В останні роки зростає інтерес до покупки житла для здачі в оренду. Найбільшою популярністю у наших співвітчизників користуються курортні країни - Болгарія, Іспанія, Франція та інші. Це пояснюється тим, що тут багато орендарів під час гарячого сезону. Затребувана також міська нерухомість, особливо в Німеччині.
В будь-якій країні вирішальним фактором для вибору інвестиційного об'єкта є місце розташування.
«Якщо це мегаполіс - то центральні та бізнес-райони з розвиненою інфраструктурою. Популярна курортна нерухомість знаходиться на перших лініях від моря і з кращими видами », - пояснює Людмила Аксененко, керівник відділу закордонної нерухомості компанії Knight Frank.
На думку експертів, курортна нерухомість більш функціональна, ніж міська.
«На мій погляд, у великих економічних центрах має сенс купувати нерухомість в основному для довгострокової оренди, в той час як на курортах ще й для короткострокової», - говорить Аксененко.
Що стосується типів нерухомості, то Борис Бронштейн, директор компанії Kaiser Estate, рекомендує інвесторам вкладати гроші у квартири в житлових або курортних комплексах. Зазвичай вони знаходяться в зручному місці - поряд з пляжами, місцями розваг - і мають власну інфраструктуру: басейни, тренажерні зали та інше. Тому серед орендарів великий попит на такі апартаменти.
Якщо єдина мета - здача в оренду, то, на думку фахівців ринку, краще придбати недорогу однокімнатну квартиру як найбільш ліквідний і рентабельний об'єкт.
Однак вибір тієї чи іншої країни, а також типу нерухомості багато в чому залежить від інвестиційного бюджету.
Бюджет,
тис. євро Країни, регіони,
міста Об'єкти
нерухомості
До 150 Німеччина - Берлін
Чехія - Прага Квартири
США - Флорида
Болгарія обслуговуються
апартаменти
Від 150
до 500 Угорщина - Будапешт,
Балатон Квартири, вілли
Франція - узбережжі,
гірськолижні курорти Проекти зворотного
оренди (leaseback)
Іспанія - Коста-Бланка Квартири, вілли
Від 500 Франція, Монако -
Лазурний Берег Квартири, вілли
Великобританія - Лондон
Франція - Париж
США - Нью-Йорк Квартири
До 150 000 €
Інвестору з невеликою сумою рекомендується звернути увагу на недорогі, але стабільні європейські ринки - Німеччину і Чехію. Не варто забувати також Флориду (США) і Болгарію: і там, і там житло користується великим попитом, особливо протягом гарячого туристичного сезону.
«При сумі до 150 000 євро стÓіт орієнтуватися на Берлін чи Прагу. Обидва міста популярні у туристів протягом усього року. Обидва є великими культурними центрами. Квартира в хорошому районі тут не буде простоювати. При здачі в оренду доцільно орієнтуватися на 4-6% річних доходу », - говорить Наталія Завалішина, генеральний директор« МІЕЛЬ - DPM ».
Німеччина
Німеччина - одна з найпопулярніших країн у російських інвесторів. Нерухомість тут коштує дешево за європейськими мірками і, до того ж, дуже розвинений ринок оренди: житло знімають майже 60% населення.
«Ми бачимо великий інтерес покупців-інвесторів до Німеччини. Найбільша економіка Європи приваблює низькими цінами на житло, стабільністю ринку, низькими ризиками і високими перспективами продовження плавного зростання цін на нерухомість », - каже Георгій Качмазов, генеральний директор Tranio.Ru.
Експерти рекомендують купувати нерухомість для здачі в оренду в Берліні, а також у великих промислових та освітніх центрах західної частини країни.
Чехія
У порівнянні з Німеччиною, в Чехії річний дохід від оренди ще нижче - 3-4% (за даними Global Property Guide). Тому відчутний прибуток принесуть тільки маленькі квартири в Празі. У кварталі Виноград (Прага 2) трикімнатну квартиру площею близько 90 м ² можна здавати приблизно за 1 тис. євро в місяць. Найбільш надійними вважаються інвестиції в об'єкти в популярних районах, таких як Мала Страна, Старе Місце, Гребінки і Оріхівка. Прибутковість тут сягає 5%.
США - Флорида
Експерти також рекомендують інвестувати в нерухомість Флориди. Продавці обслуговуються апартаментів обіцяють від 5 до 8% чистого прибутку. Квартири вартістю від 70 тис. до 150 тис. доларів приносять своїм власникам 400-800 доларів в місяць. Багато хто з них продаються з уже укладеними договорами оренди.
Болгарія
Фахівці радять вкладати кошти в болгарські будинки і квартири, тому що в цій країні за невелику суму можна придбати якісну нерухомість.
За словами Сергія Далматова, ріелтора з компанії RTL-Estate, в Болгарії вигідно купувати апартаменти на морських курортах, але не вілли, бо дорогі об'єкти не затребувані: туристи в основному орієнтуються на відпочинок економ-класу.
«Ліквідна квартира в столичних містах (Софія, Пловдив, Варна, Бургас) і ліквідний апартамент на узбережжі будуть приносити майже однаковий дохід: у місті - дешевше, але більш тривалий період оренди, а на курорті - дорожче, але короткостроково», - пояснює Сергій Далматії.
Від 150 000 до 500 000 €
Володарям капіталу в розмірі 150-500 тис. євро експерти радять інвестувати в нерухомість Угорщини, Франції та Іспанії.
Угорщина
Серед країн Східної Європи дохідні пропозиції можна знайти в Угорщині. Купувати нерухомість в цій країні вигідно: ціни продовжують падати протягом декількох років, в середньому вони знизилися на 15% по відношенню до пікового періоду. Нерухомість в Угорщині коштує в середньому на 40% дешевше, ніж в сусідній Хорватії. При цьому прибутковість від здачі житла чи не найвища в Східній Європі.
Вигідно здавати в оренду квартири в Будапешті і будинки в курортній зоні - поблизу озера Балатон. Наприклад, в Буді - західної частини угорської столиці - квартиру площею 90 м ² можна придбати в середньому за 150 тис. євро і здавати за 920 євро в місяць, тобто дохід складе 7,45% річних. Квартира площею 200 м ² обійдеться в середньому в 343,6 тис. євро і буде приносити щомісяця близько 2300 євро, або 8,05% річних.
На узбережжі Балатону якісна нерухомість коштує від 120 тис. євро. Незважаючи на те, що в останні роки ціни на житло в цьому районі залишаються в цілому млявими, будинки поблизу озера після кризи подорожчали на 6%. Прибутковість від здачі в оренду становить 6-7% річних. Наприклад, розкішну віллу з шістьма спальнями і басейном можна купити приблизно за 200 тис. євро і здавати за 2800 євро на тиждень.
Франція
Вигідними інвестиціями в довгостроковій перспективі вважаються вкладення в проекти зворотної оренди (leaseback) у Франції. Суть цієї схеми в тому, що покупець купує житло і здає його в оренду на 10 років керуючої компанії, після чого стає повноправним власником. На відміну від звичайного способу покупки нерухомості, за схемою leaseback можна повернути гроші, витрачені на виплату ПДВ. Тобто покупець отримує «знижку» майже 20%.
Зворотній оренда найбільше поширена на узбережжях і гірськолижних курортах. Наприклад, компанія Pierre et vacances пропонує за ціною від 220 тис. євро квартири в новому будинку в Біарріце, в 300 м від пляжу. Протягом 10 років власникові гарантується стабільний дохід у розмірі 3,75% річних. Приблизно таку ж віддачу отримає власник апартаментів вартістю від 307 тис. євро в п'ятизірковому комплексі Les Terrasses d'HÉlios з видом на Монблан.
«Те, що курортна нерухомість може приносити хороші дивіденди при правильному управлінні, підтверджує те, що компанії, що займаються лізбеком, часто пропонують фіксовану прибутковість в 3-4%. Це говорить про те, що вони впевнені, що запрацюють 10% і більше », - розповідає Георгій Качмазов.
Іспанія
Юрій Костянтинівський, директор департаменту по роботі з партнерами компанії Leanga Costablanca, радить вкладати кошти в нерухомість Коста-Бланки (Іспанія). На його думку, серед пропозицій вартістю від 150 тис. до 500 тис. євро дохід будуть приносити квартири з однією-двома спальнями в Бенідормі та інших елітних районах Аліканте, а також у містах Кальпе, Морайра, Гвардамар, Санта-Пола і Ла-Манга в сусідній провінції Мурсія. Якщо інвестор має сумою понад 500 тис., то варто звернути увагу на престижні урбанізації - Альтеа-Хіллс, Кабо-Ройга, Кампоамор, Ла-Зенія і Бенісса.
«В Іспанії дуже велика нестача вілл, особливо поряд з морем. Ті, хто мають кошти на покупку вілли, як правило, досить забезпечені, щоб її не здавати. Тому в сезон така нерухомість може принести величезний прибуток, бо попит на оренду завжди більше, ніж пропозиція, - пояснює Костянтинівський. - Як правило, на наступний сезон все хороше орендується в кінці попереднього сезону або відразу ж після нього. Також добре здаються невеликі апартаменти на першій лінії моря або в пішій доступності від нього. Якщо все-таки розраховувати на туристів з Росії, то потрібно купувати об'єкти як можна ближче до пляжу, не далі 500 метрів ».
Від 500 000 €
Сума, що перевищує 500 тис. євро, дає широкі можливості для інвестування. На ці кошти можна придбати квартиру в Парижі, Лондоні або Нью-Йорку, віллу на Лазурному Березі або, якщо мова йде про суму понад мільйон, відразу кілька якісних об'єктів.
Франція
Вілли з 2-3 спальнями за ціною до 1 млн євро можна знайти, наприклад, в Мужені, Каннах, Ніцці, Сен-Тропе, Вансу, Кань-сюр-Мер і інших містечках на узбережжі. Наприклад, віллу з трьома спальнями і басейном поруч з Ніццою можна здавати в оренду за ціною від 800 до 1500 євро на тиждень.
Пропозиції дорожче 1 млн євро відносяться до елітного сегменту. Найбільш престижними вважаються три мису - Кап-Ферра, Кап-Мартен і Кап-д'Антіб. Тут нерухомість коштує від 5 млн євро.
Британія
Експерти також рекомендують звернути увагу на Лондон, якщо бюджет перевищує 1 млн євро. За словами Романа Григор'єва, керівника компанії LonGrad, нерухомість у престижних районах британської столиці не тільки так само надійна, як депозити у швейцарських банках, але навіть приносить трохи більший дохід. За даними London Property Watch, власники лондонських квартир отримують від 3 до 12% річних. При цьому самими прибутковими є квартири з однією спальнею.
«У Лондоні найвигідніше купити недорогу квартиру в центральному місці і здавати її по тижнях або подобово. В місті не вистачає якісних готелів за розумними цінами, і в останні пару років серед туристів (особливо німців та французів) стало дуже популярним знімати квартири, а не готелі », - радить Роман Григор'єв.
Портфельне інвестування
Якщо мова йде про високому ціновому діапазоні - від 1 млн євро, рекомендується звернути увагу на таку схему, як портфельне інвестування. Це означає, що інвестор набуває відразу кілька об'єктів - як правило, одного типу і в одній країні.
Портфельне інвестування вигідно у великих містах, таких як Мюнхен, Париж, Лондон, Нью-Йорк, а також на Лазурному Березі. Там можна купити кілька квартир і віддати їх в управління спеціалізованої компанії.
«Якщо інвестор володіє істотним бюджетом, то оптимальним буде не придбання одного дорогого об'єкта житлової нерухомості на всю суму, а диверсифікована інвестиційна стратегія», - радить Станіслав Зінгель, президент міжнародного агентства нерухомості Gordon Rock.
Крім того, фахівці з нерухомості рекомендують інвесторам, які мають понад 1 млн євро, набувати комерційну нерухомість.
«Якщо все ж говорити про нерухомість за мільйон, то краще купити торговельні або офісні площі в ліквідних об'єктах, розташованих в одному з економічно розвинених міст Європи. Можна збільшити прибуток, придбавши будинок у поганому стані. Тоді, якщо грамотно провести ремонт, можна отримувати хороший і стабільний дохід », - радить Георгій Качмазов.
Аналітики Global Property Guide порівняли середній річний дохід від здачі в оренду типовою квартири площею 120 м ² у великих містах різних європейських країн:
Країна Річний
дохід,% Країна Річний
дохід,% Країна Річний
дохід,%
Молдова 10,00 Хорватія 4,56 Австрія 3,67
Україні 9,09 Словенія 4,49 Швейцарія 3,61
Угорщина 7,18 Бельгія 4,48 Люксембург 3,56
Македонія 6,39 Британія 4,31 Іспанія 3,41
Туреччина 5,82 Росія 4,19 Франція 3,26
Сербія 5,80 Болгарія 4,19 Мальта 3,25
Словаччина 5,71 Кіпр 4,10 Латвія 3,23
Польща 5,41 Італія 4,06 Чехія 3,09
Португалія 5,24 Литва 4,01 Греція 2,48
Нідерланди 5,11 Естонія 3,99 Андорра 2,39
Румунія 5,04 Фінляндія 3,80 Монако 1,73
Данія 4,73 Німеччина 3,73
www.tranio.ru
Нерухомість за кордоном
Світ
31.05.2012
Коментарі