Російські ракети літають над Києвом, але вже чверть будівництв відновило свою роботу, говорить співвласник групи компаній Ковальська Сергій Пилипенко. Вже зараз зрозуміло, що терміни введення будинків в експлуатацію змістяться на пів року — рік. Ціни на квартири зростають через підвищення собівартості, хоча покупці поки що не поспішають купувати квартири в новобудовах. Як бізнес працює з банками в умовах війни, скільки коштує збудувати бункер і які технології дозволять девелоперам швидко відбудувати зруйноване російськими окупантами житло, Сергій Пилипенко розповів в інтерв'ю НВ Бізнес.
Забудовники, зокрема Ковальська, відновили роботи на будмайданчиках. Чому, якщо ризик обстрілів не минув?
Ми живемо у воєнний час, воєнні ризики справді є. Оцінюємо їх як помірні — стежимо за тим, як посольства інших країн повертаються до Києва та відновлюють роботу. Наші основні забудови та активи перебувають у столиці, ми бачимо офіційні заяви Віталія Кличка та інших осіб, які непрямо кажуть, що можна потихеньку повертатися до Києва.
Ще на початку квітня ми запустили свої промислові підприємства з випуску бетону, залізобетонних конструкцій тощо. На початку травня відновили будівництво.
Скільки, за вашими даними, будівництв працює у Києві?
Реально — не більше 25%.
Роботи на більшості будмайданчиків не ведуться?
Роботи можуть бути, але споживання будівельних матеріалів становить лише 15% від довоєнного обсягу. Насамперед запустилися об'єкти, які перебувають на фінальній стадії, за рештою динаміка будівництва в рази нижча за довоєнну.
Це означає, що термін будівництва будинків затягнеться?
Все залежить від того, як довго триватиме цей період. Якщо девелопери працюватимуть у зниженому вдвічі темпі пів року — рік, відповідно терміни будівництва змістяться на рік.
Навіть якщо повноцінна робота на забудовах зараз відновиться, то будинки будуть введені в експлуатацію із затримкою щонайменше на шість місяців. А по-хорошому це рік і більше у більшості забудовників.
Як бізнес працює з банками під час війни
Як зараз поводяться банки у спілкуванні з девелоперами? Надають пільгові кредити?
Забудовників безпосередньо банки не кредитували. При цьому діяли іпотечні програми, розроблені під конкретні об'єкти. Іпотека зараз фактично відсутня, а кредити девелоперам не видають. Банки уникнули кредитування всіх галузей, крім аграріїв і тих, хто так чи інакше пов’язаний із оборонкою.
А якщо говорити про ваш виробничий підрозділ? Ви брали кредити для його розвитку.
Ми маємо кредитні лінії, які діяли ще до війни. Ми їх обслуговуємо. Але розуміємо, що видача нових позик чи розширення співпраці з банком зараз практично неможлива.
Сервіс Лун повідомив, що ціни на первинному ринку зросли за час воєнних дій. Чи підвищували ви ціни на житло?
Мені здається, що це твердження дуже спірне, оскільки угод на ринку зараз практично немає.
Вони говорять про заявлені ціни на квартири.
Ціну формує ринок, тому подорожчання — це бажання забудовників, яке продиктоване об'єктивним фактором — зростанням собівартості будівництва вже на 15−20%. Це відбувається через порушення логістичних ланцюжків, зменшення попиту, дефіциту певних позицій, особливо імпортних комплектуючих тощо.
Забудовники обережно намагаються натякнути, що ціни не знижуватимуться, щоб простимулювати покупців до покупки або погашення розстрочки.
Багато девелоперів у березні-квітні просили клієнтів не оплачувати розстрочку.
Ми також не брали плату. Так вчинили більшість забудовників, оскільки роботи на об'єктах було зупинено. Звичайно, девелопери розуміють важку ситуацію людей, які шукали безпечне місце для себе в Україні або за її межами, намагаючись вирішити нагальні завдання.
І розстрочка в такій ситуації недоречна. Зараз, у міру того як відкриваються об'єкти, відновлюється будівництво, девелопери очікують на появу грошового потоку від нових продажів і за чинними розстрочками.
Ви просите покупців квартир відновити виплати за розстрочками з 1 червня, я правильно розумію?
Ми інформуємо наших клієнтів, що з 1 червня ми відновлюємо обов’язкові платежі за розстрочками.
Ви кілька разів говорили про продаж квартир. Ковальська продала хоч одну квартиру з початку війни?
Ні.
Потенційні покупці цікавляться покупкою житла?
Відділи продажів у нас запрацювали нещодавно — два тижні тому, візити, швидше, мали ознайомлювальний характер. Відвідувачів цікавить, чи ми працюємо, в якому режимі, які у нас ціни та об'єкти.
На моїй пам’яті, з 24 лютого до 1 травня до нас надійшло вісім дзвінків від тих, хто цікавився покупкою. Це все.
Як війна вплине на підхід до проєктування будинків
Архітектори говорять про те, що війна та сусідство з Росією змусять нас змінити підходи до будівництва. Наприклад, потрібно створювати у будинках бомбосховища. Ви розумієте, як виглядатимуть ваші наступні проекти?
Я дуже радий, що Ковальська завжди будує підземні паркінги, і коли у Києві велися бомбардування, наші мешканці були забезпечені надійним укриттям. Наші експлуатувальні організації провели туди воду, світло, інтернет, тобто повністю обладнали підземні паркінги для повноцінного перебування людей. І побачили, наскільки це потрібне. Також я розумію, що потрібно було врахувати деякі нюанси: вентиляцію, додаткові двері, захист, автономні джерела живлення тощо.
Ми проєктуватимемо наші об'єкти таким чином, щоб їх частини можна було використовувати як бомбосховища. Нові вимоги щодо безпеки мають бути продиктовані змінами у будівельних нормах, і це стосуватиметься лише нового будівництва. А поки що це в процесі, ми вивчаємо міжнародний досвід і намагаємось його адаптувати в наших умовах.
Тут слід враховувати ще один аспект: зараз багато спекуляцій про те, що Україна використовуватиме ізраїльську модель. Але ми всі маємо розуміти і зворотний бік медалі — це веде до подорожчання будівництва. Причому до суттєвого.
Якщо ми потовщуємо бетонні стіни або робимо більш насичене армування, це здорожчує будівництво. Якщо ми будуємо паркінг, собівартість якого зараз становить, наприклад, $15 тис. за одне машиномісце, то у разі, якщо це буде повноцінне бомбосховище, воно коштуватиме $40 тис. Ніхто зараз до пуття не може оцінити, скільки коштуватиме будівництво бомбосховища і на яку кількість людей воно необхідне. Наприклад, будується ЖК на 600 квартир, беремо на 1−1,2 тис. осіб. На тисячу осіб має бути розраховане все: автономна електрика, автономні інженерні мережі, вентиляція, вода тощо. Це все треба буде забезпечити правильно?
Питання, я так розумію, чи готові покупці платити за це?
Так. В Ізраїлі, наприклад, у кожній квартирі є кімната без вікон, пов’язана з ядром будівлі та її мінімальна площа становить 10 кв. м. Якщо ми беремо середню площу однокімнатної квартири 40 кв. м, із них 9 кв. м — це бункерна частина. Відповідно, корисна площа квартири скорочуватиметься.
Жити у такій квартирі некомфортно.
Це буде комора. Люди будуть змушені купувати квартиру більшої площі, вже не 40 кв. м, а, наприклад, 47−49 кв. м. Знову ж таки, це непряме подорожчання будівництва. Собівартість об'єкта зростає. Але чи готовий до цього ринок? Ми, будівельники, можемо виконати будь-яке завдання.
Чи масштабна іпотечна програма здатна вирішити цю проблему?
Звичайно, оскільки з’являється довший період виплати вартості об'єкта. І тут чинник зростання собівартості не такий чутливий, якщо кредит видається на 10−15 і навіть на 20 років.
Про офісні центри Ковальської
Крім житла, у Ковальської ще є кілька великих офісних проєктів. Це БЦ біля Unit City. І Nuvo Business Park на вул. Жилянській. Що із цими проєктами зараз?
Ми відновили будівництво офісних кампусів у Unit City, вони перебувають на фінальній стадії — виконано близько 90% робіт. Протягом найближчих кількох місяців роботи там завершать і ці об'єкти будуть введені в експлуатацію.
До будівництва бізнес-парку Nuvo на вул. Жилянській ми так і не приступили, бо не отримали дозвіл Міністерства культури. Мінкульт зараз запрацював, Державна інспекція архітектури та містобудування відновлює роботу, запрацювали реєстри. Думаю, найближчим часом ми отримаємо дозвіл та оформимо всі документи. Але початкова фаза будівництва дуже капіталомістка, тому починати не поспішаємо.
До кінця війни ви не почнете реалізацію цього проєкту?
Однозначно. Я думаю, що під час війни жодний великий банк чи інвестор не наважиться вкладати у нове будівництво.
У першому читанні Верховна Рада ухвалила законопроєкт щодо компенсації за пошкоджене чи втрачене житло. Скільки потрібно часу для того, щоб відбудувати чи відремонтувати будинки в умовному Чернігові?
Все залежить від рівня пошкоджень. Але якщо ми говоримо про те, що житловий фонд повністю зруйнований, то це займає від півтора до двох років.
Чи є в Україні потужності, які дозволять об'єднатися девелоперам та оперативно відновлювати міста?
Так. Я не знаю, чи об'єднуватимуться девелопери. Але точно запропонують свій варіант.
Рік чи два тому ви говорили про проєкт будівництва панельних будинків із збірних конструкцій. Чи може ця технологія стати вирішенням питання швидкої відбудови міст?
Звісно. У таких проєктів нижча собівартість, на третину менші терміни будівництва, і це, можна сказати, готові рішення для комплексної забудови. Ми говоримо тільки про новий тип великопанельного будівництва, а не вбогу серійну радянську забудову. Найкращі зразки світової архітектури, які ми бачимо у європейських містах, дуже широко застосовують систему збірних залізобетонних конструкцій. Такі будинки є у Копенгагені, Гамбурзі, Лондоні тощо.
Війна підштовхнула нас до цього проєкту, і ми вважаємо його перспективним. Створено робочу групу в Ковальській, розробляються концепції. Я думаю, що на цю розробку в нас піде від кількох місяців до пів року.
Перший пілот буде у Київській області?
Швидше за все, так, у Києві чи Київській області.
Нині триває процес відновлення об'єктів інфраструктури у Київській області. Чи зростає попит на залізобетонні конструкції?
Так. Ми беремо участь у реконструкції кількох мостів, що були зруйновані. Але це не той обсяг, який завантажив би нас на довгий період. За два тижні ми повноцінно видаємо весь цей обсяг.
Як зараз поводиться бізнес? Минулого року ви говорили, що графік виробництва у вас розписаний на рік наперед.
Так, так було. Зараз ми завантажені не більше ніж на 25%, за деякими напрямами наполовину, це я говорю про сегмент збірних залізобетонних конструкцій та сухі будівельні суміші. Ми бачимо позитивну динаміку. Розраховуємо, що до кінця літа вийдемо на стабільні 50% завантаження, але це прямо залежатиме від припливу інвестицій у будівельний ринок.
Коментарі