Екологія заміської нерухомості





Google+
24.10.2010 17:55
Статті про нерухомість | Екологія заміської нерухомості
В останні роки спостерігалася стійка тенденція збільшення попиту на заміське житло. Одна з основних причин цього явища полягала в прагненні городян отримати переваги, які притаманні життя за містом, а саме, сприятливу екологічну обстановку. При цьому оцінка цього найважливішого показника проводилася і проводиться в основному на емоційно-психологічному, особистісному сприйнятті стану об'єкта.

Чи безпечні котеджні містечка?

Образ котеджу в обрамленні лісу, з водоймою і незабрудненим повітрям укорінився в свідомості українців як гарантія горезвісної «чистого середовища». І більшості потенційних покупців, що бажають оселитися за містом, цілком достатньо запропонованих забудовником благ з акцентом на "прекрасну екологію», а яскраві картинки в рекламному буклеті розвіюють останні сумніви з приводу несприятливого стану природи. Але чи все так «чисто» поблизу Києва, як намагаються подати продавці нерухомості?
Якщо вже говорити про екологію, то варто відзначити, що в новітній історії нашої цивілізації ця проблема - одна з найскладніших. Мегаполіси традиційно опиняються в епіцентрі екологічних бід. Як визнають самі учасники ринку, міфи про екологічний досконало Київської області вже давно розвіяні. Факт, що так звані чисті зони не є ними в повному сенсі цього поняття, залишається фактом. Щоб переконатися у перебільшенні рекламних гасел, розхвалюють екодостоінства об'єктів, досить ознайомитися з екологічною картою столичного регіону.
Куплена земля або котедж може "порадувати" хімічним або радіоактивним забрудненням, а то й звалищем або скотомогильників за сусідній гаєм. Тому фахівці радять перед купівлею земельної ділянки провести незалежну екологічну оцінку, яка і допоможе виявити подібні "сюрпризи".

Експертиза державна й незалежна
Звернемося до законодавчої бази. Відповідно до статті 4 Закону України «Про екологічну експертизу», метою такого дослідження є «запобігання негативного впливу антропогенної діяльності на стан навколишнього природного середовища і здоров'я людей». Здавалося б, державна екологічна експертиза і є той іспит, який повинні здати забудовники для отримання прав на будівництво в тому чи іншому районі, однак, виходячи з даного нормативного акту, пріоритет державного аудиту - охорона природи. Питання про експертизу заміського будинку чи селища, які серед інших чинників також впливають на навколишнє середовище, у законодавчій базі належним чином не розглянуто і не врегульоване. Як підкреслюють фахівці, процедура виділення земельних ділянок включає узгодження контролюючих служб, а не експертизу. Проект не проходить екологічний аудит, оскільки при видачі документів забудовнику того чи іншого котеджного містечка розглядається і узгоджується в першу чергу відведення земельних ділянок, а також майбутнє розташування систем водопостачання та каналізації.
Згідно із законом, до компетенції влади також входить інформування населення про намічених і проведених державних екологічних експертизах і про їх результати. Проте в ЗМІ не так часто можна побачити замітки про призупинення або закриття будівництва саме з-за несприятливого впливу на навколишнє середовище. Швидше, інформаційним приводом є зупинка робіт з причини неврегульованості фінансового питання або права власності.
У такій ситуації логічним кроком забудовника було б запрошення аудитора, щоб отримати, як мінімум, дозвіл на вирубку дерев або визначити законні норми будівництва на прибережній території. При цьому висновки про екологічну безпеку того чи іншого котеджного містечка і його околиць експертиза не оприлюднює.
Сьогодні екологічне дослідження житла в інтересах потенційного власника здійснюють приватні компанії. Процедура аудиту така: після заявки на проведення незалежної екологічної експертизи група фахівців обстежує територію котеджного містечка і виявляє основні характеристики об'єкта. До наступного етапу входить вимір шкідливих для людського організму випромінювань, рівня шумів і вібрацій, а також відбір проб води, повітря та грунту. До даного переліку останнім часом додають проби на якість будівельних матеріалів. Далі в спеціальних акредитованих лабораторіях проводяться аналізи кожного вимірювання, за результатами яких і складається висновок комплексної екологічної оцінки. Важливо, що незалежні аудитори не просто фіксують відхилення від норм і порушення, але й розробляють рекомендації щодо усунення виявлених несприятливих впливів. За словами Олександра Малицького, директора компанії «СПАНА», компанія-аудитор ще декілька років веде спостереження за екологічними трансформаціями містечка-клієнта - навколишнє середовище, як і здоров'я людини, вимагає періодичної діагностики та постійного догляду.
Проте тут є свої рифи, приховані темними водами бізнесу. Якщо приватна екологічна експертиза проводиться після покупки землі, а то й по завершенні будівництва, навряд чи негативна оцінка спричинить закриття об'єкта, в який вкладено мільйони. Швидше, можна чекати «гнучку інтерпретацію» її результатів, тим більше що, відповідно до букви закону, укладення недержавних експертиз носять лише рекомендаційний характер.

«Кіт у мішку» для покупця
«Останнє слово», яке, як відомо, завжди за покупцем, в новомодної процесі боротьби за екологію втрачає однозначний сенс. Нове - це завжди неясність, галас, спроби спекуляцій. Наприклад, при укладанні угоди купівлі-продажу інвестор має право ознайомитися з документами, що свідчать про екологічний стан землі, яка купується. Однак, як стверджує пан Малицький, сучасний покупець мало утворений в цій галузі, і тих, хто озвучує такі прохання при угоді, - одиниці. З думкою експерта погоджується і генеральний директор групи компаній «Маєток» Наталія Семченок, стверджуючи, що грамотний покупець вибирає собі будинок, виходячи не тільки з таких умовних характеристик, як наявність лісу, віддаленість від магістралей і близькість до столиці.
Потенційний клієнт, що придбає сьогодні заміське житло, вже усвідомлює, що не можна вважати селище чистим тільки через його розташування в так званому екологічному напрямі. І якщо навіть об'єкт влаштовує за всіма показниками, не зайвим буде ознайомитися з висновками екологічного аудиту. Але поки що покупець, зажадали відповідні документи, навряд чи самостійно розбереться в пред'явлених висновках і термінах - йому, швидше за все, буде потрібно найнятий фахівець, який кваліфіковано і доступно роз'яснить всі екологічні «за» і «проти», що криються під покровом вибраного лісу, в водах уподобаного озера і в стінах запропонованого котеджу.
За словами експертів, відзначені лише поодинокі випадки проведення екологічного аудиту покупцями. У свою чергу, ріелтори і забудовники, користуючись незнанням клієнта, не дуже-то намагаються вникнути в суть проблеми.
Олександр Малицький при первинному огляді ділянки, на яку немає підтверджуючих його екологічну безпеку документів, рекомендує потенційним покупцям взяти з собою дозиметр (і того, хто вміє користуватися цим приладом). Експерт також радить звернути увагу на нюанси навколишнього середовища - присутність жовтого листя не в сезон, неприємні запахи хімічні і будь-які забруднення. Фахівці впевнені, що при негативному враження від загальної картини забудови потенційний інвестор, швидше, підбере собі житло в альтернативному напрямку, ніж буде заглиблюватися в дані експертизи або задіяти аудиторів.

Палиця на два кінці
Екологічна експертиза - це процедура, навколо якої зосереджені часто протилежні комерційні інтереси. І якщо за її результатами котеджне містечко «забракували», несприятлива інформація при бажанні забудовника може стати закритою як для громадськості, так і для клієнтів. У разі можливої реабілітації ділянки для аудиторів і власників містечка таке ставлення до прав споживачів пройде безслідно, але при негативному розвитку ситуації мовчання може призвести до навмисного погіршення здоров'я жителів. При цьому забудовника звинуватити не вдасться - він має право не пред'являти без запиту інвестора результати екологічного дослідження.
Ще однією перешкодою на шляху до істини є горезвісна корупція. Відома життєва мудрість «що не можна купити за великі гроші, можна купити за дуже великі гроші» у цьому випадку досить актуальна - гадана «купівля» результатів експертизи виявляється для забудовника мізерною тратою в порівнянні з багатомільйонними капіталовкладеннями. «Чи встоїть перед грошима найбільш незалежна екологічна експертиза?» - Це питання завжди залишається відкритим. Так, за словами директора ТОВ «Вишневе містечко» Олега Хоми, екологічне дослідження можна буде вважати об'єктивним тільки тоді, коли за внесену суму оприлюднять будь-який результат, навіть негативний. З паном Хомою згоден і Володимир Коротченко: «Незалежна екологічна експертиза є знаряддям в руках зацікавлених сторін, оскільки вона оплачується. А все, що оплачується, робиться так, як потрібно замовнику ».
Але Олександр Малицький дотримується іншої думки: «Підробка подібного роду може безповоротно зіпсувати репутацію компанії на ринку. Зазвичай співробітники фірм-аудиторів отримують гідну зарплату і піддані суворому внутрішнього контролю ».

Екологічний рейтинг котеджних містечок
Сьогодні наявність аудиторського висновку у будівельників і продавців заміської нерухомості служить вагомим аргументом на користь того або іншого об'єкту. До того ж це - досить потужний і ефективний маркетинговий хід, що впливає на вартість житла, а також позитивно позначається на репутації самого забудовника - «галочка», поставлена в графі «екологія», дає йому конкурентні переваги.
У травні 2007 року в рамках Другого всеукраїнського незалежного конкурсу «котеджне містечко-2007», що проводиться компанією «РеалЕкспо», вперше в Україні відбувся Перший екологічний рейтинг котеджних містечок, в якому взяло участь близько 10 містечок, але в результаті відбору та відповідності марці «Безпечно для життя »залишилося тільки 4 містечка:« Плютово »(Обухівський район), рекреаційний комплекс« Сонячний (Алушта), комплекс містечок «Маєток» (Васильківський район) та містечко «Олександрівська Слобода» (Обухівський район), у яких проведено екологічний аудит в повному обсязі і є сертифікат Всеукраїнського екологічного рейтингу.
За словами начальника департаменту маркетингу групи компанії «Маєток» Оксани Хрідіной, участь у екорейтінге є, швидше, додатковим заходом у загальній PR-стратегії просування котеджного селища. Як додала пані Хрідіна, наявність сертифіката про проходження екологічної експертизи та її результати - Незайвий плюс самому містечку.
«Ні для кого не є секретом, що будинок будується не один рік і не на декілька років. Тому сучасний інвестор зобов'язаний нести відповідальність за майбутнє своїх проектів. Адже серйозна екологічна проблема, виявлена навіть через роки, може серйозно і надовго «підмочити» репутацію інвестора і девелопера. Варто відзначити, що сучасний підхід до екологічної політики дозволяє трансформувати екологічне обмеження в бізнес-перевага », - вважає директор компанії« РеалЕкспо »Віктор Коваленко.
Можливо, ідея проведення по-справжньому незалежної екологічної експертизи - тільки початок боротьби проти незнання і стереотипів життя за містом. І екопоселення у Київській області - свідоцтва цього. Жителі екопоселень сповідують здоровий спосіб життя, живуть в екологічно чистих комфортних і затишних будинках з глини і соломи, обробляють грунт без застосування отрутохімікатів. Адже у світовій практиці екодому зводяться з урахуванням усіх санітарних правил і норм у місцевостях без будь-яких радіологічних або техногенних забруднювачів. І якщо поки вітчизняні забудовники відкидають цю ідею через її дорожнечу, непопулярності серед покупців і труднощі в реалізації, то в майбутньому такі будинки цілком можуть стати найбільш прийнятним типом житла. А існування на ділянці парку, саду або струмка без підтвердженої експертами хорошої екології не буде показником чистоти навколишнього середовища.

Питання до забудовника
Часто-густо, приступаючи до будівництва заміської нерухомості, забудовники не мають таких документів, як:
• висновки санітарно-епідеміологічної експертизи про поверхневих і грунтових водах за хімічними і гідробіологічними показниками;
• висновки санітарно-епідеміологічної експертизи основного джерела водопостачання;
• укладення радіаційно-гігієнічного обстеження ділянки під будівництво;
• висновки санітарно-епідеміологічної експертизи грунту ділянки будівництва (при заміні природного грунту привізним - висновок експертизи привізного грунту).
Крім зазначених документів рекомендується, як правило, мати інформацію про:
-Стан атмосферного повітря;.
-Гідрогеологічної ситуації ділянки;
- Про наявність на території ділянки або його околиці локальних очисних споруд сільськогосподарських об'єктів, населених пунктів; діючих і закритих поховань різних типів (звалищ і полігонів твердих побутових відходів (вік до 150 років), могильників, цвинтарів і т.п.), складів або поховань сільськогосподарських хімікатів.
Дослідження показали також, що в більшості проектів відсутній розділ, що стосується оцінки впливу на навколишнє середовище (ОВНС) або охорони навколишнього середовища (ООС). Згідно ДБН А.2.2-1, в даному розділі повинна міститися оцінка стану навколишнього середовища на момент початку будівництва і можливі негативні наслідки будівництва та експлуатації об'єктів у майбутньому. Матеріали ОВНС розробляються на підставі інженерно-геологічних, санітарно-гігієнічних, інженерно-технічних вишукувань і досліджень на базі сучасних методик і технічних засобів.
Впровадження архітектурно-будівельних рішень з планування і благоустрою території без урахування її природних умов може призвести до незворотних негативних змін у навколишньому природному середовищі. Так, наприклад, неврахування гідрогеологічних особливостей призводить до того, що в районах з неглибоким заляганням грунтових вод часто спостерігається підтоплення фундаменту й заболочування прилеглої до будівель території. Причиною такої ситуації є те, що при закладці фундаменту не було вжито заходів щодо відведення води, і конструкція фундаменту стала виступати в ролі непроникного бар'єру на шляху руху грунтових вод. За рахунок збільшення вологості грунту та будівельних матеріалів створюються сприятливі умови для розвитку мікроорганізмів і різних комах.
Заходи щодо зміни рельєфу території, геометричних розмірів відкритих водойм, створення нових водойм і т.п. потребують особливо ретельної оцінки екологічних наслідків їх реалізації. На жаль, при ухваленні рішення про створення на території будівництва штучних терас або перетворення річки в озеро забудовники керуються тільки міркуваннями естетичної краси, виявляючи при цьому кричущу неграмотність у питаннях екології. До вірогідним наслідків свавільного зміни природного ландшафту можна віднести, наприклад, просідання і обвал терас і намивних берегів, заростання і «цвітіння води» штучного озера, руйнування фундаменту будівель.
Існує ще один параметр, не менш важливий, який і забудовники, і покупці рідко беруть до уваги. Мова йде про екологічну безпеку будівельних і оздоблювальних матеріалів, які застосовуються при будівництві об'єктів нерухомості. Шкідливих для здоров'я речовин досить багато й у будівельних, і в оздоблювальних матеріалах. Частково проблему можна вирішити, якщо застосовувати тільки ті матеріали, безпека яких підтверджена сертифікатами якості та відповідності.
Сертифікація матеріалів проводиться з метою визначення їх шкідливості чи нешкідливості для здоров'я людини, а також визначення області застосування даного матеріалу. Тим не менше, сертифіковані матеріали не завжди виявляються дійсно безпечними. Слід підкреслити, що сертифікати якості та радіаційно-гігієнічної безпеки стосуються конкретної партії або групи партій матеріалу, тобто сертифікат зазначеної партії або зразка не придатний для інших партій того ж матеріалу, не згаданих у сертифікаті. Оцінити якість будівельних і оздоблювальних матеріалів можна, ретельно вивчивши сертифікат на його справжність і достовірність вказаних у ньому даних. Проводити це рекомендується на етапі прийняття рішення про придбання матеріалу. У разі, коли матеріал уже застосований в будівництві або обробці крім вивчення сертифікатів рекомендується провести ряд досвідчених досліджень будівельних і оздоблювальних матеріалів і середовища, в якому вони застосовані і експлуатуються, на наявність небезпечних компонентів.
І, нарешті, благоустрій територій та ландшафтні роботи, при виконанні яких часто можна зустрітися з непродуманістю застосування деревно-чагарникових рослин, квітів та газонів, поєднання яких можуть дати виділення небезпечних для здоров'я хімічних і бактеріологічних компонентів.
Таким чином, наявність всеосяжної об'єктивної інформації про ситуаційної екологічної обстановці об'єкта допоможе покупцеві нерухомості не тільки уникнути покупки неякісного товару, а й у ряді випадків уникнути шкоди здоров'ю людей, що проживають на даному об'єкті.
Наявність у покупців нерухомості такої інформації суттєво вплине на ліквідність об'єкту, що в свою чергу призведе до зниження привабливості інвестиційних проектів. Зелений маркетинг, зелений брендинг - поняття давно і міцно влаштувалися на цивілізованих ринках. У сучасному світі часто при інших рівних умовах вирішальним при виборі товару стає його екологічна складова. Виробники екологічно чистих продуктів харчування, косметики, автомобілів залишають далеко позаду конкурентів, які не зуміли своєчасно перестроїтися. При цьому заявлені якісні характеристики товару підтверджуються незалежними експертами, що працюють в рамках закону, за перевіреними та затвердженими методиками; роботи проводяться кваліфікованим персоналом з допомогою сучасного аналітичного устаткування.

Екологічна ситуація у Київській області
Екологічна ситуація у Київській області є напруженою. Про це повідомляє Державне управління екології та природних ресурсів у Київській області. Серед факторів екологічної небезпеки в області - незадовільний стан частини водопровідно-каналізаційних мереж, несанкціоноване розміщення відходів, часто незадовільний стан полігонів по захороненню відходів, відсутність на багатьох об'єктах зливової каналізації, систем замкнутого водокористування, пилегазоочістітельного обладнання. Основна напруга в Київській області створюють екологічно небезпечні об'єкти загальнодержавного значення - полігон твердих побутових відходів номер 5 ВАТ "Київспецтранс" і Трипільська ТЕС. Полігон продовжує залишатися об'єктом потенційної загрози забрудненням підземних вод фільтратом. Трипільська ТЕС - основний забруднювач атмосферного повітря, крім того, тут відбувається накопичення золошлакових відходів станції. У Київській області залишається невирішеною проблема ліквідації техногенного забруднення авіаційним гасом території в районі міста Узин і, у зв'язку з цим, забезпечення якісною питною водою жителів 22-х населених пунктів трьох районів: Білоцерківського, Рокитнянського, Кагарлицького, а також міста Узин. Підсилюють напругу такі проблеми, як відсутність каналізаційних очисних споруд в 10-ти населених пунктах та невідповідність потужностей на існуючих спорудах фактичним потребам. Погіршує екологічний стан регіону та наявність непридатних та заборонених до використання пестицидів та інших агрохімікатів. Залишаються проблемними питання знешкодження гальванічних відходів, відпрацьованих розчинників, фарб та інших відходів хімічного виробництва, які зберігаються на підприємствах.
За словами директора компанії «СПАНА» Олександра Малицького, увінчане ореолом престижу і величезного ажіотажу Обухівський напрямок досить забруднене. Через близького сусідства з полігоном твердих побутових відходів № 5 у Підгірцях (найбільший сміттєспалювальний завод у Київській області), Трипільської ТЕС і полігоном будівельних відходів № 1 у Пирогово в грунті і грунтових водах присутні отруйні речовини. Чимало шкоди завдають і що проходять через весь район Обухівські магістралі - Стара і Нова: повітря тут перенасичений вихлопними газами.
Настільки ж популярні Одеське та Житомирське напряму «страждають» від активно діючого аеропорту «Жуляни». Його перспективний розвиток приведе до ще більшого забруднення Києво-Святошинського району, впритул примикає до південно-західної частини столиці.
Передмістя Києва, розташовані в Києво-Святошинському районі, зазнають навантаження від промислових підприємств Вишневого та полігону твердих побутових відходів біля села Крюківщина. Серед екологічно благополучних населених пунктів в цьому районі можна виділити Боярки і села за нею.
У Гостомельському (Варшавському) та Вишгородському напрямках, за словами фахівців, часто зустрічаються радіоактивні ділянки, також спостерігається забруднення природних компонентів зовнішніми джерелами.
Вишгородське і Ірпінське напрямки, привабливі завдяки гарним природним ландшафтам, вважаються серед покупців заміської нерухомості територіями з підвищеним рівнем радіації через близькість до Чорнобиля. За словами екологів, радіаційна обстановка цих районів в нормі, за винятком окремих ділянок, де з-за зовнішнього впливу можуть траплятися відхилення від норми.
У Броварському районі стан здоров'я мешканців можуть погіршити шламонакопичувачі київських заводів та підприємств з переробки відходів, що не відповідають вимогам екологічної безпеки.
У свою чергу, Бориспільський напрямок «славиться» такими забруднювачами повітря, як міжнародний аеропорт «Бориспіль», сміттєспалювальний завод «Енергія» та Бортницька станція аерації.
Заміські ділянки, розташовані за Троєщиною, також потрапляють у зону екологічного ризику завдяки ТЕЦ-6, яка посідає друге місце серед джерел забруднення в Києві після ТЕЦ-5.
На жаль, це не єдині, а лише основні негативні чинники, що негативно впливають на навколишнє середовище. У сукупності не менший удар по екології наносять вихлопи автомобілів, відходи домоволодінь, скотомогильники, звалища, фермерські господарства, промислові підприємства і стихійно кинутий будівельне сміття.
Директор консалтингової компанії «РеалЕкспо» Віктор Коваленко вважає, що екологічно чистими поки залишаються ті міста-супутники столиці, які в минулому були санаторними зонами. Серед них: Ірпінь, Ворзель, Лісова Буча, Пуща-Водиця, Боярка в Києво-Святошинському районі. По Обухівському шосе з найбільш безпечних для здоров'я місць можна назвати Козин, по Бориспільському - села Гора і Вишеньки. Одеському напрямку теж не чужа природна чистота - екологічною зоною там є Круглик, Іванковичі, а у Вишгородському - Лютіж та Хотянівка.
За твердженням незалежного екологічного аудитора Олега Картавцева, некоректна сама постановка питання, так як місць, ідеальних з точки зору екології, в області не існує, і абсолютно чистими можна назвати лише деякі дуже малі території, а аж ніяк не райони або напряму. У той же час чиновникам картина бачиться більш оптимістично, і панікувати вони не поспішають.
Екологічні проблеми в передмісті Києва пов'язані з відходами, перш за все, господарської сфери, наприклад, непридатних до використання пестицидів і отрутохімікатів, які зберігаються на складах ще з радянських часів. З іншого боку, екологи вважають, що ситуація в Київській області все-таки не випереджає забрудненість столиці і в ряді випадків може поліпшуватися за умови проходження рекомендаціям фахівців, які проводять експертизу.
Віктор Коваленко, www.cottage-ua.com.ua
Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою
 
 
Увійти