25 серпня, правління Національного банку України вперше за останні три роки прийняло рішення віднести банк до категорії неплатоспроможних. Це банк Аркада, причина рішення регулятора — втрата майже однієї третьої капіталу фінустанови. Йдеться про будівлю головного офісу та земельної ділянки за адресою вул. Ольгинська, 3 в Києві, недалеко від метро Хрещатик.У повідомленні НБУ говориться, що у 2019 році банк Аркада надав зазначену нерухомість як заставу за кредитом, залученим пов’язаною з банком компанією-забудовником. На момент укладення кредитного договору оціночна вартість будівлі становила понад 620 млн грн — 27% від усіх активів банку.
Через несвоєчасне обслуговування боргу забудовником кредитор переоформив цю будівлю на себе. У зв’язку з цим банк Аркада відбив списання з балансу зазначеного об'єкта нерухомості. В результаті капітал банку впав нижче нормативного рівня і став негативним.
У НБУ повідомили, що понад 90% вкладників банку (понад 5000 осіб) отримають свої вклади в повному обсязі, оскільки їх розмір не перевищує гарантовану Фондом гарантування вкладів фізичних осіб суму у 200 тис. грн.
Клієнти з великими обсягами вкладів отримають їх в межах суми, гарантованої ФГВФО. В цілому Фонд забезпечить виплати гарантованої суми вкладникам в обсязі 285 млн грн.
Також в Нацбанку підкреслили, що визнання банку Аркада неплатоспроможним не пов’язане із затримкою введення забудовниками в експлуатацію будинків ЖК Еврика, ЖК Патріотика і ЖК Патріотика на озерах, оскільки нагляд за діяльністю забудовників не входить в компетенцію центробанку.
У прес службі банку Аркада також відреагували на рішення НБУ, розмістивши офіційну реакцію на сайті і прямо вказавши на столичну міськадміністрацію і Нацбанк як на причину проблем: «З наступного дня (26 серпня — Ред.) у банк буде введена тимчасова адміністрація, акціонери банку, спостережна рада і виконавчий орган будуть відсторонені від виконання своїх обов’язків і керівництво банком перейде до визначеної ФГВФО особи, — говориться в повідомленні банку — Маємо зазначити, що 27 років на ринку банківської системи пройшли недаремно — за них нам не соромно, тому що зроблено було багато! Банком була заснована система фінансування фондів будівництва, завдяки якій було побудовано понад 6 млн квадратних метрів житла. Фонди банківського управління допомагали відповідним верствам населення економити і отримувати додаткові пенсійні виплати, депозитні програми були привабливими і зобов’язання зі сплати відсотків виконувалися банком своєчасно, іпотечні кредити, які видавалися, були розроблені банком під умови, які були прийнятні для населення, особливо для молодих сімей.
Зараз повинні висловити вам свою подяку і запевнити, що, попри дії НБУ і КМДА, ми хочемо знайти вихід з ситуації, що склалася, і довести, перш за все особам, які не підпадають під гарантії ФГВФО, що ми будемо рухатися далі…".
Контекст. У чому специфіка банку Аркади
Заснований у 1993 році. Контрольним пакетом акцій володіли будівельні організації, що входили в ХК Київміськбуд (до 1994 року — трест Головкиївміськбуд). У 1995 році першим серед банків почав надавати кредити на інвестування житла терміном до 10 років і запропонував інвестування житлового будівництва за власні кошти населення.
Надалі акції банку, що належать дочірнім структурам Київміськбуду, були передані в статутний фонд створеного в 2003 році ТОВ Компанія розвитку будівництва, кінцевим бенефіціарним власником якого є нинішній голова правління банку Аркада Костянтин Паливода. Також одним з акціонерів банку досі числиться померлий в 2012 році колишній голова правління Київміськбуду Володимир Поляченко.
Ключові акціонери: ТОВ Компанія розвитку будівництва (48,9334%), ТОВ Фірма Девелопер (13,7202% — пряма участь, 10,3367% — опосередкована), Костянтин Паливода (0,0362% — пряма участь, 66,2293% — опосередкована), Володимир Поляченко (11,5744% — опосередкована участь).
Основний напрям діяльності — операції з іпотечного кредитування і довірче управління коштами, які інвестуються в житлову нерухомість.
За підсумками третього кварталу 2019 року власний капітал банку становив 942,86 млн грн, активи — 2,25 млрд грн, зобов’язання 1,28 млрд грн.
У рейтингу журналу НВ серед найбільших забудовників Києва Аркада займає 8 місце (2272 квартири).
НВ Бізнес розібрався в тому, що сталося з банком, з яких причин він став банкрутом, що буде з об'єктами незавершеного будівництва Аркади.
Історія проблеми
Про те, що у банку Аркарда проблеми НВ Бізнес повідомляв ще у 2019 році, після аналізу звітності банку. Збиток банку за підсумками першого півріччя цього року склав 9,75 млн грн.
Як виявилося, згідно з матеріалами рішення Печерського районного суду Києва від 6 серпня правління Нацбанку віднесло банк Аркада до категорії проблемних. Також фінрегулятор ввів особливий режим контролю за діяльністю банку та призначив куратора.
Суд за позовом Фонду гарантування вкладів фізосіб наклав арешт на головний офіс банку Аркада (площею 14,1 тис. кв м), який знаходиться в центрі Києва (за адресою вул. Ольгинська, 3-А) і земельну ділянку під ним (площею 0,53 га). Арешт був накладений на вимогу ФГВФО.
Також суд заборонив власнику цих об'єктів нерухомості здійснювати будь-які дії, спрямовані на відчуження майна, перехід права власності, надання в забезпечення. Держреєстраторам суд заборонив вчиняти відповідні реєстраційні дії.
На поточний момент в держреєстрі прав на нерухоме майно власником будівлі банку Аркада і земельної ділянки під ним вказаний Олег Нелін.
У вересні 2019 року банк Аркада передав в іпотеку для Неліна свій офіс і земельну ділянку як забезпечення боргових зобов’язань ТОВ Будеволюція за кредитним договором на 260 млн грн. Хоча, ринкова вартість офісу оцінюється в 554,8 млн грн, земельної ділянки — в 65,6 млн грн.
Згідно з оцінкою ФГВФО, банк Аркада «Безоплатно позбувся свого майна на суму понад 600 млн грн, маючи проблеми з ліквідністю, що ставить під загрозу інтереси вкладників і зазначені дії спрямовані на порушення їх конституційних прав».
За даними НБУ, банк Аркада порушив норматив коефіцієнта покриття ліквідністю за всіма валютами (60,23% проти необхідних 100%, за станом на 1 серпня 2020 року). Саме тому регулятор 25 серпня перевів банк з категорії проблемних в категорію неплатоспроможних.
ФГВФО готується подати позов про визнання недійсним договору іпотеки проти Аркади та Будеволюції.
За даними НВ Бізнес, термін погашення цього кредиту, згідно з умовами договору закінчувався в жовтні 2020 року. Крім цього кредитного договору, було ще дві додаткові угоди, які повністю змінили періодичність виплати та погашення кредиту і відсотки. По суті, умови для Будеволюції були погіршені. І зв’язку з цим Нелін в липні стягнув відповідну будівлю на свою користь поза судовим порядком, про що повідомив банку вже в серпні.
За інформацією НВ Бізнес, в НБУ і ФГВФО вважають, що ці договори застави і кредиту були не ринковими, вони створені для того, щоб вивести будівлю головного офісу з активів банку. Однак, цю версію ще має довести слідство.
Як з’ясував НВ Бізнес, перед тим як прийняти рішення НБУ проводив переговори з менеджментом і з власником банку, яким було надано час для виправлення ситуації — але вони цього не зробили. Вони намагалися домовитися про повну реституцію, тобто Неліну повертають 260 млн грн, а він повертає будівлю. Якби це сталося, то капітал банку був би приведений до нормативів.
За даними НВ Бізнес, правління НБУ більше не могло чекати, оскільки передача будівлі під заставу була проведена у вересні 2019 року. У зв’язку з тим, що ФГВФО може визнати нікчемними всі операції, які проводилися банком за рік до введення тимчасової адміністрації, у нього залишилося мало часу, щоб після відповідного рішення НБУ йти в суд і визнавати цю угоду про заставу нікчемною. Якби пройшов більше як один рік, то у Фонду могло б не бути шансів повернути цей актив.
Де гроші? Схеми виведення, за версією НБУ
Активи банку займають всього 0,1% від всієї банківської системи, тому банківський ринок не відчує виведення цієї фінустанови з ринку. Обсяг депозитів у банку — близько 500 млн грн. Однак, основний обсяг зобов’язань банку знаходиться поза балансом — це близько 9 мільярдів гривень — гроші понад 10,5 тис. інвесторів, які були вкладені в об'єкти нерухомості через фонди фінансування будівництва (ФФБ).
У Аркади є проінвестовані на 100% об'єкти, які досі не добудовані, хоча їх будівництво почалося вже більше ніж десять років тому, через них проводяться мітинги під стінами банку і перед КМДА, зазначило НВ Бізнес добре обізнане джерело.
Як відомо, по об'єктах забудови Аркади були конфлікти з міськадміністрацією з приводу компенсації витрат на інфраструктуру і продовження оренди на ділянки, де йде будівництво. В результаті вийшло так, що гроші вкладені, будівництво зупинене, залучати нові кошти неможливо, залишаються недобудовані старі об'єкти.
В НБУ проблему недобудов Аркади визначили ще у 2016 році, а у 2017 році регулятор ініціював законодавчі зміни, щоб визнати банк Аркада спеціалізованим для розв’язання основної проблеми в цій ситуації. Річ у тому, що забудовники, ФФБ і управитель по суті зосереджені в одній людині — Костянтині Паливоді. Як відомо, після афери Еліта-Центру, законодавчо закріплено, що ФФБ не могли безпосередньо залучати гроші, повинен бути управитель-контролер у вигляді банку. У випадку з Аркадою цей закон не спрацював, оскільки контролер і забудовник був підконтрольний одній людині.
За даними НВ Бізнес, в межах перевірки банку Аркада НБУ провів аудит за друге півріччя 2017 року. Аудитор підтвердив нецільове використання коштів інвесторів. Гроші, які довірителі інвестували в банк для покупки житла, використовувалися банком, наприклад, на покупку різних корпоративних прав. Крім того, банк брав дуже велику комісію з ФФБ, яка іноді досягала 70% від внесків фізичних осіб. Більш ніж половина коштів, які потрібно було направляти на будівництво, банк забирав у вигляді власних доходів і потім виплачував як дуже високу заробітну плату в готівковій формі окремим співробітникам.
НБУ звертався в різні інстанції за фактами, які були виявлені під час перевірки, оскільки робота ФФБ (фондів фінансування будівництва) не їхня компетенція. Тому НБУ писав листи в Кабмін, профільні комітети Верховної ради та КМДА, намагаючись звернути увагу на цю ситуацію. В кінці минулого року це питання було піднято на Раді фінансової стабільності.
Куди поділися гроші?
Завдяки тому, що інвестори-фізособи фінансували один об'єкт, Аркада починала будівництво інших об'єктів. Так, на думку джерел НВ Бізнес на ринку, і виглядає нецільове використання коштів довірителів: ви фінансуєте в об'єкт А, а замість цього забудовник починає будувати за ці гроші об'єкт B, C і D. Тепер ці гроші розкидані по Києву у вигляді недобудов. За інформацією НВ Бізнес, НБУ двічі звертався в правоохоронні органи з питання Аркади.
Що буде з ФФБ, через які інвестори купували квартири?
Після визнання банку неплатоспроможним, довірителі повинні через суд змінити управителя. Ним може бути будь-який інший банк.
Ще один Укрбуд: інвестори вийшли на вулицю
Будні інвесторів ЖК Аркади — Еврика, Патріотика і Патріотика на озерах — тепер не відрізняються різноманітністю. Понад 90 днів покупці квартир по черзі чергують в наметах, які встановлені біля головного офісу Аркади та Київської адміністрації, двічі на день інвестори влаштовують мітинги і акції протести.
«Наша мета — звернути на себе увагу. Квартири в ЖК Аркади придбали близько 13 тис. інвесторів і всі вони залишилися без житла», — розповідає покупець квартири на ім'я Наталя, яка попросила не називати її прізвища. За її словами, вирішенням проблеми займається відразу три органи — Офіс президента, КМДА і Нацбанк. Вони обіцяли в найближчі дні озвучити план з добудови 35 будинків компанії Аркада. Будівництва в трьох великих мікрорайонах Аркади стоять вже близько року і весь цей час компанія обіцяла відновити роботи. Тепер інвестори сподіваються, що Аркада повторить шлях Укрбуду, завершенням будівництва на будмайданчиках якого зараз займається ХК Київміськбуд.
Сподіватися на швидке вирішення питання не варто, вважає директор юридичної компанії Центр правового захисту Сергій Перчак. Він прогнозує, що варіанти завершення будівництва кожного проекту будуть розглядатися окремо, але більш реальними є два варіанти: або інвестори кожної новобудови створять житлово-будівельний кооператив і візьмуть весь тягар добудови на себе, або хтось із забудовників буде залучений на договірних підставах. «У Києві були випадки, коли забудовники бралися за подібні проекти, але за умови, що в ньому є ще не продані об'єкти, або в зв’язку з внесенням змін до проекту створювали такі об'єкти, що дозволяло їм залучати додаткові ресурси для завершення будівництва», — каже він. На сьогодні експерт сумнівається, що великі забудовники виявлять бажання взятися за такі проекти під час кризи.
Шанси інвесторів квартир повернути свої гроші за покупку квартир невеликі, говорить керуючий партнер юридичної компанії Кравець і партнери Ростислав Кравець. «Теоретично можливо частину коштів Аркади перевести на новий Фонд фінансування будівництва, але для цього необхідна злагоджена робота інвесторів квартир», — говорить він. За отримані кошти можна добудувати будинки. Але такі дії рідко призводять до позитивного результату — інвестори, як правило, не можуть домовитися.
Інвесторам Аркади, очевидно, доведеться довго чекати ключів від своїх квартир.
nv.ua
Коментарі