Греція: країна ризиків і нових можливостей

Назва цієї країни сьогодні відомо всім - і зовсім не тому, що давня Еллада стала колискою європейської цивілізації, а греки придумали чудових богів і населили ними Олімп. Все прозаїчніше: у країни величезні економічні проблеми, вона балансує на грані вильоту з зони євро, громадяни мітингують і т.п. Все це можна подивитися в новинах. З іншого боку, Греція - чудове місце: тепле море, летіти недалеко. В минулі роки була вельми популярна в іноземних (в т.ч. і російських) покупців нерухомості.

І оглядач «Журналу про нерухомість MetrInfo.Ru» вирішив розібратися, як всі сьогоднішні проблеми позначаються на них. Питання, як нам здається, тим більше цікавий, що проблеми, аналогічні грецьким, відчувають сьогодні і деякі інші держави ЄС.


Замість передмови
Чи так все страшно, що відбувається в Греції? На думку багатьох наших експертів, проблеми у Греції, звичайно, є - але вони зовсім не такі жахливі, як здається зі сторони. «Події дуже сильно прикрашаються засобами масової інформації, і особливо в цьому досягло успіхів російське телебачення, - висловлює дану точку зору Ігор Бачурін, представник компанії POMMEL HOLDINGS INC. - Живу тут постійно. Та, все непросто, але після перегляду російських передач про Грецію хочеться негайно повіситися ». Одним словом, рекомендація булгаковського професора Преображенського - не читати на ніч радянських газет - як і раніше актуальна.

А буквально на днях стало відомо, що перший секретар посольства з торговельно-економічним відносинам Грецької Республіки в РФ Спиридон Ліонтос закликав російських інвесторів купувати нерухомість в Греції - для цього зараз, на думку дипломата, склалися унікальні умови: великий вибір об'єктів, перевага надається тим, хто може заплатити готівкою. «У довгостроковій перспективі, більше 5 років, внесок в грецьку нерухомість може виявитися дуже вигідним», - упевнений Спиридон Ліонтос.

Ну а після цього вступу перейдемо до власне теми нашої розповіді.

Згадаймо всіх
Перше питання, на який ми шукали відповідь, - кількість росіян, які володіють нерухомістю в Греції. За оцінкою Станіслава Зінгеля, президента міжнародного агентства нерухомості Gordon Rock, Греція в останні роки займає приблизно 15-е місце серед країн, де росіяни купують житло. «З урахуванням того, що в країні проживає легально не менше 14 тис. колишніх росіян, то тільки за рахунок цієї групи можна говорити про 6-8 тисячах об'єктів нерухомості, якими володіють вихідці з РФ, - говорить Станіслав Зінгель. - До цієї кількості слід додати кілька тисяч об'єктів, придбаних за останні півтора десятиліття росіянами в Греції для відпочинку. Таким чином, приблизно можна оцінити, що росіяни і вихідці з Росії володіють в Греції близько 15 тис. одиниць нерухомості ».

Що стосується якісних характеристик цих об'єктів, то, на думку Ігоря Індріксонса, керуючого інвестиціями в нерухомість, засновника консалтингового порталу Indriksons.ru, переважно це квартири і будинки в курортних зонах, середня вартість яких становить близько 200 тис. євро.


Купили. Що далі?
Не раз і не два відмічено, що продавці зарубіжних об'єктів зазвичай акцентують увагу покупця на «продажною» вартості, а питання про ціну подальшого утримання обходять делікатним мовчанням. Нам же цей аспект дуже цікавий.

Більшість комунальних платежів в Греції оплачуються за показаннями лічильників. Ось які цифри наводить Наталія Ковальова, генеральний директор компанії Real Estate Services:

Вода. При витрачанні від 0 до 5 кубометрів на місяць вартість кубометра становить 0,39 євро. Споживаєте 5-20 кубометрів - ціна кожного кубометра складе вже 0,61 євро. При витрачанні 20-27 ціна зростає до 1,75, а при 27-35 кубометрах - навіть до 3,05 євро за кубометр. Однак, звертає увагу експерт, навіть якщо ви не витрачаєте взагалі анітрохи - обов'язковий платіж складе 11 євро в місяць.

Електрика. Аналогічна воді прогресивна шкала: при мінімальному (до 800 кВт / годин за 4 місяці) споживанні ціна кіловата становить 0,056 євро, а при більш ніж 2000 кВт / годин - вже 0,091 євро. Але діє передплатної системи - ви кожен місяць вносите по 12,5 - 13 євро, а потім кожні чотири місяці вам присилають перерахунок (якщо потрібна доплата).

Опалення. Воно найчастіше індивідуальне, від дизеля. Солярка варто 0,75 - 0,8 євро за літр. При стандартному користуванні (влітку - тільки нагрівання води, взимку 2-3 тижня навіть в Греції доводиться будинок опалювати) при площі будинку в 120 кв. м набігає близько 500 євро в рік.

Муніципальний податок. 35-40 євро на рік. Його стягують за вивіз сміття, утримання доріг і т.д.

Терміновий податок для власників нерухомості. Він введений на період з 2011 по 2014 роки. На будинок в 100-120 кв. м він складе 300 - 400 євро на рік в залежності від регіону.

Примітною рисою податків (і муніципального, і термінового) є те, що їх включають до рахунків за електрику. Росіянам це якось незвично ...

Підводимо підсумок. Згідно з підрахунками Наталії Ковальової, обов'язкові платежі для будинку 100-120 кв.м. з невеликою ділянкою (до 7 соток) для літнього проживання 3-4 міс і 2-3 тижні в міжсезоння обійдеться приблизно в 1200 євро в рік: 288 євро (ел-во + вода) + 350 євро податок + 500 опалення + 40 муніципальний податок .

Станіслав Зінгель (Gordon Rock) свої розрахунки звів в таблицю.
Площа житла Водопостачання (залежить від обсягів споживання та площі будинку) Електропостачання (рахунок надсилається разом з урахуванням муніципального податку на нерухомість) Газ і послуги урбанізації Податки Разом на рік
До 30 кв. м (апартаменти) Близько 30 євро в місяць 1 кВт - 0,07 євро, близько 15 євро в місяць Послуги урбанізації (для РК) близько 150 євро в рік Муніципальний податок на нерухомість в розмірі від 0,001% від кадастрової власності Від 1 тис. євро
80-100 кв. м (апартаменти) Близько 60 євро в місяць 1 кВт - 0,07 євро, близько 30 євро в місяць Послуги урбанізації (для РК) близько 150 євро в рік Муніципальний податок на нерухомість в розмірі від 0,1% від кадастрової власності. Якщо дорожче 400 тис. євро то стягується податок на нерухомість в розмірі від 0,1 до 2% від кадастрової вартості. Від 2500 євро
Понад 100 кв. м (вілла) Близько 90 євро в місяць плюс полив саду приблизно 70 євро на рік і індивідуальна каналізація близько 70 євро на рік 1 кВт - 0,07 євро. Близько 50 євро на місяць Один літр рідкого палива для індивідуальних систем опалення приватних будинків 0,7 євро. Від 2500 євро на рік Муніципальний податок на нерухомість в розмірі від 0,1% від кадастрової власності. Якщо дорожче 400 тис. євро то стягується податок на нерухомість в розмірі від 0,1 до 2% від кадастрової вартості. Від 4 тис. євро

Зміни: не тільки де-юре, але і де-факто
Що ж змінилося за час кризи? По-перше, каже Станіслав Зінгель (Gordon Rock), зросла вартість комунальних послуг. Наприклад, електроенергія подорожчала на 9 - 24%. По-друге, з'явився новий податок - про нього вже згадувала Наталія Ковальова (Real Estate Services). Правда, податок цей величають тимчасовим і обіцяють скасувати до 2014 року - але до подібного обіцянці влади я б поставився скептично. Он Хрущов комунізм обіцяв до 1980 року ... Якщо економічне становище Греції не покращиться, влада цілком можуть даний податок продовжити - або, як і обіцяли, цей скасувати, але відразу придумати замість нього щось новеньке.

По-третє, нагадує Ігор Індріксонс, спостерігається помітне посилення виконання податкових законів. «Якщо раніше контроль за орендним бізнесом приватних інвесторів був дещо формальним, то сьогодні це вже не так», - зазначає експерт.

Були відзначені і «послаблення». Наприклад, спрощена процедура покупки іноземцями нерухомості в популярних курортних регіонах - Халкідікі, Кріт і ряді інших. Або дана можливість всім власником нерухомості легалізувати всі незаконно зведені будівлі шляхом сплати невеликих штрафів. Проте заходи ці при найближчому розгляді виявляються націленими на те, щоб зняти адміністративні бар'єри, але ніяк не фінансові проблеми власників. Купити і легалізувати простіше, але нову власність держава тут же радісно обкладе новими податками. З цієї причини ми і говоримо про «послаблення» в лапках.

... Всі наші консультанти відзначили і ще одну деталь: податковий і комунальний прес тисне з однаковою силою на всіх власників нерухомості в Греції. Влада не ділять на своїх та іноземців. З одного боку, це радує: придбавши квартиру або будинок, ви не опинитеся в ролі експлуатованого меншини, що є сусідами з вами греки будуть платити стільки ж. З іншого - це слабка втіха, якщо ціни виявляться для вас непідйомними ...

Я жодного разу не був на Синтагмі ...
Ще під час всіляких народних хвилювань іноземні туристи та інвестори наражаються на небезпеку - це аксіома. Однак, запевнили нас експерти, ймовірність потрапити під роздачу в Греції мінімальна: населення країни традиційно доброзичливо плюс з розумінням ставиться до того, що туризм - один із стовпів економіки.

«Якщо іноземні громадяни не будуть знаходитися під час зіткнень маніфестантів з поліцією на центральній площі Афін Синтагмі і на 2-3 прилеглих вулицях, то вони точно не постраждають, - каже Юлія Смагіна, партнер компанії Albatros (нерухомість в Греції). - Коли мітингувальники хвилюються, проблеми у всіх країнах однакові, будь то Афіни, Лондон, Рим і т.д. ». А Данило Кравцов, генеральний директор компанії Mirabridge, нагадує про інші аспекти безпеки. Наприклад, показник смертності на дорогах в результаті ДТП в Греції - найнижчий по ЄС. А острів Крит офіційно визнаний місцем з практично нульовою злочинністю.

Що буде?
Тема перспектив - найцікавіша, але при цьому і сама невдячна. З одного боку, всі країни реагують на економічну кризу, виходячи з власних можливостей і традицій. «Не збільшують податки на власників ті країни, у яких більш-менш стабільна економіка: Великобританія, Франція, Німеччина», - говорить Ігор Індріксонс. З іншого боку, Латвія, приміром, з 1 січня минулого року просто подвоїла оподаткування нерухомості.

З іншого боку, криза рано чи пізно закінчиться. А сама криза - це загальноприйнята час можливостей купити дешевше. «Багато греки зазнають серйозних труднощів з виплатами по іпотеці - на тлі збільшення податків при зменшенні зарплат, - говорить Ігор Бачурін (POMMEL HOLDINGS INC.). - За прогнозами банків (вельми стриманим і оптимістичним, на мій погляд), таких в найближчі місяці буде до 50 відсотків. Ціни на нерухомість вже знизилися на 15-20% в порівнянні з 2007 роком, і, крім того, деякі греки, що опинилися на краю фінансової прірви, продають об'єкти за ціною 45-50% від реальної ринкової вартості - тільки б швидко. Я б радив потенційним покупцям в першу чергу звертати увагу на ці пропозиції ».

Думка експерта:

Анна Криницина, спеціаліст відділу закордонної нерухомості компанії «БЕСТ-Нерухомість»:
За даними Центробанку Греції, середні ціни на нерухомість в країні знизилися на 3,7% в 2009 році, на 4,7% в 2010-м і 5,1% в 2011 році. Особливо помітно зниження цін на квартири вартістю більше 3-4 тис. євро за кв. м. Загальна кількість угод з нерухомістю в 2011 році впало на 44,1% в порівнянні з 2010 роком.

Багато експертів вважають, що ціни ще знизяться в 2012 році, але зниження буде помірне. Звичайно, зараз є пропозиції, які впали в 2-3 рази в ціні, але це спостерігається на тих об'єктах, які були переоцінені, або ж нові податки роблять володіння цим об'єктом невигідним для власника. Якщо ж у власника нерухомості немає банківських зобов'язань, немає особистих матеріальних проблем, то він не стане продавати, а стане перечікувати, тому число ліквідних об'єктів може зменшитися.

Самі греки не поспішають купувати нерухомість. Кількість видаваних кредитів скоротилася. Середні ставки по кредитах виросли до 5-7% з максимальним фінансуванням - 50%. Падіння будівельної активності спостерігається по всій країні: більше 1500 будівельних компаній закрилися і більше 7000 знаходяться в неробочому положенні.

Тим часом

Як повідомляє «Комсомольская правда», глава МЗС Греції Ставрос Дімас доручив максимально спростити видачу віз туристам з країн, що не входять до Євросоюзу.

У відповідному циркулярі Дімас зажадав надавати «максимально можливе сприяння» громадянам третіх країн, які хочуть відвідати Елладу.

Вказівки, підготовлені Дімас, повинні активізувати процедуру видачі багаторазових віз на термін від півроку до п'яти років особам, яким довіряють Афіни і які часто подорожують по Греції.
www.zagorodna.com