Доля девелоперів все ще залежить від банківського кредитування

Девелопери, як і раніше, розглядають різні варіанти фінансових вливань у свої об'єкти будівництва.

Одним з основних варіантів, як і раніше, залишається варіант кредитування, який девелопери готові активно використовувати, якщо банки в свою чергу почнуть активізувати кредитування. Але на сьогоднішній день банки дуже вибірково ставляться до будівельних проектів, і свої відносини з девелопером намагаються максимально убезпечити від можливих ризиків.

За достовірними даними, на сьогоднішній день у банків вже з'являються досить серйозні наміри, хоча і вимоги до об'єкта фінансування достатньо жорсткі.

Так, за умови кредитування проекту або недобудови девелопер передає банку права власності. У заставу йдуть майнові права на об'єкт нерухомості і майнові права компанії. Далі, банк визначає найкоротші терміни для оформлення недобудови в БТІ і передачі його в іпотеку. Крім того, на 50% від суми кредиту банк вимагає альтернативний заставу, не пов'язаний з будівельним проектом. Останньою умовою може стати вимога про поручительство акціонерів та / або інших компаній.

Оптимальне співвідношення капіталовкладень в проект нерухомості, з боку банку і девелопера - 30% і 70%.

Проте, до настання кризи, крім оптимальних схем 30% / 70%, існувала практика капіталовкладень 90% і 10%, при якій девелопери брали позикові кошти на розвиток об'єкта практично без вкладення власних коштів, ризикуючи лише майбутнім об'єктом і земельною ділянкою. Напевно, в деякому роді цей принцип став одним з основних, що зруйнували в кризовий період взаємовигідну схему співпраці між банками і девелоперами. Так, на сьогоднішній день процентне співвідношення капіталовкладень в більшості випадків озвучується - 50% / 50%.

Найбільш прийнятна для девелоперської компанії процентна ставка - 5% (як у європейській практиці), яка в умовах українських реалій поки є утопією.

При розгляді та розробці умов кредитування будівельного проекту, зокрема розміру процентної ставки, банк же оцінює масштаб компанії та застави. Так, велика серйозна корпорація, що надає серйозне забезпечення кредиту, може розраховувати на 17% у гривні, для інших девелоперів озвучується ставка в 20-21% у гривні. (Валютний кредит має шанс отримати тільки компанія, що має зворотний валютну виручку).

Банки, в свою чергу, поки не розглядають проекти на початковій стадії. Об'єктом уваги можуть стати (поки за даними компанія «Build and Live Development» спостерігаються лише поодинокі випадки) об'єкти з 70-80% готовності. Проте, існують і досить конкретні умови - грамотна подача матеріалу, наявність коректно розроблених кошторисів, чистота об'єкта з законодавчої точки зору. Терміни кредитування розглядаються досить об'єктивно з розрахунку тривалості періоду будівництва.

Тим не менш, варто відзначити ще один цікавий факт, крім фінансових нюансів, як і раніше актуальний і психологічний момент. Виходячи з досвіду проведення низки будівельних експертиз для 5 банків України, можна відзначити, що банки вже протягом кількох років впритул зайняті вирішенням питань із проблемними об'єктами будівництва, що утворилися з настанням кризи. На сьогоднішній день, в портфелях банків все ще знаходяться чимала кількість проблемних проектів - які на зміненому ринку вже не мають своєї первісної цінності і прогнозованого раніше терміну окупності, але в які були вкладені чималі кошти. Крім того, всього вище сказаного супроводжує часто ряд серйозних проблем - таких, як заборгованість по кредиту, питання з дозвільної та виконавчої технічною документацією, проблеми з добудови та введення в експлуатацію, а іноді і великий відсоток нераціонально використаних позикових коштів.

Враховуючи всі ці моменти, напевно, потрібно розробляти нові схеми взаємодії між девелоперами і банками - прості, взаємовигідні та продуктивні.

www.zagorodna.com