. Крім розробки детальних концепцій технічної реабілітації панельних будівель, також функціонувала загальнодержавна програма фінансової підтримки при проведенні будівельно-відновлювальних заходів з терміном повернення кредитів до 25 років і частковим погашенням боргів перед державою при виконанні певних умов.

Що стосується російських регіонів, зокрема мономіст, де відчувається гостра нестача фінансування, проблема модернізації може бути вирішена найчастіше тільки шляхом залучення приватного капіталу. Для якісного розвитку та благоустрою неблагополучних районів необхідно розробляти довгострокові, програми, що враховують і працевлаштування жителів, і можливість цих самих жителів висловлювати свою позицію і активно брати участь у долі міста.

Існуючий фонд тільки великопанельного житла, яке не відповідає вимогам діючих нормативів з енергозбереження та охорони навколишнього середовища, складає в одній Москві близько 150 млн. кв. м загальної площі (приблизно 30 тис. житлових будинків), а по всій Росії - в десятки разів більше. Технічний стан будинків з кожним днем ​​погіршується, і в зв'язку з іншою схемою власництва, проблема технічного стану будинків стає все більш актуальною. В даний час неможливо покласти на плечі власника витрати по забезпеченню модернізації житла. Сьогодні проблему ветшанія житла намагаються вирішити фінансуванням капітального ремонту через фонд реформування ЖКГ. При цьому реконструкція відбувається досить обмежено і про енергоефективність мови, як правило не йде. Більше того, роль власника в реконструкції, на відміну від власників в Німеччині, дорівнює нулю. Таким чином, проблема енергоефективності як не можна більш актуальна. Якщо не будуть проводитися відповідні роботи, мешканцям панельних будинків доведеться платити більш значні суми по рахунках за опалення, ніж мешканцям в нових і модернізованих будинках.

На прикладі Німеччини можна побачити, наскільки ефективними методами можна підвищувати комфортність проживання в панельних типових серіях будинків, не здійснюючи повсюдний знесення без зайвої потреби. Уникаючи зведення будівель великий поверховості, і зберігаючи склалася дворову середу, можна при цьому здійснювати якісну модернізацію існуючого житлового фонду та домогтися того самого затишку, якого часто не вистачає у великому місті.

Urbanurban.ru