«Чиста» квартира - що це?

За даними ріелторів, з початку кризи кількість проблемних квартир (тобто таких, набуваючи які ви ризикуєте залишитися і без грошей, і без даху над головою), збільшилося на 40%. Як захиститися від обману, на що звернути увагу при виборі і як перевірити, чи не загрожує покупка розоренням?

Чистий квартира - що це?
У цілому юридична чистота - це позитивна історія об'єкта з першого власника, відсутність правових перешкод для проведення операції, розповідає Сергій Армаш, директор «CENTURY 21 Об'єднаний капітал»: «У майбутньому не повинно виникати підстав для заперечування законності купівлі-продажу та визнання її недійсною. Необхідно підтвердити, що право власності на квартиру не обмежений будь-якими заборонами або обтяженнями ». «Найбільш поширені ризики пов'язані з дотриманням прав неповнолітніх, спадкоємців, осіб, які перебувають у місцях позбавлення волі, недієздатних» - додає Марат Гафуров, генеральний директор юридичної компанії GMM Consulting. Підстав для визнання угоди недійсною С. Армаш перераховує кілька:
• порушення прав неповнолітніх, спадкоємців, інших осіб;
• невідповідність угоди закону або іншим правовим актам;
• здійснення угоди людиною, не здатною розуміти значення своїх дій;
• вчинення правочину недієздатною або особою, обмеженим у дієздатності;
• вчинення правочину під впливом помилки, обману, насильства, погрози;
• шахрайство, підроблення документів.

М. Гафуров настійно рекомендує звернути увагу на наступні документи:

• свідоцтво про право власності;
• підставу переходу (договір приватизації, купівлі-продажу, міни тощо);
• виписку з будинкової книги, архівну виписку з будинкової книги;
• копію фінансово-особового рахунку;
• техпаспорт і експлікацію БТІ;
• дозвіл органів опіки та піклування (якщо в квартирі зареєстровані неповнолітні).
Загалом, необхідність перевірки очевидна - причому не тільки останньої угоди, але і всіх коли-небудь зроблених з квартирою.

Час, гроші ...
Провести перевірку можна самостійно або за допомогою професіоналів. «Юридична експертиза є комплексом заходів, спрямованих на детальне вивчення та правовий аналіз всіх документів (правовстановлюючих, про виникнення і перехід прав власності та інших) вибраного об'єкта, - розповідає Ірина Шугурова, заступник генерального директора« МІЕЛЬ-брокеридж "з правових питань. Спеціалізована компанія, уточнює експерт, аналізує як мінімум такі відомості:
• про всі дійсних і колишніх власників і зареєстрованих у квартирі осіб;
• про людей, тимчасово не проживають (знаходяться в місцях позбавлення волі, на службі у Збройних Силах, в інтернаті, будинку престарілих та ін);
• про існуючі чи можливі права на об'єкт третіх осіб;
• про факти порушення майнових та / або житлових прав неповнолітніх, у тому числі раніше проживали;
• про наявність обтяжень (арештів, заборон, застав, прав користування тощо);
• про неузаконених перепланування / переобладнання. У разі необхідності з'ясовується, не призначений чи будинок під знос або реконструкцію з відселенням жителів;
• про наявність заборгованостей по комунальних / експлуатаційних платежах.

Найголовніше
«Для початку необхідно самим ретельним чином розглянути пакет документів для купівлі-продажу і переконатися, що їх форма і зміст відповідають вимогам і всі папери справжні», - говорить Михайло Куликов, директор управління вторинного ринку компанії «Інком-Нерухомість». У пакет входять:
• документи, що підтверджують особи учасників угоди (паспорта, свідоцтва про народження дітей, військові квитки);
• правовстановлюючі документи на квартиру (свідоцтво права власності і договір попередньої угоди купівлі-продажу або договір передачі приватизованого житла, довідка ЖБК);
• документи БТІ (довідка про вартість об'єкта, відомості про відсутність арешту або заборон, поверховий план і експлікація з інформацією про перепланування);
• виписка з будинкової книги, що підтверджує, що крім укладають договір ніхто в квартирі не прописаний;
• копія фінансово-лицьового рахунку, виписка з ЕГРП про право власності продавця на житло і його обтяження.

Крім того, будуть потрібні довідки:
• з податкової інспекції про відсутність заборгованості з податку на майно;
• про відсутність заборгованостей по квартплаті і комунальним платежам;
• з ЄЇРЦ про те, що ніхто не виписувався по призову в армію чи в місця позбавлення волі, на навчання або роботу в інше місто або країну.

Такі різні перевірки
Залежно від типу угоди в експертизі можливі нюанси. «При альтернативі і прямому обміні потрібно розглянути ті ж документи, що і при купівлі-продажу, - розповідає М. Гафуров. - При іпотеці, як правило, нічого з'ясовувати не доведеться - все зробить служба безпеки банку. У випадку з кімнатою необхідна наявність нотаріально завіреного відмови від придбання іншими проживають в комуналці власниками, оскільки вони мають на це переважне право. Відмова від власників інших часток буде потрібно і в разі купівлі частки ». Якщо з квартири, що продається в альтернативну в'їжджають діти, альтернативний об'єкт перевіряється так само, як і перший, уточнює І. Шугурова: «Юридична чистота житла, що купується по іпотеці, встановлюється за тією ж схемою - покупець замовляє експертизу, квартира перевіряється. У випадку з комуналкою до документів обов'язково додається нотаріальне повідомлення інших співвласників про продаж і дотримується умова переважного права купівлі. Те ж стосується часткою ».

Ще один рід угод, що вимагають особливої перевірки, - рента. «Слід перевірити, чи не є потенційний рентополучатель шахраєм: у ріелторської практиці зустрічалися випадки, коли спритні старички розривали контракт за контрактом під приводом неналежного утримання та догляду. Підводним каменем тут є те, що виплачені грошові суми рентодателю не повертаються », - застерігає С. Армаш. Щоб убезпечити себе по максимуму, каже Михайло Куликов, купуючи квартиру з оформленим договором ренти, необхідно особисто бути присутнім у РАГСі при отриманні дубліката свідоцтва про смерть колишнього власника. За словами експерта, з початку кризи кількість квартир, придбання яких з високою ймовірністю загрожує проблемами аж до втрати і грошей, і житла, зросла на 40%. Так що не шкодуйте часу і сил на даний етап і будьте заздалегідь готові включити до бюджету цю статтю витрат.
www.zagorodna.com