Десять правил вдалого знімання житла

Як не "потрапити" на оренді: дивіться правовстановлюючі документи на квартиру і не платіть за півроку вперед, пише Сегодня.

Шлях орендаря квартири в нашій країні аж ніяк не посипаний трояндами. Складається враження, що мало не кожна людина, протягом декількох років знімав квартири у різних господарів, може поділитися парою-трійкою повчальних історій. В черговий раз згадати про це нас спонукав дзвінок нашої читачки, яка зараз переживає дуже неприємний і не зовсім зрозумілий конфлікт з господинею квартири, в якій вона живе.

Простіше кажучи, господиня намагається виселити її практично відразу після поселення. При цьому Галина (так звуть нашу читачку) втрачає половину місячної вартості оренди, що дісталася брокеру, що «допоміг» із зніманням цієї квартири. Крім того, не зовсім ясно, чи поверне господиня цілком заплачені вперед гроші.

Ось ми і вирішили на прикладі цієї історії розібратися, які небезпеки підстерігають вітчизняного орендаря, як можна їх уникнути і що робити у випадку, якщо таки «потрапив». У цьому нам допомагали директор АН "Український Дім" Руслан Безуглий, директор ріелторської компанії «Золоті Ворота» Олексій Холмецький і адвокат Донецької колегії адвокатів Марина Говяда.

ІСТОРІЯ «попадань»

Г - розповідь Галини

К - Коментарі експертів

Г. «Пошуки квартири я почала на початку жовтня. Шукала в інтернеті по різних сайтах. І на 20 жовтня у мене вже були призначені перегляди трьох «готельок». Коли я розмовляла по телефону з брокером з приводу квартири, яку потім зняла, вона сказала: «Квартира вам сподобається, беріть гроші, і ми відразу все тут же оформимо».

К. Ось «відразу все оформляти», не побувавши в агентстві, не уклавши з ними договір про надання послуг, - як раз і не слід. Необережно платити 50% місячної вартості оренди невідомо кому, без будь-яких гарантій. У нас вистачає і недобросовісних агентств, і лихих брокерів, які працюють від імені неіснуючих фірм.

Якщо вони «здадуть» квартиру, з якої потім виникнуть проблеми, комісійні повернути не вдасться. Серйозні агентства, по-перше, самі намагаються не допускати конфліктних ситуацій, ретельно перевіряючи учасників угоди. По-друге, якщо агентство відмовляється відповідати за свої «проколи», можна спробувати стягнути компенсацію по суду. Кажуть, що кому-то це навіть вдавалося. До речі, Галина так і не змогла потім відшукати це агентство, схоже, його просто не існує в природі.

Г. І дійсно, це виявився кращий варіант: скрізь за ці гроші (2800 грн.) Пропонувалося щось зовсім «убите», а тут поклеєні шпалери і все чисто.

К. Традиційно жертв афери заманюють помітно більш вигідними пропозиціями, ніж зазвичай. Тому, якщо щось «дуже добре», треба посилити пильність.

Г. Під час перегляду зайшли ще кілька людей, які теж дивилися цю квартиру. І брокер мені повторювала: «Галя, вони теж готові її брати, але я буду відстоювати вас, ви мені більше подобаєтеся. Господиня мені довіряє, і я буду наполягати, щоб господиня взяла вас, а не їх ».

К. «Класика жанру» - створення штучного ажіотажу, «конкуренції покупців". Це стимулює жертву вибрати саме цю квартиру, «проскочивши» етап обмірковування і аналізу. Крім того - демонстрація своєї симпатії і готовність намагатися заради вас. Це змушує жертву відчувати себе зобов'язаною та знижує об'єктивність сприйняття ситуації.

Г. Все, на що мене вистачило, - це подивитися паспорт і перевірити прописку. Я вважала, що так я себе страхую від всіх неприємностей.

К. Найбільш поширена афера при оренді житла - це коли шахраї здають не свою квартиру, а наприклад, зняту подобово. Зробити ж підроблений штамп про прописку, а то й підроблений паспорт - не проблема. Необхідно перевіряти правовстановлюючі документи на квартиру (наприклад, договір купівлі-продажу), причому, обов'язково в оригіналі (оскільки копії підробляються елементарно).

У договорі повинні бути підписи всіх власників житла. Оскільки один з типових приводів для виселення наймача - це коли хтось із співвласників квартири «несподівано дізнається», що її здали без його згоди. Краще, коли всі співвласники приходять в агентство і там особисто підписують договір.

Г. У брокера був договір, в якому були присутні всі необхідні пункти. Сума оплати за перший місяць (2800 грн.), Заставна сума (1400 грн.). Пункт, що господиня має право приходити до мене раз на місяць за попередньою домовленістю.

Пункт, що якщо я хочу з'їхати, я зобов'язана її попередити за місяць. Якщо ж у неї поміняються обставини, і квартира їй знадобиться для особистого проживання, вона має мене попередити за 2 місяці до мого виїзду. Сплатила «брокерські» (1400 грн.), Мені виписали квитанцію, на якій стояла печатка агентства.

К. Серйозні договору ось так на бігу підписувати не можна, тим більше, якщо їх текст надає зацікавлена сторона. Крім того, обов'язково при укладанні договору оренди потрібно описувати все, що є в квартирі, в якому воно стані. Аж до того, що якщо телевізор подряпаний - це треба відзначати. Оскільки псування майна - один з дуже поширених приводів для «позапланового» виселення.

Р. Договір був підписаний 20-го, а вступав у дію в суботу 23-го, оскільки саме тоді будівельники повинні були закінчити проводився ремонт балкона, і я могла в'їхати в квартиру. У п'ятницю господиня передзвонила, сказала, що з балконом не встигають, давайте-ка в'їжджайте в неділю. Приїхали в неділю, бачу, що балкон недороблений. Коли я зателефонувала господині, та пояснила, що будівельники її підвели і що вони все дороблять пізніше. Ми домовилися, що в суботу, коли я піду на роботу, вони все дороблять у присутності господині.

К. Тут видно, що на момент підписання договору та оплати послуг ріелтора квартира, строго кажучи, була не готова до в'їзду. Тобто Галина не мала гарантій, крім слів господині, що на момент вступу договору в силу все буде виправлено.

А в договорі не вказано жодних реальних санкцій за те, що господиня не передасть квартиру вчасно і в належному стані. Платити що-то в таких умовах заздалегідь необережно. Але для того і створювалася обстановка «конкуренції покупців» і «робилися ласку», щоб на такі «дрібниці» не хотілося звертати уваги.

Г. В кінці робочого дня в суботу передзвонила господині з питанням, чи все закінчено, чи можу я вже їхати додому? На що почула: «Не знаю. Мені треба було піти, я залишила їм ключі і пішла. Тобі щось не подобається? ». Природно, мені це не сподобалося.

«Не подобається, так виселяйся!». Через півгодини мені зателефонувала брокер. І почала розповідати, що, раз склалася така неприємна ситуація, мені краще з'їхати по-хорошому, а то, мовляв, у неї (брокера) чоловік працює в прокуратурі. «Гаразд, - відповідаю, - якщо повернете« брокерські », а вона поверне мені оплату квартири, я виїду». «Галя, - відповідає брокер, - за всіма правилами,« брокерські »не повертаються». Зрозуміло, що, не отримавши назад своїх грошей, я виселятися відмовилася.

К. Можливо, це просто невдалий збіг обставин. Але схоже і на черговий «крок» шахрайського алгоритму, в якому задіяна пара «рієлтор - господар», яка раз по раз здає квартиру і тут же виселяє орендаря, розділивши «брокерські».

Для цього винаходяться «форс-мажорні» обставини, на зразок приїзду хворий бабусі, якій ніде жити. Гарні також «керовані конфлікти», при яких під якимось приводом можна «затиснути» не тільки комісійні рієлтора, а й частина плати за квартиру. До речі, є сенс в договір оренди включати пункт, що у випадку його припинення за ініціативою господаря раніше якогось певного терміну (що робить аферу безглуздою), господар повинен компенсувати витрати на ріелторські послуги.

Г. Коли ввечері приїхала до квартири, на підлозі лежали дошки, було вийнято скло, всюди був бруд. Весь тиждень я приходила з роботи і бачила, що хтось був у квартирі, щось робив, то зникали якісь предмети меблів, то з'являлися нові.

К. Створення нестерпних умов для життя - раптом у орендаря здадуть нерви, і він з'їде сам? Тут можна було б серйозно попередити господиню, після чого на наступний раз просто викликати міліцію з приводу проникнення невідомих у будинок, тим більше коли зникали предмети меблів. Складений міліцією протокол міг би стати в нагоді, якщо справа дійде до суду.

Г. У п'ятницю прийшла господиня і заявила, що у мене є рівно вихідні на виселення. Я їй відповіла, що у нас є договір, по ньому я маю право жити тут 2 місяці після попередження. Але вона все одно наполягала на моєму виселення.

К. За законом, Галина може жити два місяці після отримання письмового попередження з боку господині, якого вона, судячи з усього, ще не отримувала. Виселити її можуть лише за рішенням суду, який в даному випадку, за наявності договору оренди, повинен бути на її боці.

Г. Ми поміняли замки, я пішла до міліції і написала заяву про шахрайство. У міліції мені сказали, що якщо будуть вибивати двері, мені потрібно викликати наряд міліції. З тих пір і «тримаю оборону».

К. Зміна замків - часто зустрічається міра. Але, з юридичної точки зору, вона є спірною. Її навіть можна трактувати як порушення законних прав господарів, які повинні мати доступ в свою квартиру. Тим більше, що господиня все одно може викликати жеківського слюсаря, який на абсолютно законних підставах відкриє їй двері і знову поміняє замки. Звичайно, господиня може організувати виселення самовільно - винести речі Галини в її відсутність. Але це вже привід для звернення до суду з вимогою компенсації заподіяної шкоди.

СИГНАЛ ТРИВОГИ

Розглянемо ще деякі ознаки, які говорять, що з цим ріелтором або власником квартири краще не зв'язуватися.

ГРОШІ ВПЕРЕД. Дуже підозріло, коли господар квартири просить гроші наперед, наприклад, за півроку. Співробітники серйозних агентств такі випадки перевіряють особливо ретельно.

Орендарям ж краще такі квартири обходити десятою дорогою, наскільки б переконливу причину такої вимоги не називали і наскільки вигідні умови не пропонували. Або, якщо вже немає сил встояти перед спокусою, треба укладати якийсь зовсім вже «залізобетонний» за гарантіями договір, який все одно до кінця нічого гарантувати не може.

Якщо ця людина і не планує вас обманювати, ви не знаєте, які «форс-мажори» у нього почнуться і які будуть сильніші ідеї, коли дані вами гроші закінчаться задовго до обумовленого терміну. Одна з колег розповідала, що коли у хазяйки квартири, якою її сім'я заплатила за рік вперед, закінчилися гроші, та просто заявила, що їй ніде жити, і явочним порядком переселилася до них.

ЗАПЛАТІТЬ - СКАЖЕМО. Таке враження, що все більше і більше стає агентств, задешево торгують «найсвіжішими» контактами господарів квартир, що здаються. Умови, за якими здаються ці квартири, як правило, помітно вигідніше середньоринкових, до того ж клієнт, домовляючись з господарем квартири самостійно, економить тисячу-другу на комісійних брокерам.

Розповідає Надія Моїсєєва: «Близько місяця тому ми шукали однокімнатну квартиру, розташовану в межах 15 хвилин пішки до метро, за ціною до 3500 грн. в місяць. І весь час потрапляли на одне агентство, у якого були якісь звабливі пропозиції. Потрібно було заплатити за реєстрацію в цьому агентстві близько 190 грн., Після чого вони дають тобі прямий телефон господаря, і ти з ним домовляєшся. Якщо цей господар відмовляється здати цю квартиру, вони беруть на себе зобов'язання вести нас до кінця, пропонувати нам варіанти, поки ми щось не знайдемо ».

Звучить непогано, та тільки колом чути стогони людей, нічого у подібних агентствах не отримали за свої гроші (за проданими телефонами не відповідають, або цю квартиру давно здали, або взагалі ніколи не здавали і т. д.), і кого з їхніми претензіями просто «відшили», без будь-якої допомоги чи компенсації. Про такі випадки писала і наша газета.

Старожил БАЗИ. Якщо якесь оголошення здалося вам особливо привабливим, обов'язково потрібно перевірити, як довго воно «висить» у базах. Продовжимо розповідь Надії Мойсеєвої: «Нас зацікавила гарна квартира на Подолі за якісь мізерні гроші, з шикарними фотографіями. Щось мене спонукало «забити» це оголошення у пошуковик, і виявилося, що це ж оголошення слово в слово, з тими ж картинками і телефонами, давали з квітня цього року.

З різницею приблизно в два тижні на різних сайтах. На наше запитання, чому ж досі не здали таку чудову квартиру на таких вигідних умовах, ріелтори відповіли, що там дуже перебірливі »господар. Він шукає пару без дітей і тварин, і всі ці 8 місяців ніяк не може знайти. А ось ми - саме ті люди, які йому, безумовно, підійдуть ».

Очевидно, що дуже вигідну пропозицію не буде довго затримуватися в базах. Якщо ні, це може бути або за наявності якихось прихованих недоліків чи проблем з цією квартирою, яка відлякує орендарів. Або, якщо її наймачі змінюються з рекордною частотою, це може бути ознакою якоїсь шахрайської схеми. Або це взагалі липове пропозиція від «торговців контактами».

ПОГАНА КАРМА. Непогано б познайомитися з майбутніми сусідами, розпитати, що там і як. Чи часто міняються в цій квартирі мешканці, чи не було якихось скандалів, з'ясування стосунків. Якщо постояльці миготять так часто, що сусіди не встигають з ними роззнайомитися, краще з цим «зачарованим місцем» не зв'язуватися.

Якщо були якісь скандали - тим більше, навіть якщо господар квартири - чесна людина. Оскільки набагато більше, ніж заздалегідь сплановані афери, орендарської крові випивають звичайні міжособистісні конфлікти між господарями і наймачами. А часта зміна постояльців може якраз бути ознакою схильності господаря до таких конфліктів.

ПРИКМЕТИ ПРАВИЛЬНОГО ДОГОВОРУ

Договір оренди може бути написаний від руки у вільній формі. Головне, щоб були підписи сторін. Бажано також, щоб у ньому були присутні:

1. Підписи всіх власників житла, зазначених у правовстановлюючому документі на квартиру (договір купівлі / продажу, дарування і т. д.).

2. Опис «вмісту» квартири (меблів, техніки і т. д.) з зазначенням стану кожного предмета та переліком пошкоджень.

3. Пункт про конкретної відповідальності (вираженої в грошах) господарів за невиконання своїх зобов'язань, зазначених у договорі.

4. Пункт про те, за скільки часу господар квартири повинен письмово попереджати постояльця про необхідність виселення (зазвичай це місяць).

5. Пункт про те, що в разі припинення договору з ініціативи господаря квартири протягом якогось певного часу після заселення господар повинен відшкодувати наймачеві витрати на оплату послуг ріелтора.
Сьогодні