Дві проблеми ринку житлової нерухомості України

Сьогодні дуже часто говорять про те, що «все пропало», і ринок житла ось-ось обвалиться. У той же час, є проекти, які продаються дуже добре і в великих кількостях. Особливість цих проектів в тому, що вони пропонують цікавий, а іноді і інноваційний продукт за розумну ціну. Є девелопери, які вже настільки себе зарекомендували, що у них на момент виходу на майданчик є продажу, причому не за викидними, а за цілком ринковими цінами. Тому не можна сказати, що сьогодні на ринку все зовсім погано. Однак є кілька умовно проблемних блоків. І це не кількість вводяться в експлуатацію обсягів проти обсягів продажів - тут все пораховано і проговорено. І не морально застарілі проекти, які, в свою чергу, відповідають морально застарілим нормам будівництва. Ці проблеми дуже очевидні.

Перша проблема - це відсутність стратегічного, комплексного підходу до будівництва в місті

У цивілізованих країнах забезпечення прав громадян є основою для розвитку проектів, районів, міст. Імплементація цих прав забезпечується законами, нормами і обмеженнями. Саме тому, коли планується розвиток тих чи інших районів міст, першочергова увага приділяється логістиці, а значить, під'їзних шляхів - дорогам, засобів громадського транспорту. Іншими словами, на самому ранньому етапі планування розвитку тієї чи іншої території, визначається обсяг майбутньої забудови та забезпечення проживають в цьому районі можливістю комфортно приїхати і виїхати.

Ретельно продумуються функції територій і будинків для забезпечення потреб проживаючих, і це стосується не тільки магазинів, дитячих садів і шкіл, але і парків, скверів, площ, лікарень, офісних центрів, бібліотек, театрів і філармоній.

Після розгляду і затвердження Мастерплан, в якому чітко визначені функції ділянок землі, можливі обсяги майбутніх будівель і їх висоти, ділянки пропонуються до продажу. При цьому, як правило, не більше однієї ділянки «в руки».

Як і що відбувається у нас, ми все знаємо. І маємо потім Петропавловську і Софіївську Борщагівку і нові житлові комплекси, побудовані в поле, з яких щоранку люди виїжджають до Києва - вірніше, плетуться у величезних пробках, і так само добираються ввечері назад. Простим розширенням дороги цю проблему вже не вирішити. Потрібен громадський транспорт, який в змозі перевозити велику кількість людей. А це метро, ​​може бути, швидкісний трамвай. Але думати про це на етапі, коли виділялася земля і давалися дозволу на будівництво ніхто, природно, не міг. Колись. Були інші, більш очевидні завдання.

Громадськість протестує проти будівництв, які знищують сквер або парк, створюють незручності, звинувачує в усьому забудовника. Але ж забудовник не сам собі виділив землю, не сам дав собі дозвіл на будівництво в таких-то обсягах, що не сам собі затвердив ту чи іншу архітектуру і висотність. У будь-якому випадку, проходження проекту до його введення в експлуатацію відбувається у взаємодії з містом і його структурами.

Тому праведний гнів логічніше адресувати тим, хто повинен займатися питаннями розвитку міста, його середовища, транспортної інфраструктури. Тим, кого ми, жителі цього міста обираємо, по суті, наймаємо, для того, щоб жити в красивому, комфортному і сучасному місті.

Друга проблема - вплив покупця на ринок

Те, як потенційний покупець формує для себе пріоритети при ухваленні рішення про покупку житла, дуже серйозно впливає на те, як розвивається ринок, які з'являються тенденції і пріоритети, на перспективи ринку.

Сьогодні в професійних колах девелоперів і архітекторів вже багато хто розуміє, що створення комфортних, цікавих для життя багатофункціональних комплексів помірних обсягів, що пропонують не тільки квадратні метри квартир і зони дворів і дитячих майданчиків, а неповторну атмосферу, зручності для всіх груп населення, є вектором розвитку на найближчі роки.

А які пріоритети у виборі квартир сьогодні у потенційного покупця?

Цікава архітектура? Достатній паркінг? Системи «розумного» будинку, що дозволяють серйозно скорочувати комунальні та експлуатаційні платежі? Двори без машин?

Зовсім немає.

Найголовнішим в процесі вибору житлового комплексу і квартири в ньому є репутація забудовника. Впевненість в тому, що житло буде добудовано і надано в термін.

У нашій країні це можна пояснити, але це не нормально. У жодній країні, ніхто, вибираючи, де він буде жити, не думає, як вибрати забудовника, який не зникне і таки побудує об'єкт.

Люди в країнах з розвиненим ринком цікавляться, в першу чергу, тим, де знаходиться проект (іноді - хто автор проекту), наскільки він зовні цікавий (іноді унікальний), що знаходиться навколо, інфраструктурою, атмосферою району, безпекою, зручністю, естетикою.

За логікою, забудовник змушений думати не про те, як побудувати правильний проект. Перше, що йому потрібно, щоб успішно продавати квартири, - заробити репутацію. А репутація у нас заробляється довгою історією і великою кількістю зданих об'єктів. Покупців цікавить, скільки об'єктів ви побудували. Наступний, цілком очевидне запитання - якої якості ці проекти - вони не задають. Тому, незважаючи на мільйони квадратних метрів, які будуються і продаються, ринок житлової нерухомості перебуває в зародковому стані. Вимоги до нього формуються в головах споживачів: що для них сьогодні головне - то ринок і буде пропонувати.

Радує в цій ситуації лише те, що вже з'явилися замовники, а з ними - і архітектори і архітектурні майстерні, які думають не тільки про те, щоб побудувати квадратні метри. Вони не женуться за метрами (хоча у нас заробіток архітектора прив'язаний до обсягу проектованих площ), створюють гарну легенду, замислюються про те, як наповнити її життям - проводять дослідження, розробляють цілісну концепцію. Та й компанії з «старої гвардії» починають переосмислювати підходи - замислюються про нестандартну архітектурі, застосуванні цікавих фасадних матеріалів, намагаються слідувати світовим тенденціям.

Всупереч небажанню міської влади брати активну участь у формуванні нового образу міста - міста, архітектура і комфорт якого був практично знищений за останні 20-25 років, ми на правильному шляху і я впевнений, що в найближчі кілька років нові проекти, замислюються сьогодні, в тому числі і компанією ENSO, змінять не тільки ситуацію на ринку, але і перетворять вигляд Міста.

Сергій Король,
Директор з розвитку ENSO

www.zagorodna.com